דירה שננטשה ונזנחה – האם "דירת מגורים" לעניין הפטוֹר ממס שבח?
פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין אסתר מנו.
עניינו של פסק-הדין בשאלה האם בית המגורים שנמכר על-ידי העוררת ושני אחיה מהווה "דירת מגורים" המזַכה את המוֹכרים בפטוֹר ממס שבח, אם לאו.
לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, אין מדובר בנכס העונה להגדרת "דירת מגורים", וזאת לאור מצבו הפיזי שאינו מאפשר לעשות בו שימוש כדירת מגורים, באשר מדובר בנכס נטוש שחסרים בו מתקנים חיוניים לדירת מגורים.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ד"ר נ' מולכו ועו"ד ח' שטרן), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
השופט סוקול נדרש להגדרת המונח "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ובפרט לאחד התנאים המנויים בהגדרה זו שלפיו "הנכס משמש למגורים או מיועד לשמש למגורים לפי טיבו", תוך שהוא סוקר את המבחנים שגובשו בפסיקה לעניין זה (המבחן האובייקטיבי, המבחן התכליתי וכו').
על רקע מבחנים אלה, המשיך השופט סוקול ונדרש לשאלה, כיצד יוגדר נכס שנכלל בעבר בהגדרת "דירת מגורים" אולם נזנח ונהרס. לדבריו, אין להסתפק במבחן יחיד אלא כל מקרה ייבחן על-פי נסיבותיו תוך שבית-המשפט ייעזר במבחני-משנה שונים ומגוּונים וייאזן ביניהם ובכללם מבחנים פיסיים ומשפטיים, כגון: מצבו הפיזי של הנכס וקיומם של מתקנים חיוניים; האפשרות המעשית אובייקטיבית להשלים את החסר על-מנת להביא את הנכס למצב בו ניתן יהיה להשתמש בו למגורים; היתר הבנייה שניתן והייעוד הקבוע בו; ייעוד הנכס על-פי תוכניות המתאר הרלבנטיות וכו'. כמו-כן, ייבחן ייעודו המהותי של הנכס ובמסגרת זו ייכללו מבחנים כגון השימוש שנעשה בנכס בפועל, השימוש הצפוי בנכס בעתיד, השימוש שנעשה בנכסים שונים באותו מבנה או במבנים סמוכים. בנוסף, בית-המשפט יבחין בין נכס חדש לבין נכס ישן, בין נכס המיועד לשימוש לבין נכס המיועד להריסה וכו'.
לגופו של עניין, קבע השופט סוקול, כי הנכס על-פי טיבו מיועד למגורים; וכי גם אם כיום הוא לא משַמש למגורים וגם אם יש צורך בתיקונים רבים כדי להשמישו, הרי שמדובר בנכס ששימש למגורים ואינו מיועד לשום שימוש אחר. עוד קבע השופט סוקול, כי היות שהנכס שימש בעבר כדירת מגורים, אין די בפגיעה הפיסית ובהזנחה כדי להוציא מעמדו כדירת מגורים.