הפרדה רכושית ברכישת דירת מגורים; מס רכישה ברכישת דירה על-ידי קטינים

פסק-דין בעניין פדלון

ביום 4.4.2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין הרצל פדלון.

העורר ואשתו נישאו ביום 15.3.1975 ולהם ארבעה ילדים משותפים.
ביום 30.5.1983 רכשו בני-הזוג קרקע באבן יהודה ובנו עליה את ביתם ("הבית"), תוך שכּל אחד מהם נרשם כבעלים של מחצית מהבית.
ביום 3.12.2000 העביר העורר במתנה לאשתו את זכויותיו במחצית מהבית והעברה זו דוּוחה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נתניה). ביום 10.3.2009 נרשמה במרשם המקרקעין העברת הזכויות האמורה.
ביום 1.12.2009 נחתם בין בני-הזוג הסכם ממון, לפיו הבית שייך לאשת העורר בלבד. הסכם זה אוּשר על-ידי בית-המשפט לענייני משפחה ביום 31.1.2010.
בני-הזוג וילדיהם התגוררו בבית עד סוף שנת 2014. לבני-הזוג חשבונות נפרדים.
בשנת 2009 רכשה אשת העורר  מקרקעין בהרצליה ואלה נמכרו על-ידיה בשנת 2016, לאחַר שנבנתה עליהם דירת מגורים.
ביום 20.8.2015 הושכר הבית למשרד הביטחון, כאשר הסכם השכירות נחתם על-ידי אשת העורר ודמי השכירות שולמו לחשבונה.
ביום 15.8.2016 רכשו בני-הזוג בית נוסף באבן יהודה ("הבית הנוסף") ובני-הזוג דיוְחו למשיב על רכישת הבית הנוסף בחלקים שווים, תוך שאשר העורר שילמה על מחצית מהזכויות מס רכישה בשיעור החָל בעת רכישת דירה שאינה דירה יחידה ואילו העורר ביקש לשלם על חֵלקו במחצית הזכויות מס רכישה בשיעור הנמוך יותר החָל בעת רכישת דירה יחידה.
המשיב סירב לקבל את עמדת העורר. השגת העורר נדחתה ומכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' גורמן (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד מ' בן לולו ושמאי מקרקעין א' לילי), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין*).

* יצוין, כי פסק-הדין נושא את הכותרת "דלתיים סגורות" אך הוא אוּשר לפרסום.

השופט גורמן ציין, כי על-פי פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין שלמי (ע"א 3178/12) נקבעו שני תנאים לסטייה מחזקת התא המשפחתי: האחד, קיומו של הסכם ממון תקף בין בני-הזוג במסגרתו נקבעה הפרדה רכושית בין בני-הזוג; השני, הוכח כי הסכם הממון מיושם בפועל, כך שההפרדה הרכושית בין בני-הזוג אכן מתקיימת.
במקרה דנא, קבע השופט גורמן, הבּחינה הראשונה, קיומו של הסכם ממון תקף, קלה ופשוטה והתשובה לה חיובית. לעומת זאת, הבּחינה השנייה דורשת בחינה של ממש.
לדבריו, הבית מושא הערר שונה ממרבית הדירות שנדונו בפסיקה, בהיותו נכס שאינו "נכס חיצוני" (כפי שהגדיר השופט דנציגר בעניין שלמי), שכּן הוא נרכש לאחַר הנישואין, על-ידי שני בני-הזוג ובמימונם המשותף. משכך, הוסיף וקבע השופט גורמן, סטיה מחזקת התא המשפחתי תיעשה רק בכפוף לעמידה ברף ראייתי גבוה במיוחד.
השופט גורמן בָּחן את מבחני-העזר שנמנו על-ידי השופט דנציגר בעניין שלמי – מקורות המימון, מגורים במשותף, חשבונות בנק וכרטיסי אשראי ודמי שכירות – וקבע, כי בנסיבות העניין לא נסתרה חזקת התא המשפחתי. תשומת לבכם להתייחסותו, בעניין זה, של השופט גורמן לשיפוץ הבית (פס' 28 לפסק-הדין) ולעסקת הנדל"ן הנוספת שביצעה אשת העורר (פס' 29 לפסק-הדין).
לאור זאת, הערר נדחה תוך שנקבע, כי העורר יישא בתשלום מס רכישה בשיעור החָל בעת רכישת דירה שאינה דירה יחידה.

נזכיר, כי סוגיה דומה נדוֹנה לאחרונה על-ידי ועדת-הערר בעניין קרן רוזנבוים, כפי שדיווחנו במסגרת מבזק מס' 1774 מיום 14.2.2019 (קישור למבזק).

פסק-הדין בעניין חג'ג'

במבזק מיום 6.5.2017 דיווחנו על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין חג'ג'.

נזכיר את עוּבדות המקרה:
ביום 6.6.2010 רכשו חברי קבוצת רוכשים, עליהם נמנים ששת העוררים, את המקרקעין הידועים כפרוייקט "מגדלי הצעירים" בדרך מנחם בגין 158 תל אביב.
העוררים הינם קטינים אשר רכשו את זכויותיהם בפרוייקט באמצעות הוריהם כאפוטרופסים הטבעיים ובאישור בית-המשפט.
בעקבות רכישת חֵלקם במקרקעין הגישו העוררים דיווח למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) אשר הוציא, בחלוֹף מספר חודשים, שומות לפי מיטב השפיטה יש לחשב את שווי המכירה של העוררים לפי שיעור של 90% משווי הדירה העתידית בתוספת 10% בגין הוצאות בלתי-צפויות מראש ושכ"ט עו"ד.*

* על הסכמי הרכישה באותה עת לא חל תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר נחקק במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2011 (קישור לחוק) ואשר בגדרו נקבעו, בין היתר, כללים למיסוי קבוצות רכישה הן במסגרת חוק מיסוי מקרקעין והן במסגרת חוק מע"מ.

השגת העוררים נדחתה והוגשו עררים (בהליכים קודמים) שבעקבותיהם הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-הדין על-ידי הוועדה.
בחלוֹף כשנה וחצי מאוחר יותר, התקבלו אצל העוררים תיקוני שומה ודרישות לתשלום תוספת מס רכישה בטענה שמדובר בדירות נוספות ולא יחידות של העוררים.
העוררים הגישו ערר על השומות האמורות כאשר המחלוקת שבין הצדדים התמקדה בשתי סוגיות: האחת, האם נושא הזכאות להקלה בגין דירה יחידה או נוספת הוסדר בהסכם הפשרה, ולחילופין, האם יש לבטל את הסכם הפשרה מחמת טעות; השנייה, האם עיקרון התא המשפחתי שבהוראות סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין חל במקרה שהדירות נרכשות עבוּר הקטינים.

ועדת-הערר דחתה את הערר ברוב דעות (יו"ר הוועדה השופט ה' קירש וחבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן, כנגד חוות דעתו של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות) (קישור לפסק-הדין).
חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות, בדעת מיעוט, הציע לקבל את הערר. לשיטתו, הגם שלשון הסכם הפשרה תומכת בטיעוני המשיב וזה לא היה מנוּע מלהמשיך ולבחון את הזכאות של כל רוכש ורוכש להקלה במס רכישה בגין דירה יחידה, הרי שלפי עמדתו של מרגליות (שהייתה אף היא דעת מיעוט) בעניין אבן עזרא (ו"ע 1393/01), בדיקת "השרשרת המשפחתית" הינה כלפי מטה ולא כלפי מעלה ועל-כן כאשר הרוכש הוא קטין אין למְנות לחובתו את דירות הוריו.
חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן הסכים עם עו"ד מרגליות ביחס להסכם הפשרה, אך העדיף את עמדת הרוב בעניין אבן עזרא, תוך שהוא מביא חיזוקין לעניין זה מקביעת בית-המשפט העליון בעניין יוסף שלם (ע"א 6357/99) בנושא סיווגו של המערער שם כ"בעל שליטה" בחברה לאור החזקתה של בת-זוגו במניות החברה. לאור זאת, הציע רו"ח פרידמן לדחות את הערר ללא צו להוצאות.
יו"ר הוועדה השופט ה' קירש לא העמיק בניתוח הסכם הפשרה, וזאת מהטעם שסוגיה זו הוכרעה, כאמור, על-ידי חברי הוועדה. באשר לפרשנותו של סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין הצטרף השופט קירש לעמדתו של רו"ח פרידמן (הגם שציין, כפי שגם ציין רו"ח פרידמן, כי גישתו של עו"ד מרגליות איננה משוללת יסוד) וקבע, כי יש להעניק פרשנות תכליתית לסעיף, וזאת מטעמים שונים לרבות עמדתם של מלומדים בסוגיה זו.

על פסק-הדין הגישו העוררים ערעור לבית-המשפט העליון.
ברם, לנוכח הערות מותב הערעור (השופטים נ' הנדל, מ' מזוז ו-י' אלרון), כי בנסיבות העובדתיות של תיק זה אין מקום להתערב עובדתית או משפטית בפסק-הדין, הסכים ב"כ המערערים למשיכת הערעור; והערעור נדחה ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).