התיישנות השגה במס רכישה

ביום 18.2.2020 ניתנה החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בענין ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ.

עניינה של ההחלטה בהשגה שהגישה העוררת על שומות מס הרכישה שהוציא לה המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) בגין רכישת זכויות במקרקעין בפרוייקט המכוּנה "יונייטד שרונה" בתל-אביב.
השגתה זו של העוררת הוגשה בסמוך לאחַר הגשת השגה כללית מטעם מרבית הרוכשים הנוספים בקבוצת הרוכשים של הזכויות בפרוייקט באמצעות משרדי עורכי-הדין שליוו את הקבוצה, כאשר לימים הושגה פשרה בנושא מס רכישה עם מרבית הרוכשים.
לגבי רוכשים שלא הסכימו לפשרה האמורה, ניתנה החלטה בהשגה הכללית ובה נקבע, כי יש לשום את הזכויות הנרכשות כיחידות מגורים מוגמרות, וזאת תוך הפחתה בשווי המכירה בהתאם לחוות-דעת שמאית אשר הומצאה על-ידי הקבוצה.
העוררת לא הגיעה לפשרה עם המשיב וביום 30.8.2018 הגישה את הערר לוועדה.
בערר העלתה שתי טענות: האחת, במישור המהותי, ולפיה שווי המכירה שנקבע על-ידי המשיב מופרז, בייחוד לנוכח אי-הוודאות אשר אפפה את הפרוייקט מראשיתו; השנייה, במישור הדיוני, ולפיה דין ההשגה "הנפרדת" שהיא הגישה להתקבל, וזאת בהיעדר החלטה בהשגה במועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין.
יצוין, כי ההשגה "הנפרדת" לא זכתה לכל מענה מצד המשיב, אך עצם הגשתה לא הוכחשה והיא ככל הנראה "הלכה לאיבוד" במשרדי המשיב.
עוד יצוין, כי הגשת ההשגה הכללית נעשתה לאחַר שהוארך המועד להגשתה, בעוד שלא נתבקשה הארכת מועד כאמור לגבי ההשגה "הנפרדת".
לבסוף, יצוין, כי בין המשיב לבין מיַיצגי הרוכשים הוסכם לשנות למפרע את מועד הגשת ההשגה הכללית ועל-ידי כך להקנות למשיב ארכה למתן החלטתו בהשגה האמורה.

היות שקבלת טענת העוררת במישור הדיוני הייתה מייתרת את הצורך לדון בטענותיה במישור המהותי, הִחליטה הוועדה, בהסכמת הצדדים, לפַצל את הדיון לשני שלבים: ראשית, הוגשו תצהירי עדות ראשית בכל הנוגע לסוגיית הטיפול (או אי-הטיפול) בהשגת העוררת, נחקרו עדים בעניין זה והוגשו סיכומים בכתב; ורק אם תידחינה טענות העוררת במישור הדיוני, תימשך שמיעת הערר לגבי המישור המהותי.

ההחלטה שפורסמה אפוא, ביום 18.2.2020 מתייחסת אך ורק למישור הדיוני ואין בה כל דיון בטענות הצדדים במישור המהותי/שומתי.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח י' ביליצקי ורו"ח צ' פרידמן), דחתה את טענת העוררת בדבר קבלת ההשגה מכוח הדין (קישור להחלטה).

השופט קירש דחה את טענות העוררת ובכלל זאת את הטענה, כי הגשת ההשגה "הנפרדת" ניתקה את עניינה של העוררת מעניינם של יתר הרוכשים בהשגה הכללית, וקבע, כי בדין טען המשיב כי בנסיבות העניין הוא היה רשאי לתת החלטה בעניין העוררת בתוך הזמן המוארך שנקבע לגבי ההשגה הכללית.
השופט קירש הוסיף וציין, כי אף צד לא הזכיר את הוראות חוק השליחות, התשכ"ה-1965 ובפרט את הוראות סעיפים 6(ב), 15(ב) ו-18 לחוק האמור, אשר עשויות היו להשליך על טענות הצדדים. 

חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן הסכים, כאמור, עם התוצאה אליה הגיע השופט קירש, והוסיף, כי העוררת אינה יכולה לאחוז את החבל משני קצותיו: מחד, לטעון כי המשיב חרג ממסגרת הזמן לדון בהשגה, ומאידך להתעלם מכך שההשגה הנפרדת שהגישה הוגשה בחלוֹף 30 הימם הקבועים בסעיף 87(א) לחוק מבלי שביקשה ארכה להארכת המועד. שהרי, קבלת עמדת העוררת הייתה מביאה באותה מידה לכך שהיו רואים את ההשגה הנפרדת שהגישה לאחַר 30 הימים כאילו לא הוגשה.