ויתור על אופציה במקרקעין – הכנסה פירותית או הונית?
במבזקים מיום 28.3.2012 (קישור למבזק) ומיום 18.12.2014 (קישור למבזק) נדרשנו לפסקי-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים ושל בית-המשפט העליון בעניין פיננסטיק.
העוררת ויתרה לטובת נידר חברה לפיתוח בע"מ ("נידר"), על אופציה שהוקנתה לעוררת לרכישת מקרקעין ובכלל זאת הסכימה למחיקת הערת האזהרה שנרשמה להבטחת אופציה זו. זאת, בתמורה לתשלום במזומן ותשלום נוסף באיגרות-חוב שהונפקו על-ידי נידר והוערכו על-ידי הצדדים לסך של כ-12.4 מיליון ש"ח. ברם, היות שנידר נקלעה לקשיים כלכליים וביקשה וקיבלה צו להקפאת הליכים, המסחר באיגרות-החוב שלה הופסק ובהתאם להסדר הנושים המערערת זכאית הייתה לקבל אך ורק סך של 5.4 מיליון ש"ח בגין איגרות-החוב.
לאור הפער הניכר בין שוויָן של איגרות-החוב ביום הקצאתן לבין התמורה שצפויה המערערת לקבל ממימושן בפועל על-פי הֶסדר הנושים, הגישה העוררת ערר לועדת-הערר, שעיקר עניינו הוא "שווי המכירה" של האופציה לצורך קביעת מס השבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.
עמדת המערערת – לפיה יש לקבוע את שווי המכירה לא בהתאם לשווי איגרות-החוב ביום העִסקה אלא בהתאם לשוויָן ביום בו פָּסקו להיות חסומות למסחר – נדחתה על-ידי ועדת-הערר ואף על-ידי בית-המשפט העליון (ע"א 3703/12), בשים לב לכך כי הוראת החסימה לא מָנעה מהמערערת לבצע עסקה מחוץ לבורסה וזאת הָחל מהמועד בו הוקצו לה איגרות-החוב.
המערערת העלתה טענה נוספת, העומדת בליבו של פסק-דין זה, והיא שהתמורה בגין הוויתור על האופציה מהווה הכנסה פירותית שכנגדה זכאית המערערת לקזז הפסדים עסקיים מועברים.
המשיב (פקיד-שומה פתח תקווה), מצדו, טען, שענייננו בתמורה הונית (שלא בעסק).
השופט ד"ר בורנשטין קבע, כי בבסיס טענות המערערת – ובכללן שהיא עומדת במבחני העסק כקבוע בפסיקה – עומדת טענה עובדתית, אשר לצורך קבלתה נדרש היה מהמערערת להציג בפני בית-המשפט ולהוכיח כדבעי תשתית עובדתית, אך היא לא עשתה כן ובכלל זאת נמנעה מלהעיד את עובדיה ויועציה החיצוניים.
עוד קבע השופט ד"ר בורנשטין, כי גם המצגים שהציגה המערערת (כגון: הצגת המקרקעין כנדל"ן להשקעה בספרי המערערת) נזקפים לחובת המערערת ומכבידים את נטל ההוכחה המוטל עליה.
בנוסף, קבע השופט ד"ר בורנשטין, כי משלא הוכיחה המערערת כי יש בידה "עסק", ממילא אף לא הוכיחה כי "עסק אקראי" בידה; כי אין מדובר ב"ריווח הון בעסק"; וכי לאור נסיבותיה של העִסקה נראה כי גם "עסקת אקראי" אין לפנינו. בהקשר זה ציין השופט ד"ר בורנשטין, כי הפּסיקה ממילא לא הכירה באפשרות לקזז הפסדים מועברים כנגד הכנסה מ"עסקת אקראי", תוך שהוא מתייחס לפסקי-הדין בעניין ברנר ואמ.בי.אס אנטילס, אך לא לפסק-הדין החדשני שניתן לאחרונה על-ידי השופט ה' קירש בעניין ספידי לינק בע"מ (קישור לפסק-הדין) (קישור למבזק בנושא זה).