יום הרכישה במכירת מקרקעין בידי דייר מוגן שהפך לבעלים
במבזק מיום 28.5.2015 דיווחנו אודות פרסום פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי תל-אביב בעניין האחים סבירסקי, שותפות רשומה.
עניינו של פסק-הדין במתחם מקרקעין בדרום תל-אביב אותו מָכרה העוררת, האחים סבירסקי שותפוּת רשומה.
לטענת העוררת, יום הרכישה של זכויותיה במתחם הינו מקַדמת דְנָה ועוד לפני שנת-המס 1948, ועל-כן השבח ממכירתן חייב במס בשיעור 12% בלבד. זאת, מהטעם שזכויותיה לא היו זכויות "רגילות" של דייר מוגן אלא זכויות ייחודיות אשר הקנו לה מעין בעלוּת בנכס, הלכה למעשה.
לעומת זאת, לטענת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב), העוררת הייתה דיירת מוגנת במתחם ויום הרכישה לצורך חבותה במס שבח הינו המועד שבּו רכשה את זכויות הבעלוּת במתחם, בשנת 2002. עוד טוען המשיב, כי זכויותיה של העוררת במתחם לא היו יוצאות דופן ותוכן הדיירות המוגנת היה "רגיל", וממילא לא היו בידי העוררת זכויות "ייחודיות" המצדיקות השוואת מצבה למצבו של בעלים בנכס.
ועדת-הערר, בחוות-דעתם של יו"ר הוועדה השופט ה' קירש וחבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות, כנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן, דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
השופט קירש קבע, כי לנוכח המסמכים שהוצגו בפני הוועדה, אין אפשרות אלא להגדיר את זיקתה הבסיסית של העוררת כלפי המתחם כדיירות מוגנת (למעשה, העוררת גם לא ניסתה להתכחש לכך), וממילא לא ניתן להכיר בזכויותיה של העוררת כדייר מוגן כ"זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
עוד קבע השופט קירש, כי אין בתכונות המיוחדות שהוקנו לעוררת – החופש לבְנות מבנים במתחם והחופש להשכיר חלקים מהמתחם בשכירות-משנה – כדי לשַוות למעמד העוררת "ייחודיות" המקרבת אותה למעמד בעלים במתחם, כל שכּן לנוכח תביעת הפינוי שהוגשה כנגד העוררת בשנת 1987 ולאור מצגי העוררת בדיווחים קודמים למשיב.
בנוסף, קבע השופט קירש, כי העובדה שהעוררת נדרשה לשלם בשנת 2002 פחות משליש מהשוֹוי הכולל של המתחם עבוּר "השלמת" זכויותיה לבעלוּת מלאה אינה תומכת מבחינה משפטית בטענה כי קודם לכן הייתה בידי העוררת "זכות במקרקעין".
המערערת הגישה ערעור לבית-המשפט העליון.
בית-המשפט העליון, מפי השופט י' דנציגר (בהסכמת השופטים צ' זילברטל וד' ברק-ארז), דחה את הערעור (קישור לפסק-הדין).
השופט דנציגר קבע, כי אין עילה להתערב בקביעת ועדת-הערר, עליה הסכימו חברי הוועדה פה-אחד, כי זכויותיה של המערער במתחם היו מסוג דיירות מוגנת בלבד, והן לא עלו כדי "זכויות במקרקעין" לעניין סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
השופט דנציגר הוסיף והתייחס לשאלה בה נחלקו חברי ועדת-הערר: האם יש מקום לתת ביטוי לשווי הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת בה החזיקה המערערת לעניין חיובה במס? לדבריו, במחלוקת זו דעתו היא כדעת רוב חברי הוועדה, דהיינו כי בנסיבות העניין אין הצדקה ליתן ביטוי לשווי הכלכלי של הזכות לדיירות המוגנת; וכי "שווי" זה לא הוכח ברמה הנדרשת ואף אם היה מוכח, לא הייתה דרך משפטית לגיטימית להכיר בו, אשר הולמת את נסיבות המקרה ואת התנהלותה של המערערת בזמן אמת.
יצוין, כי המערערת העלתה – לראשונה בערעור לבית-המשפט העליון – את הטענה כי גם אם כלל טענותיה תידחנה, יש להחיל על המכירה את הוראות סעיף 48א(ד1)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (המַקנה הנחה בשיעור 20% במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלהּ היה בתקופה 7.11.2001–31.12.2002). המערערת לא התכחשה לכך שהיא לא העלתה את הטענה עד לשלב הערעור, אך לשיטתה מדובר בטענה משפטית בעיקרה.
השופט דנציגר קבע, כי היות שקיימת מחלוקת האם טענתה האמורה של המערערת מחייבת בירור עובדתי אם לאו, הוא אינו נכון לפתוֹח את יריעת המחלוקת ולדון בטענה זו של המערערת בשלב הערעור. עם זאת, השופט דנציגר הוסיף וציין, כי לנוכח ההשפעה הכספית הניכרת שעשויה להיות לקבלת טענה זו על השומה, רואה הוא לנכון להדגיש, כי אין במתן פסק-הדין כדי לשלול מהמערערת את האפשרות (ככל שעומדת לה הזכות לעשות כן על-פי כל דין) לפְנות אל המשיב ולבקש ממנו לבחון את הטענה שלא זָכתה לבחינה בהליכים המשפטיים בדרכים המקובלות.