מיסוי עסקת קומבינציה; מנהלות עירוניות לייצוג דיירים בפרוייקטים להתחדשות עירונית
פסק-הדין בעניין פוליטי ואח'
פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין פוליטי ואח'.
עניינו של פסק-הדין בארבעה עוררים: חיים ועירית חנין ("חנין") ואברהם ושירלי פוליטי ("פוליטי"), כאשר חיים ועירית הינם הוריה של שירלי.
ארבעת העוררים התקשרו בהסכם עם חברה קבלנית לגבי קרקע שבבעלותם ולפיו החברה תקים על הקרקע מבנה ובו 7 דירות: החברה הקבלנית תקבל 3 דירות; ואילו העוררים יקבלו 4 דירות. כך הוסכם, כי בתמורה לדירה שתבנה החברה הקבלנית לחנין – שהיא הדירה הגדולה ביותר במבנה – יעבירו חנין לחברה חלק יחסי מזכויתיהם בקרקע; ואילו בתמורה לשלוש הדירות שתבנה החברה לפוליטי, ישלמו פוליטי לחברה סך של 2,275,000 ש"ח (דהיינו, תמורת בניית בניין בן 7 דירות תקבל החברה הקבלנית 3 דירות ותשלום בסך 2,275,000 ש"ח).
המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) לא קיבל את ההצהרה שחנין הגישו ממספר טעמים ובעיקר בכל הקשור לשווי המכירה המוצהר: בעוד שחנין הצהירו על שווי מכירה בסך של כ-750,000 ש"ח אותו גזרו מעלויות הבנייה, המשיב קבע את השוֹוי לפי 3,000,000 ש"ח ולאחר מכן (בעקבות הגשת השגה) לפי 2,800,000 ש"ח וזאת בהתאם למחיר השוק של הזכויות שנמכרו.
באשר לפוליטי, קבע המשיב, כי יש לראות בהם כמי שמכרו לחברה הקבלנית חלקים מזכויותיהם בקרקע, וזאת לאור השוני בין חֵלקם היחסי בקרקע לבין חֵלקם היחסי בדירות שהחברה בנתה להם. פוליטי מצידם, טענו, כי רכשו שירותי בנייה בתמורה כספית, וממילא אין מדובר במכירת זכות במקרקעין.
המשיב הטיל קנס גירעון הן על חנין והן על פוליטי. מכאן הערר.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח ג' יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג), דחתה את ערר חנין וקיבל את ערר פוליטי (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, נדרש השופט סוקול לכללי המיסוי החָלים על עסקת קומבינציה ובפרט בעסקה כאמור מסוג "מכר חלקי". עוד נדרש השופט סוקול לכלל והחריג לכלל הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין בעניין קביעת שווי המכירה, תוך שהוא מציין, כי קביעת השוֹוי כאמור בעסקת קומבינציה מסוג "מכר חלקי" תלויה בנסיבות המקרה: לעיתים ייקבע השוֹוי בדרך של הערכת שווי התמורה (שווי שירותי הבנייה); ולעיתים בדרך של הערכת שווי המקרקעין שהועברו לקבלן.
לאחר מכן, ניתח השופט סוקול את התקשרותם של חנין בהסכם עם החברה הקבלנית וקבע, כי לאור הקשר המשפחתי בינם לבין פוליטי, אין לראות בחנין ופוליטי סתם "שותפים" בנכס. עוד קבע השופט סוקול, כי ההנחה כי התמורה המוסכמת בין חנין לבין החברה הקבלנית משַקפת את הרווח האמיתי של חנין בעסקה אינה מתיישבת עם נסיבות המקרה, שכּן הרווח לחנין עשוי להימצא בטובת ההנאה שתיתן החברה הקבלנית לפוליטי. זאת, קל וחומר לאור הפער הגדול בין שווי הזכויות שהועברו לחברה הקבלנית לבין עלות הבנייה כמו גם הפער הבלתי-סביר בין התמורה שקיבלו חנין לבין זו שקיבלו פוליטי. לאור זאת, קבע השופט סוקול, כי את שווי המכירה יש לקבוע בנסיבות המקרה על-פי שווי השוק של המקרקעין שנמכרו ולא על-פי שווי התמורה שניתנה (שווי שירותי הבנייה). עוד קבע השופט סוקול, כי בדין הטיל המשיב על חנין קנס גירעון על-פי סעיף 95 לחוק.
באשר לפוליטי, קבע השופט סוקול, כי לא הוכח בפניו שההסכם אינו משַקף את מלוא התמורה אותה התחייבו פוליטי להעביר לחברה הקבלנית (דהיינו, שהתמורה אותה התחייבו פוליטי להעביר לחברה כללה לא רק תשלום כספי אלא גם זכויות בקרקע). עוד קבע השופט סוקול, כי אין לקבל את הנחת המשיב כי די בכך ששטח הרצפה של דירות פוליטי קטן ב-50% משטח הרצפה של כלל הדירות כדי ללמד על מכירת זכויות במקרקעין. לשיטתו, ניתן להשקיף על העוּבדות בדרך אחרת ולראות כי ההסכם בין פוליטי מחד לבין חנין והחברה הקבלנית מאידך, אינו אלא הסכם לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של הפיכתם לבית משותף ורישום הזכויות בדירות על-שם השותפים על-פי חלקיהם. לאור כל זאת, ומטעמים נוספים, קבע השופט סוקול, כי אין בסיס לטענה כי פוליטי התחייבו להעביר לחברה הקבלנית תמורה כלשהי מֵעבר לתמורה הכספית המוסכמת; וכי אין בסיס לקביעה כי פוליטי מכרו זכויות במקרקעין לחברה הקבלנית.
מנהלות עירוניות לייצוג דיירים בפרוייקטים להתחדשות עירונית
החטיבה המקצועית ברשות המיסים פרסמה החלטת מיסוי חדשה (קישור להחלטה) שעניינה בחברה כלכלית הפועלת מטעמה של רשות מקומית ("המנהלה העירונית" או "המנהלה") המייצגת בעלי זכויות בדירות לצורך ניהול פרוייקט תמ"א 38 העתיד לקבלת תוספת מימון ממשרד הבינוי במסגרת "קול קורא".
בגדרהּ של ההחלטה נקבע, כי פעילות המנהלה העירונית, כמפורט בהחלטה, לצורך ליווי וארגון הדיירים בפרוייקט לא תיחשב למכירת זכות במקרקעין כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין; וכי פעילות המנהלה שנועדה לבְחור יזם על-מנת שיבצע את הפרוייקט תיחשב לפעילות מטעם הדיירים ועבורם ומתוקף תפקיד המנהלה כמארגנת ומנהלת הפרוייקט בשם הדיירים ועל-כן גם היא לא תיחשב למכירת זכות במקרקעין כאמור. כל זאת, בכפוף לתנאים ולמגבלות המנויים בהחלטה.