תיקון 87 לחוק מיסוי מקרקעין; מיסוי יזם נדל"ן בגין רווח ממכירת דירות מגורים בידי בתו וחמתו
תיקון 87 לחוק מיסוי מקרקעין
עניינה של התיקון במצב החוקי דהיום לפיו אזרח ישראלי המוֹכר זכות במקרקעין באזור או רוכש זכות כאמור או הינו צד לפעולה באיגוד שיש לו מקרקעין באזור (שהיה נחשב לאיגוד מקרקעין אילו האיגוד והמקרקעין היו בישראל) חייב לשלם תשלומי חובה הן לרשויות האזור (לפי חוק אגרות רישום מקרקעין, מס' 26 לשנת 1958) והן למדינת ישראל (לפי חוק מיסוי מקרקעין), ורק לאחַר ששילם את שני הסוגים של תשלומי החובה האמורים הוא יכול לדרוש מרשויות המס בישראל את החזר המס ששולם לרשויות האזור.
במסגרת התיקון, ועל-מנת לייעל את מנגנון תשלום המס במקרים כאלה, נקבע כי מנהל מיסוי מקרקעין יהיה רשאי להעביר, לפי בקשת אזרח ישראל כאמור, סכומי מס ששילם לרשויות המס בישראל כמס שבח או כמס רכישה (בגובה האגרה לשלטונות האזור) בהעברה ישירה לשלטונות האזור.
פסק-הדין בעניין מנחם ורות אורן
במבזק מיום 23.9.2015 פורסם מבזקנו בנושא פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין מנחם ורות אורן.
המערער 1, יזם בתחום הנדל"ן, היה בשנים הרלבנטיות לערעור מנהל ובעל מניות במספר חברות בנייה, לרבות חברת אורנים פרוייקטים 1994 בע"מ ("אורנים"), אשר בנתה יחד עם חברה נוספת ("החברה הנוספת") את פרוייקט פנינת הים ברחוב הרברט סמואל בתל-אביב הנמצא בטיילת שבחוף הים.
בשנת-המס 1996 רכשה חמותו של המערער מהחברה הנוספת דירה בקומה 21 בפרוייקט. ואילו בשנת-המס 1999 רכשה בתו של המערער (ילידת שנת 1975) מאורנים את הדירה הנוספת שבקומה 21.
ביום 29.3.2004 מכרו החמות והבת את הדירות כמקשה אחת לקוֹנה אחד ברווח כולל של כ-14.1 מיליון ש"ח, וזאת בפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו דאז.
בחודש יולי 2007 נחתם הסכם שומה בין המערערים לבין המשיב, בגדרו הוגדלו הכנסתם החייבת של המערערים לשנות-המס 2003 ו-2004.
לאחַר חתימת הסכם השומה, הגיע, לטענת המשיב, מידע חדש מהיחידה הארצית למודיעין שטח וחקירות שברשות המיסים וזה הועבר לרפרנט המקצועי של המשיב, רו"ח ברוך רבין. האחרון עָרך דיון עם מיַיצגי הנישום ובעקבותיו החליט להורוֹת על פתיחת השומה לשנת-המס 2004 בהתאם לסמכותו לפי סעיף 147 לפקודה.
בגדרהּ של השומה החדשה קבע המשיב, כי מכירת הדירות הינה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שיש לייחֵס למערער, וזאת מהטעם ששתי הדירות נרכשו במימונו.
על שומה זו הגישו המערערים ערעור לבית-המשפט המחוזי.
בראשית הדברים, נדרש השופט ד"ר סטולר להוראות סעיף 147 לפקודה ולפסיקה שדנה בהן כמו גם לשאלת נטל ההוכחה בתיק, תוך שהוא קובע, כי במקרה דנא קיבל המשיב את גרסתו העובדתית של הנישום אך נתן לה משמעות משפטית שונה כך שמדובר בסיווג מחדש, וכנגזר מכך, נטל ההוכחה מונח היה על כתפי המערערים.
לאחר מכן, בָּחן השופט ד"ר סטולר את שאלת סיווג מכירת הדירות כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" תוך שהוא קובע, לאחַר יישום מבחני הפְּסיקה הרלבנטיים, כי אכן מדובר בעסקת אקראי כאמור.
לבסוף, נדרש השופט ד"ר סטולר לטענת המערערים לפיה לא התקיימו נסיבות המצדיקות את הפעלת הסמכות לפתוח את השומה שבהסכם לא כל שכּן נסיבות מיוחדות וחריגות, כנדרש. השופט ד"ר סטולר בָּחן את העדויות שהושמעו בפניו ואשר התייחסו להעברת המידע ליחידה הארצית למודיעין שטח וחקירות שברשות המיסים והביע ביקורת קשה על ההתנהלות כאמור תוך שהוא מציין כדלקמן (ראו עמוד 32 לפסק-הדין): "... בעוד אגף החקירות ממשיך בחקירותיו, מגיע אגף אחר במשיב למסקנה שיש לסגור את התיק, מנהל משא ומתן עם המערער ובסופו של דבר סוגר את התיק, לא לאחר שהוא מורה למערער לשלם מס בגובה של 2,250,000 ש"ח. מדובר אפוא בהתנהלות בלתי ראויה ובלתי תקינה של המשיב הגובלת ברשלנות." עם זאת, השופט ד"ר סטולר קבע, תוך שהוא מתבסס על הלכת אייזינגר (ע"א 3604/13) (למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן), כי התרשלות המשיב אין בה כדי לשלול ממנהל רשות המיסים להפעיל את סמכותו לפי סעיף 147 לפקודה; וכי מנגד יש להביא בחשבון את אשמהּ התורם של הרשות למצב שנוצר. לאור זאת, קבע השופט ד"ר סטולר, תוך שהוא מיישם את ההלכה שנקבעה על-ידי המשנֶה לנשיאה, השופט א' רובינשטיין, בעניין מחלב (ע"א 7726/10) (למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן), כי המערערים ישלמו 2/3 מסכום המס הנגזר מהשומה שהוּצאה להם.
על פסק-הדין הגישו המערערים ערעור לבית-המשפט העליון.
בית-המשפט העליון, מפי המשנֶה לנשיאה השופט א' רובינשטיין והשופטים נ' סולברג וא' שהם, קיבל את הערעור באופן חלקי (קישור לפסק-הדין).
שופטי בית-המשפט העליון קבעו, כי הגם שפסק-הדין של בית-המשםט קמא מקובל עליהם ביסודו והם מאשרים את עיקרו באשר לסיווג העִסקות וכל המרכיבים המהותיים, מצאו הם להתערב בנקודה אחת והיא התנהלותם הרשלנית של גורמי המשיב שבעטיה מצאו לנכון להעמיד את החיוב על מחצית המס.