חובות עבר של מחזיק קודם – האם מותרים בניכוי בחישוב השבח?

אתמול (21.6.2020) ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין קיסריה השקעות בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בשאלת זכאותה של העוררת לנַכּוֹת בחישוב השבח במכירת זכויות חכירה בנכס מקרקעין הוצאות שהוציאה בגין תשלומי ארנונה והיטלי תיעול בגין חובות עבר של המחזיקים הקודמים בנכס.
לטענת העוררת, היא הייתה מחויבת לשאת בתשלומי הארנונה והתיעול כפועל יוצא מהתחייבותה החוזית מול רוכשת הזכויות בנכס ועל-כן יש להתירם בניכוי בחישוב השבח.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' סרוסי (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ועו"ד י' אלקיס), דחתה את הערר וחייבה את העוררת בהוצאות המשיב בסך 40,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, הִבהירה השופטת סרוסי, כי ככל שמדובר בחובות עבר שנצברו על הנכס בגין תקופת החזקתם של המחזיקים הקודמים שלעוררת הייתה מחויבות חוזית לפרוֹע אותם, מיקומן הגאומטרי הוא במישור "שווי הרכישה" שיש לייחֵס לעוררת בשומת מס השבח בעסקת המכר, ולא במישור ההוצאות המותרות בניכוי מהשבח לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. זאת, כחלק מעיקרון צירוף כלל התמורות בעסקת הרכישה.
לעומת זאת, ככל שמדובר בחובות עבר שנצברו על הנכס בגין תקופת החזקתם של המחזיקים הקודמים בנכס שלעוררת לא הייתה התחייבות חוזית לשלמם או בחובות עבר בגין תקופת החזקתה של העוררת עצמה בנכס, יש מקום לדון בטענה כי הוצאות אלו מותרות בניכוי, אם מכוח סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין ואם מכוח סעיף 39(3) לחוק.
לגופו של עניין, דחתה השופטת סרוסי את טענות העוררת, הן עובדתית והן משפטית.