הסכם מימון או רכישת מקרקעין?

ביום 7.10.2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין רבץ השקעות בע"מ.

ביום 22.12.2015 נחתם הסכם למתן שירותים של מימון, שיווק וניהול פרוייקט בין העוררת 1 (רבץ השקעות בע"מ) לבין העוררת 2 (משה חדיף בנין והשקעות בע"מ) בקשר לחכירה עתידית של מקרקעין בטירת הכרמל מרשות מקרקעי ישראל ("רמ"י").
במועד שאינו ידוע לאחַר חתימת ההסכם, הגישה העוררת 2 הצעה במסגרת מכרז של רמ"י לחכירת המקרקעין ולבניית 117 יחידות דיור.
ביום 31.12.2015 קיבלה העוררת הודעה על זכייתה במכרז.
ביום 31.1.2016 מסרו העוררות למשרדי המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) מכתב שכותרתו "הודעה על חתימת הסכם מתן שירותים לפרויקט עתידי" ("ההודעה"), בגדרו הודיעו על חתימת ההסכם מיום 22.12.2015 וטענו כי הענקת השירותים מכוחו אינה עולה כדי עסקה במקרקעין, בין היתר לאור ההסכמה המוקדמת על הענקת השירותים עוד לפני שהוגשה ההצעה במכרז לרכישת הפרוייקט.
ביום 2.2.2016 השיב מר אברהם סומך, מנהל המשיבה, להודעה וקבע, כי מדובר בעסקה ועל-כן דרש מהעוררות (בהתאם לסעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין) להגיש הצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין על-מנת שיוכל לבחון באופן יסודי את ההסכם.
העוררות לא השיבו למכתבו האמור של מר סומך.
ביום 7.2.2016 התקבל במשרדי המשיב דיווח שהגישה העוררת 2 בדבר רכישת זכויות החכירה במקרקעין מרמ"י (במקביל, קיבל המשיב דיווח מרמ"י אודות מכירת הזכויות לעוררת 2).
ביום 8.11.2016 הוציא המשיב לעוררות את פירוט הנימוקים לקביעת שומות מס שבח ומס רכישה לפי מיטב השפיטה, לפיו מדובר בעסקת מכר של מחצית המקרקעין מהעוררת 2 לעוררת 1. שומת מס השבח הועמדה על 0 ש"ח (דהיינו, לא נטען שהייתה עליית ערך בין רכישת המקרקעין מרמ"י לבין מכירתם לעוררת 1) אך כללה קנס אי-הצהרה במועד. ואילו שומת מס הרכישה נקבעה על כ-1.92 מיליון ש"ח (קרן) בצירוף הפרשי הצמדה, ריבית וקנס אי-הצהרה במועד (ובסך הכל כ-2.06 מיליון ש"ח).
העוררות הגישו השגה ביום 12.2.2017 ובמקביל הגישו לראשונה הצהרה על העִסקה בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין.
ההשגה נדחתה ומכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ח' שטרן ועו"ד ד"ר נ' מולכו), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים נדרשה השופטת וינשטיין לטענת העוררות בדבר התיישנות השומות לפי מיטב השפיטה, באשר אלו לא הוצאו בתוך 8 חודשים ממועד ההודעה.
השופטת וינשטיין קבעה, כי גם אם ניתן היה להתייחס להודעה כאל "הצהרה" – ואין היא סבורה כי ניתן להתייחס אל ההודעה ככזו – עדיין היו חסרים בה פרטים ומידע חיוני לצורך בחינת הטענה כי אין מדובר בעסקה במקרקעין, ודי בכך כדי לדחות את טענתן האמורה.
בהתאם, הוסיפה השופטת וציינה, יש לראות את העוררות כמי שלא ציינו את כל הפרטים הנדרשים לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין ועל-כן, וכל שכּן לאור התעלמותן של העוררות מדרישת המשיב מיום 2.2.2016, חלה הוראת סעיף 73(ד) לחוק ויש לראות את העוררות כאילו לא הגישו הצהרה כאמור בסעיף 82.

בהמשך הדברים, ניתחה השופטת וינשטין את ההסכם שנחתם בין העוררות וקבעה, כי מדובר בהסכם שמהותו האמיתית, כמו גם תוכנו, מעידים על רכישה על-ידי העוררת 1 של מחצית מזכויות החכירה במקרקעין, וזאת אם וככל שהעוררת 2 זוכה במכרז.
השופטת וינשטיין דחתה את טענת העוררות לפיה העוררת 2 לא הייתה יכולה למכור דבר לעוררת 1 במועד החתימה על ההסכם (ולכן אין מדובר בעסקה במקרקעין), בקובעה, כי הזכיה במכרז מהווה תנאי מַתלה ומשהתרחש אירוע הזכייה נכנס ההסכם לתוקפו מדעיקרא ולעוררת 2 "זכות במקרקעין" הניתנת להעברה.
בנוסף, דחתה השופטת את טענתן החלופית של העוררות לפיה יש לראות בעוררת 2 כמי שרכשה בנאמנות עבוּר העוררת 1 את מחצית הזכויות במקרקעין (ועל-כן העברה מנאמן לנהנה פטורה ממס). לדבריה, לא רק שאין מדובר בטענה משפטית חלופית אלא בטענה עובדתית חלופית (שאין לאפשר העלאתה בהתאם לתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי), אלא שטענה זו גם לא הוּכחה ואף לא הוגשה הודעת נאמנות למשיב.

לבסוף, בָּחנה השופטת וינשטיין את טענת העוררות בנושא החיוב בקנס וקבעה שאין מקום להתערב בעניין זה בהחלטת המשיב.
השופטת ציינה כי אילו היו העוררות פועלות בהתאם לדרישתו של מר סומך והיו מגישות את ההצהרה בסמוך לאחַר מכתבו מיום 2.2.2016, כי אז ייתכן שהיה מקום לשקול ויתור על הקנס לתקופה שממועד החתימה על ההסכם ועד למועד הגשת ההצהרה בפועל; אלא שהעוררות לא פעלו כך והתעלמו מהדרישה האמורה ולמעשה לא הגישו הצהרה עד למועד הגשת ההשגה.