העברת דירה במתנה לקרוב – זהירות!

כידוע, רכישת דירת מגורים בישראל גוררת חבות במס רכישה, תוך שקיים הבדל מהותי בין רכישת דירה הנחשבת לדירתו היחידה של הרוכש לבין רכישת דירה שאינה נחשבת לדירה יחידה כאמור:
במקרה הראשון, מס הרכישה הינו בשיעורים מדורגים של 0%, 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
לעומת זאת, רכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה מחויבת בתשלום מס רכישה בשיעור התחלתי של 8% ובשיעור נוסף של 10%.

במקרים רבים, מי שרוכש דירת מגורים, יחיד או בני-זוג ("התא המשפחתי"), הינו הבעלים של דירת מגורים נוספת ("הדירה הקיימת") ואין בכוונתו למוכרהּ, כך שרכישת דירת המגורים הנוספת כרוכה בתשלום מס רכישה בשיעור ההתחלתי של 8%.
כתוצאה מכך, התא המשפחתי בוחר להעביר את הדירה הקיימת ללא תמורה לקרוב (על-פי רוב הורים או ילדים מעל גיל 18) ("מקבל המַתנה"), כשההעברה כאמור פטורה ממס שבח וגוררת חבות במס רכישה בשיעור 1/3 מהרגיל (ראו להלן).

בעניין זה, נבקש להדגיש בפניכם את שלושת אלה:

ראשית, וחשוב מכּל, תשומת לבכם שהעברת הדירה הקיימת ללא תמורה עלולה להסתיים במפח נפש בכל אותם מקרים בהם יתברר כי הדירה האמורה הגיעה בסופו של יום לצד שלישי ולא "חזרה" לתא המשפחתי.
נצייר לעצמנו דוגמה תיאורטית (אחת מני רבות) לפיה הדירה הקיימת מועברת ללא תמורה להורה מבוגר (שאין בבעלותו דירות נוספות), וזה למרבה הצער הולך לעולמו בסמוך לאחר מכן כאשר לפי צוואתו כל רכושו (כולל, בהיעדר הוראה לסתור, הדירה הקיימת) עובר בירושה למטפלת הנאמנה שלו...
במילים אחרות, הגם שחיסכון מס הרכישה משמעותי, אין להתעלם מהתוצאות המשפטיות הגלומות בהעברה הדירה הקיימת במתנה, לא כל שכּן לאור העובדה שהשתת מגבלות ו/או קביעת הסכמות מראש לגבי הדירה כאמור עלולות לשלול את הפטוֹר ממס שבח ואת שיעור מס הרכישה המוטב (1/3 מהרגיל) בגין המַתנה כאמור.

שנית, יש לוודא כי העברת הדירה הקיימת ללא תמורה למקבל המתָנה אכן פטורה ממס שבח וחייבת במס רכישה בשיעור 1/3 מהרגיל, וזאת, בין היתר, לאור הגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין (לעניין הפטוֹר ממס שבח) ובתקנות מס רכישה (לעניין החבות במס רכישה) והדרישה לכך שההעברה תיעשה "ללא תמורה".

שלישית, יש לשים אל לב לפסק-דין חדש שניתן לפני מספר ימים על-ידי ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת, וזאת בעניין נוגה וחיים שמרת.

להלן תמצית העוּבדות:
העוררים, בני-זוג נשואים שלהם ארבעה ילדים, התגוררו בבית בכורזים שהיווה את דירת המגורים היחידה שבבעלותם.
בשנת 2015 החליטו העוררים לעבוֹר להתגורר בטבעון ורכשו שם בית, תוך שהם מדוַוחים על רכישה זו למנהל מיסוי מקרקעין חיפה (המשיב 2) ומשלמים מס רכישה לפי המדרגות החלות על דירה שאינה דירה יחידה.
העוררים התכוונו למכור את הבית בכורזים כדי לממן את רכישת הבית בטבעון, אך המכירה לא יצאה אל הפועל, אף לא במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שפרסמו במקור.
לאור זאת, החליטו העוררים להעביר את הבית בכורזים במתָנה לאמהּ של העוררת.
כך, ביום 11.6.2017, ובעת שהאֵם הייתה פעילה ועצמאית וגרה בדירה שכורה, נחתם הסכם מתָנה להעברת הבית בכורזים לאֵם ללא תמורה.
הדיווח על עסקת המתָנה (לרבות תצהירי מתָנה חתומים) נשלח למשרדי מיסוי מקרקעין נצרת (המשיב 2) בשבוע האחרון של חודש יוני 2017 והגיע ליעדו ביום 2.7.2017.
באותו יום נפטרה האם בביתה.
לאחַר מכן, הגישו העוררים בקשה למשרדי מיסוי מקרקעין חיפה לתקן את שומת מס הרכישה ולקבוֹע כי הבית בטבעון מהווה דירה יחידה, שכּן עמדו בתנאי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ומכרו את הבית בכורזים בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הבית בטבעון. הבקשה אושרה ויתרת מס הרכישה הוחזרה לעוררים.
ביום 3.9.2017, לאחַר שדוּוח על פטירת האֵם, אוּשר הדיווח על המתָנה על-ידי מפקחת במשרדי מיסוי מקרקעין נצרת והופקו אישורים להעברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין.
ברם, ביום 17.4.2018 קבע מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, כי אינו מכיר בהסכם המתָנה בין העוררים לבין האֵם המנוחה היות שמדובר בעסקה שנועדה להתחמקות ממס רכישה בגין רכישת הבית בטבעון.
לטענתו, לאחַר פטירת האֵם ניתן צו קיום צוואה לפיו העוררים קיבלו בירושה בחזרה את הבית בכורזים; והצוואה הרלבנטית נערכה ביום 11.6.2017, דהיינו ביום בו בוצעה עסקת המַתנה.
לאור זאת, נקבע, כי עסקת המתָנה מבוטלת, ובעקבות זאת הוציא מנהל מיסוי מקרקעין חיפה שומה מתוקנת לתשלום מס רכישה בגין הבית בטבעון, וזאת לפי מדרגות מס רכישה של דירה שנייה והוטל על העוררים קנס גירעון לפי סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין. ואילו מנהל מיסוי טבריה הוציא שומת מס שבח מתוקנת לגבי עסקת המתָנה (ביטול העִסקה).
השגת העוררים נדחתה. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' הללי ועו"ד ד"ר נ' מולכו), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופטת הוד בָּחנה בעיון את הראיות שהוצגו בפניה וקבעה, כי אכן מדובר בעסקה מלאכותית ושלא הוכח טעם כלשהו לעסקת המתָנה מלבד הקטנת שיעור מס הרכישה בגין רכישת הבית בטבעון.
השופטת דחתה את טענות העוררים, כי העבירו את הבית לאֵם כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו וכי הבית ניתן לאֵם כדי שתסייע בתשלום המשכנתא, וקבעה שטענות אלו אינן אמינוֹת ועומדות בסתירה לטענות אחרות של העוררים.
בנוסף, קבעה השופטת, כי העובדה שבצוואת האֵם, עליה חתמה במועד עסקת המתָנה, נקבע, כי העוררים יִרשו את הבית בכורזים, מחזקת לשיטתה את הטענה כי לא היה מדובר בעסקת מתָנה אמיתית (שאז, הנכס היה אמור להצרף לקופת העיזבון של האֵם ולהתחלק בין כל יורשיה), מה גם שהעוררים והאֵם דאגו לשמור על קשר ישיר בין העוררים לבית כך שהוא יחזור לבעלותם.
עוד קבעה השופטת, כי מי שנהנה מדמי השכירות של הבית בכורזים היו העוררים ולא הייתה כל כוונה שהאֵם תעבור להתגורר בשלב זה או אחר בבית.
לאור כל זאת, קבעה השופטת, כי מדובר היה למעשה ב"דלת מסתובבת" כך שהבית בכורזים אמור היה לעבוֹר לאֵם כדי שהעוררים ישלמו מס רכישה מופחת בגין הבית בטבעון, וכי בהמשך הבית בכורזים יחזור אליהם בהתאם לצוואת האֵם, כלשכּל אורך התקופה העוררים הם אלה שנהנים מההכנסה מהבית ונוהגים בו מנהג בעלים.
בהתאם, הוסיפה וקבעה השופטת, כי הדיווח לפיו נקבע מס הרכישה היה דיווח מטעה ובצדק נקבע קנס הגירעון. 

נציין, כי מדובר בנסיבות חריגות* ובפרט אמורים הדברים לסמיכוּת מועד פטירתה של האֵם למועד עסקת המתָנה, כך שיש להניח שמשרדי מיסוי מקרקעין ימשיכו לאשר, במרבית המקרים, את אותן עסקות מתָנה בין קרובים שמטרתן היחידה היא הקטנת שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים נוספת.

* ראו בעניין זה את חוות-דעתם של חברי הוועדה, עו"ד א' הללי ועו"ד ד"ר נ' מולכו.

עם זאת, פסק-הדין מחדד כמובן את הצורך לבחון לעומק את מלוא ההשלכות והסיכונים הגלומים בעסקות מתָנה כאמור.