החזר מס רכישה ברכישת משרד בפרוייקט המשלב גם מגורים
במבזק מיום 1.8.2013 דיווחנו אודות פרסום תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ג–2013 ("התיקון") (קישור לתיקון).
בגדרו של התיקון תוקנו תקנות מס רכישה, כך שהָחֵל ביום 1.8.2013, רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים תגרור עִמה חבות במס ברכישה בשיעור 6%, במקום 5%.
עם זאת, נקבע, כי כאשר מדובר ברכישת זכות במקרקעין שקיימת לגבּיה תכנית בנייה המתירה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשַמש למגורים, תוחזר לרוכש שישית (1/6) ממס הרכישה ששילם (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית) ובלבד שלא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.
פרשנותה של ההוראה שעניינה בהחזר מס הרכישה כאמור (תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה) נדוֹנה בפסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין פ.ר.י.ו נכסים והשקעות בע"מ, בו עסקנו במבזק מיום 27.10.2016.
באתו מקרה, רכשה העוררת ביום 5.11.2014 יחידה של משרד בפרוייקט "מידטאון" תל-אביב הנבנה בימים אלה והמשלב מגורים ומשרדים על אותם המקרקעין.
בחודש דצמבר 2014 שילמה העוררת על-פי השומה העצמית שהגישה מס רכישה בשיעור 6% משווי המכירה.
בחודש פברואר 2015 ניתן היתר בנייה לבניית הפרוייקט, ובעקבות זאת דרשה העוררת לקבל החזר של שישית מס רכישה ששילמה בפועל. המשיב סירב לדרישה מהטעם שמדובר ברכישת זכות למשרד ולא לדירת מגורים. מכאן הערר.
ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן (בהסכמת יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה וחבר הוועדה רו"ח י' בילצקי), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
רו"ח פרידמן בָּחן את נוסח תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה – לפיה אחד התנאים להשבת שישית ממס רכישה ששולם דורש, כי תהיה זו מכירה "של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תוכנית כמשמעותו בחוק התכנון והבניה... המתירה בניה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים..." – וקבע, כי לנוכח הימצאותה של התיבה "לגביה" יש להעדיף את פרשנות המשיב.
כלומר, הזכות במקרקעין הנרכשת יש צורך שלגבּיה תהיה תב"ע המאפשרת גם בנייה של דירות מגורים (אחת לפחות).
רו"ח פרידמן הוסיף וציין (תוך שהוא מַפנה לפרוטוקול ועדת-הכספים בעניין זה), כי פרשנות זו עולה בקנה אחד גם עם תכלית החקיקה, שכּן התיקון לתקנות מס רכישה נעשה במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שנועד להביא לירידת מחירי הדירות בישראל וזאת, בין היתר, באמצעות עידוד בנייה מהירה שתכלול גם דירות מגורים.
יצוין, כי לאחַר הגשת סיכומיו, הגיש המשיב בקשה לתיקון טעות והבהרה של עוּבדות, לפיה הפרוייקט מורכב משני בניינים נפרדים: האחד, למגורים; והשני למשרדים; וכי הנכס שנרכש על-ידי העוררת הינו בבניין המשרדים.
העוררת התנגדה להגשת ההבהרה בשלב זה של הדיון וראתה בכך הרחבת חזית, על אף שלא הכחישה את העובדה שאכן נבנים שני מבנים נפרדים.
מכל מקום, בחוות-דעתו, ציין רו"ח פרידמן, כי משנקבע שהפרשנות הראויה של תקנה 2(!א) לתקנות מס רכישה מתייחסת לזכות הנרכשת ספציפית ולא לגבי הזכות במקרקעין באופן כללי, שלגבּיה קיימת תוכנית לבנייה של דירות מגורים, הדין צריך להיות שווה בשני המקרים, וממילא אין רלבנטיות לטענת העוררת שמדובר בהרחבת חזית, כאמור.
על פסק-הדין הוגש ערעור לבית-המשפט העליון.
לאחַר שמיעת טענות ב"כ המערערת התקבלה המלצת המותב (השופטים נ' הנדל, א' שהם וי' וילנר) שלא לעמוד על הערעור.