מרכז קניות כאיגוד מקרקעין; דירת מגורים המסוּוגת כמחסן; קנס בגין אי-הצהרה/תשלום במועד

מרכז קניות כאיגוד מקרקעין

ביום 3.11.2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בשאלה, האם חברת מ.ק.ח, מרכז קניות חיפה בע"מ ("החברה") – הבעלים (וליתר דיוק, החוכרת) של המקרקעין המצויים במרכז העיר חיפה ועליה מרכז הקניות המוּכּר כ"גרנד קניון" – נחשבת לאיגוד מקרקעין כמשמעותו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, וכנגזר מכך, האם העוררת חייבת בתשלום מס רכישה (בסך של כ-30 מיליון ש"ח, שנגזר משווי מכירה (שלא היה שנוי במחלוקת) של כ-362 מיליון ש"ח) בגין רכישת מניות החברה.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ד"ר נ' מולכו ועו"ד א' סימון), דחתה את הערר וחייבה את העוררת בהוצאות בסך 75,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).

לאחַר שסָקר את המסגרת המשפטית הרלבנטית ואת פסקי-הדין שעָסקו בשאלה שבמחלוקת – ובכללם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין מליסרון ואח' (ע"א 74/15) – נדרש השופט סוקול לטענתה של העוררת לפיה החברה אינה נחשבת לאיגוד מקרקעין לאור הפעילות העסקית העצמאית של פארק השעשועים לונה גרנד המצוי בקומות מינוס 4–7 ושטחו 4,145 מ"ר.*

* במקור, הטענה המרכזית שנטענה בערר הייתה כי לחברה פעילות עסקית נרחבת המוציאה אותה מהגדרת "איגוד מקרקעין". ברם, בעקבות פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין מליסרון צמצמה העוררת את טענתה ביחס לפארק השעשועים.

השופט סוקול קבע, כי אין לקבל את טענת העוררת כי הפארק כָּלל מתקנים שאינם בבחינת מקרקעין. אומנם, ציין השופט, אין חולק כי בפארק היו מתקנים שונים, אך לא הוצגו בפני הוועדה מסמכים או ראיות לגבי טיבם של המתקנים, מסמכי רכישתם, צילומים שלהם ואף לא צורפו דו"חות פחת.
עוד קבע השופט, כי בהיעדר כל ראיה על טיבם של המתקנים, לא ניתן לקבל את טענת העוררת כי מדובר במיטלטלין שאינם מחוברים חיבור של קבע; וכי בכל מקרה אף אם היו מוּבאות ראיות בעניין זה, היה צריך לבחון את המתקנים על-פי מבחני הפּסיקה, דהיינו לבחון האם מדובר במיטלטלין המשַמשים לייצור הכנסה אם לאו והאם הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד.

השופט סוקול המשיך ונדרש לטענת העוררת, כי הפעלת הפארק מהווה פעילות נפרדת ועצמאית. השופט דחה טענה זו וקבע, כי הפעלת הפארק נועדה לשַמש כפעילות זמנית בעקבות עזיבת המפעילה המקורית שלו, כשפעילות זו הינה נלווית להפעלת מרכז הקניות ואינה מקור עצמאי לייצור הכנסות (ראו בעניין זה, גם את חוות-דעתו של חבר הוועדה עו"ד ד"ר נ' מולכו).

---

פטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים המסוּוגת כמחסן

אתמול (19.11.2019) ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין שטיין.

עניינו של פסק-הדין בשאלת זכאותם של העוררים (שינל שטיין ומרינה שטיין) לחישוב ליניארי מוטב (בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין) במכירת זכויות הבעלוּת שהיו להם בנכס מקרקעין בשטח של 55 מ"ר המצוי בקומת הקרקע של בניין מגורים בתל-אביב. הנכס נרכש על-ידי העוררים בשנת 1992, תוך שבהסכם הרכישה הקצר תוּאר הנכס כ"דירה בת 2 חדרים" וכך גם דוּוח למשיב והמשיב לא הסתייג מכך.
המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, שלל את החישוב האמור מהטעם שחֵלקי הבניין הכלולים בנכס מוגדרים לפי ייעודם התכנוני המקורי כמחסן, חדר הסקה, גראז' (מוסך) ואף כשטח פתוח, ועל-כן לשיטתו אין מדובר ב"דירת מגורים" כנדרש לצורך החישוב הליניארי המוטב.*

* עניינו של סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין במכירת "דירת מגורים מזכה", דהיינו נדרש, בין היתר, שתהיה זו "דירת מגורים" כמשמעותה בסעיף 1 לחוק.

זאת, למרות שלא הייתה מחלוקת בין הצדדים, כי הנכס אכן שימש למגורי אדם למן רכישתו והיו קיימים בו אותם מתקנים הדרושים ברגיל למגורים (מטבח, מקלחת וכו').
מנגד, העוררים הגישו לעירייה בשנת 2012 בקשה למידע בקשר ל"שימוש חורג" ובעקבות זאת הגישו בקשה לועדת-המשנה לתכנון ובניה בקשה לשימוש חורג "מחדר דודים למגורים" אך בקשה זו נדחתה וכך גם הערר שהגישו העוררים לועדת-הערר המחוזית.
עוד יצוין, כי בחודש מרץ 2012 התקשרו העוררים בהסכם למכירת הנכס ומכירה זו דוּוחה למשיב יחד עם בקשה לפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה לפי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירת מגורים – הוראת שעה), תשע"א-2011; וכי השומה העצמית של העוררים אושרה על-ידי המשיב והפטוֹר המבוקש הוענק.
ואולם, הסכם זה בוטל בהסכמת הצדדים (לאחַר שהוגשה תביעה כנגד העוררים) עֵקב אי-הצלחתם של העוררים לתיקון הרישום של הנכס ושינוי ייעודו למגורים. על הביטול כאמור הוגש דיווח למשיב.
כשמונה חודשים לאחַר הביטול האמור בוצעה המכירה מושא הערר, כאשר הפעם, כאמור, הצגת הנכס כדירת מגורים מזכה לא התקבלה על-ידי המשיב. מכאן הערר.

ועדת-הערר קיבלה את הערר ברוב דעות (קישור לפסק-הדין).

יו"ר הוועדה, השופט ה' קירש, הציע, בדעת מיעוט, לדחות את הערר, תוך שהוא מתבסס, בין היתר, על חוות-דעתו בפסק-הדין בעניין גיא.*

* למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.

נאמן לגישתו שם, קבע השופט קירש, כי הנכס הנדון אינו מהווה בגֶדר "דירה" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, על-פי ההקשר ועל-פי תכלית החקיקה.
עוד קבע השופט קירש, כי אין בעצם השימוש למגורים ועצם קיום המתקנים הדרושים כדי לשנות את מסקנתו וכך גם באשר לתום לב העוררים או בעוּבדת רכישת הנכס במצבו הקיים (להבדיל מעניין גיא).
בנוסף, דחה השופט את טענת ההסתמכות של העוררים לפיה הן בשלב רכישת הנכס על-ידיהם והן בשלב מכירתו הראשונה (מכירה אשר, כאמור, לימים בוטלה), הנכס טופל על-ידי המשיב כדירת מגורים ואף כדירת מגורים מזכה. זאת, מהטעם שלא הוכח כי אכן הייתה כאן הסתמכות של העוררים במובן שינוי מצבם לרעה בְּשל השומות הקודמות ובעקבותיהן.

חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ורו"ח מ' לזר הציעו, בדעת רוב, לקבל את הערר.*

* ראו את התייחסותו של השופט קירש לעמדת רו"ח פרידמן ולזר בפס' 66 ואילך לחוות-דעתו.

בחוות-דעתו, קבע רו"ח פרידמן, כי אימוץ המבחן של מצבה התכנוני של הדירה בהתאם לחוקי התכנון והבנייה נובע לנוכח העיקרון "שלא יהיה חוטא נשכר" ואין לו לאותו מבחן זכות קיום ללא כלל זה של "לא יהיה חוטא נשכר" ובהתאם למגבלות (חומרת העבירה והאינטרס הציבורי).
לדבריו, לא רק שהמקרה דנן שונה מהותית מעניין גיא מכמה היבטים (וראו בעניין זה גם את חוות-דעתו של רו"ח לזר), אלא שהמבחן המוצע על-ידי השופט קירש לפירוש המונח "דירה" בהתאם לחוקי התכנון והבנייה וללא קשר לכלל ש"לא יהא חוטא נשכר" עלול להוביל לתוצאות בלתי-סבירות וייתכן שאף בלתי-רצויות ובכל מקרה אימוץ מבחן זה כמבחן עצמאי העומד בפני עצמו אינו מתפקידו של בית-המשפט אלא של המחוקק.

הוחלט אפוא, ברוב דעות לקבל את הערר.