חכירה ל-12 שנים = מס רכישה?; החלטות מיסוי בנושא התחדשות עירונית

החלטות מיסוי חדשות

מחלקת מיסוי מקרקעין בחטיבה המקצועית שברשות המיסים פרסמה שתי החלטות מיסוי חדשות:

• החלטת מיסוי 1239/18 (קישור להחלטה) לפיה הזכאות לפטוֹר ממס שבח מכוח הוראות סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין תיבחן נכון למועד חתימת ההסכם עם היזם ולא ביום המכירה הנדחה (לפי סעיף 49כ לחוק).
• החלטת מיסוי 9093/18 (קישור להחלטה) לפיה תשלום על-ידי יזם בפרוייקט של התחדשות עירונית לקרן תחזוקה הונית בפרוייקט עבוּר דיירים ממשיכים ייחשב לתמורה בגין "כיסוי הוצאות כרוכות" כמשמעותן בסעיף 49כב(א) לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת בכפוף לתנאים והסייגים המנויים בהחלטה האמורה.

פסק-הדין בעניין כץ גבע איצקוביץ

פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין כץ גבע איצקוביץ קי גי אי בע"מ.

ביום 9.10.2013 חתמה העוררת על הסכם לרכישת זכויות חכירה במקרקעין במתחם גבעון (המצוי בין הרחובות החשמונאים, הארבעה, קרליבך וארניה בתל-אביב), וזאת בתמורה ל-9 מיליון ש"ח.

זכויות החכירה היו לתקופה המסתיימת ביום 31.8.2025, דהיינו ל-12 שנים בלבד, וללא אופציה להארכה. עם זאת, באותו מועד היה ידוע לצדדים להסכם, כי הזכויות הגלומות במקרקעין כוללות גם אפשרות להארכת תקופת החכירה בשתי תקופות נוספות בנות 25 שנים כל אחת. זאת, לאור ההודעה הפומבית שפרסמה עיריית תל-אביב ("המדריך לחוכר") בדבר מבצע לשיפוץ חזיתות מבנים קיימים במתחם גבעון בגדרו הוצע לחוכרים שיצטרפו למבצע אופציה להארכת תקופת החכירה לשתי תקופות הארכה בנות 25 שנים כל אחת, לפי שווי מָרכיב הקרקע למועד תחילת ההארכה ובהיוון לפי ריבית בשיעור 5% לשנה.*

* יצוין, כי בהודעה המקורית, הוצע למצטרפים למבצע אופציה להארכת תקופת החכירה לתקופת הארכה אחת בת 25 שנים.

ביום 18.11.2013 דיוְוחה עוררת למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, על רכישת המקרקעין בסך של 9 מיליון ש"ח ושילמה מס רכישה בסך 540 אלפי ש"ח בְּשל דיווח זה.

ביום 28.1.2015 הגישה העוררת בקשה למשיב לתיקון שומת מס הרכישה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרתה התבקש המשיב לבטל את השומה שהוגשה ולהשיב לעוררת את מס הרכישה ששולם, שכּן לטענת העוררת הדיווח נעשה בטעות היות שהזכות שרכשה הייתה לתקופה של כ-12 שנים שהינה קצרה מ-25 שנים ולפיכך אין מדובר ב"זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין.

המשיב דחה את הבקשה. מכאן הערר.

ועדת-הערר – מפי חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן, יו"ר הוועדה השופט נ' קירש ובהסכמת חבר הוועדה רו"ח א' מונד – קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).

חבר הוועדה, רו"ח צ' פרידמן, ניתח את המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לסוגיה שבמחלוקת וקבע, כי גם אם עצם פרסום המדריך לחוכר נחשב כ"הצעה" בהתאם לחוק החוזים, הרי שבהיעדר "קיבול" מצד החוכר (הן מצד העוררת והן מצד המוֹכרת) אין ענייננו ב"זכות ברירה הנתונה לחוכר מכוח הסכם" כאמור בהגדרת המונח "זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. רו"ח פרידמן הוסיף וציין, כי גם אם יונח כי מדובר בהצעה שלטונית בלתי-חוזרת (ולדעתו, אין כך המקרה), הרי שכּל עוד לא היה "קיבול" לאותה הצעה, אין מדובר בהסכם (וראו לעניין זה, את פסקה 25(ד) לחוות-דעתו המקיפה). לאור זאת, קבע רו"ח פרידמן, כי אין להוסיף ליתרת תקופת החכירה של 12 השנים (שלפי ההסכם המקורי) את התקופות המנויות במדריך לחוכר, ומשכך הסכם המכר עם המוֹכרת אינו מהווה בגֶדר רכישת "זכות במקרקעין".

יו"ר הוועדה, השופט ה' קירש, הצטרף לתוצאה אליה הגיע רו"ח פרידמן, הגם שגישתו לעניין הייתה שונה במקצת, בסוברו, כי ספק אם כלל ניתנה הצעה מצידה של העירייה.