נאמנות עבוּר חברת מדף; סיווג כאיגוד מקרקעין; תביעה לתיקון שומה לגבי עסקה שנערכה בשנת 1983
נאמנות עבוּר חברת מדף
כידוע, סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין פוֹטר ממס שבח העברת זכות במקרקעין (או זכות באיגוד מקרקעין) מנאמן לנהנה; ואילו העברה כאמור פטורה גם ממס רכישה בהתאם לתקנה 27(א) לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה").
שאלת הזכאות לפטוֹר ממס שבח וממס רכישה כאמור נדוֹנה לאחרונה בעניין קריה מציון בע"מ וקמרון אחזקות בינלאומיות בע"מ.
באותו מקרה, ניהלה העוררת 2, קמרון אחזקות בינלאומיות בע"מ ("קמרון"), הליך בוררות מול אזורים בנין (1965) בע"מ ("אזורים") בפני הבורר עו"ד רם כספי, ביחס לפרוייקט בניה המיועד לציבור החרדי בשכונת רוממה בירושלים ואשר אמור היה להיבנות על המקרקעין שהוחזקו במשותף על-ידי שתי החברות.
במסגרת הליך הבוררות, הגישו הצדדים בקשה מוסכמת לניהול הליך התמחרות, כך שבסופו ירכוש הצד הזוכה את מלוא זכויותיו של הצד האחר ויהפוך לבעלים של 100% מהפרוייקט. עוד הוסכם, כי כל אחד משני הצדדים לבוררות יפקיד ערבות אשר תשמש כבטוחה לקיום התחייבויותיו.
הערבות מטעם קמרון הופקדה על-ידי חברת נועם השבת בע"מ, חברה שהוקמה ביום 21.11.2012 שבעלי מניותיה הם רפאל פישר ("פישר") וצבי אריה אייכלר ("אייכלר").
ביום 31.8.2014 נחתם הסכם שכותרתו "הסכם נאמנות" בין קמרון לבין "חברה בהקמה" על-ידי פישר ואייכלר, לפיו קמרון תרכוש את המקרקעין בנאמנות עבוּר החברה בהקמה, אשר תעמיד ערבות בנקאית לצורך הליך ההתמחרות, כאשר לפי הסכם זה פישר ימונה על-ידי קמרון כמיופה כח לנהל את ההתמחרות מטעמה.
באותו יום נערך הליך ההתחמרות בפני הבורר ובסופו נקבע, כי קמרון זכתה ברכישת זכויותיה של אזורים, בלא שצוין כי זכייתה נעשתה עבוּר נהנה כלשהו.
ביום 29.9.2014 הוגשה הצהרה של אזורים וקמרון למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים) על מכירת הזכויות מאזורים לקמרון ובמקביל הוגשה למשיב הודעה על נאמנות מטעם קמרון לטובת נהנה – העוררת 1, קריה מציון בע"מ, ששמה אז היה אי.זד.או.גי בע"מ.
ביום 6.10.2014 הוּצאה שומה עיקרית בעניין הצהרת אזורים וקמרון מבלי שהוכרה הודעת הנאמנות והנאמנות לא נרשמה.
ביום 28.1.2015 הוגשה למשיב הצהרה על העברת המקרקעין מקמרון כנאמן לעוררת 1 כנהנה, תוך שהתבקש פטוֹר ממס שבח לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין ופטוֹר ממס רכישה לפי תקנה 27(א) לתקנות מס רכישה.
המשיב דחה את עמדת העוררות כמו גם את ההשגה שהגישו, בקובעו, כי לא מתקיימים יחסי נאמנות בין העוררות ותוך שצוין כי לקמרון יש אינטרס בנכס (בהיותה בעלים של מחצית מהזכויות).
מכאן הערר.
ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד י' אלקיס ומר א' הוכמן), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, ניתח השופט דורות את הוראות סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין ותכליתן ובכלל זאת את פסק-הדין המנחה שניתן בעניין זה בפרשת חזון (ד"נ 3017/94).
השופט דורות דחה את טענת המשיב לפיה קמרון לא יכולה להיחשב כנאמן שעה שהיא הבעלים של 50% מהמקרקעין, בקובעו, כי אין לראות בכך שלקמרון היה אינטרס בעסקה במכלול (להבדיל מזכויות בנכס הנאמנות) כמכשול להכרה בה כנאמן.
השופט דחה גם את טענתו הנוספת של המשיב לפיה זכותה של קמרון הייתה זכות אישית בנכס הנאמנות המוֹנעת את ההכרה בנאמנות המהותית.
השופט דורות המשיך ונדרש לטענת המשיב לפיה הצדדים בחרו להותיר בשלב הסכם הנאמנות ורכישת נכס הנאמנות את זהות הנהנה כנהנה גמיש, תוך שזיהוי הנהנה נותר "פתוח" (חברה בהקמה).
השופט קבע, כי במקרה דנא ה"ה פישר ואייכלר השתמשו בחברת מדף שהוקמה על-ידי עורכי-הדין שלהם קודם לכן, ולאור העובדה שהעד מטעם המשיב (מר יוסי אברהם, סגן מנהל המשיב) ציין בחקירתו הנגדית שבאופן עקרוני מאושרת נאמנות עבוּר חברה בהקמה (דהיינו, המשיב אינו רואה קושי בכך שנהנה בעסקת נאמנות יהיה חברה שתוקם בעתיד), אין הוא סביר שיש קושי בהכרה בחברת מדף כנהנה על-פי סעיף 69 לחוק.
לבסוף, נדרש השופט לשתי טענות נוספות שהעלה המשיב במסגרת עמדתו כי מדובר בנהנה "גמיש": האחת, שהערבות הועמדה על-ידי חברת נועם השבת ולא על-ידי העוררת 1; השנייה, שקמרון נשאה במחצית עלות הריבית בגין הערבות הבנקאית. השופט דחה את אותן טענות (ראו פס' 37 ואילך לפסק-הדין).
סיווג כאיגוד מקרקעין
ביום 7.4.2020 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין עווד.
עניינו של פסק-הדין, בין היתר, בהסכם פשרה שנחתם בין העורר לבין צד שלישי, בגדרו העביר העורר את מניותיו בחברת ע.ב. דליה אשדוד בע"מ ("החברה") ואשר מחזיקה בקרקע בשטח שבין הישוב עוספיה לבין דליית אל כרמל.
למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, נודע על ההסכם רק מתוך פסק-הדין בתביעה שהוגשה נגד העורר ובעקבותיה נחתם הסכם הפשרה דלעיל. לאור זאת, קבע המשיב, כי החברה נחשבת ל"איגוד מקרקעין" והעברת מניותיה על-ידי העורר מהווה "פעולה באיגוד" החייבת במס שבח ובמס רכישה.
מכאן הערר.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ועו"ד נ' מולכו), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
תביעה לתיקון שומה לגבי עסקה שנערכה בשנת 1983
ביום 16.4.2020 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין יורשי המנוח סלמאן נבואני ז"ל.
עניינו של פסק-הדין בבקשת הנתבע, משרד מיסוי מקרקעין נצרת, לסלק על הסף בטענה לחוסר סמכות עניינית את התביעה שהוגשה כנגדו על-ידי יורשי המנוח סלמאן נבואני ז"ל בגדרהּ התבקש בית-המשפט ליתן פסק-דין הצהרתי לפיו עסקת מקרקעין שבוצעה בשנת 1983 בין המנוח לבין בנו לא הייתה עסקת מכר בתמורה כפי שקבע הנתבע, אלא עסקה ללא תמורה (מתנה).
זאת, למרות ששומת מס השבח שהוּצאה בקשר לעסקה האמורה הפכה חלוטה לפני שנים רבות (לאחַר שבנו של המנוח הגיש השגה וזנח אותה) וחוב המס לא שולם עד היום, תוך שהנתבע ביצע פעולות גבייה.
בית-המשפט, מפי השופטת ע' גולומב, קיבל את בקשת הנתבע לסלק על הסף את התביעה (קישור לפסק-הדין).