15.8.15: ועדת-הערר – שאלת קיומו של מוניטין בקניון
במבזק מיום 27.7.2015 דיווחנו על פרסום פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין אלדר נכסים בע"מ.*
* למַעבר למבזק זה, לחצו כאן.
באותו מקרה, נדונה השְאֵלה האם חברת קניונים לישראל בע"מ, שהינה הבעלים של המקרקעין עליהם מוקם קניון בת-ים, מהווה "איגוד מקרקעין".
ועדת-הערר קבעה ברוב דעות (חוות-דעתו של חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן, אליו הצטרף חבר הוועדה רו"ח א' מונד, כנגד דעת המיעוט של יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה), כי החברה אינה איגוד מקרקעין לאור הנכסים הבלתי-מוחשיים שעליהם הצביעה העוררת ובפרט המוניטין של הקניון; וכי ערכּו של קניון פעיל ומצליח כולל, בנוסף למקרקעין, גם ערך נוסף של העסק כ"עסק חי" ונכס זה הינו "נכס" נפרד מהמקרקעין עצמם וכי הוא משַמש את חברת קניונים לישראל לייצור הכנסתה ואינו טפל למטרותיה העיקריות (כאמור בהגדרת "איגוד מקרקעין").
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי לפני מספר ימים ניתן פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין סגל ורויכמן (קישור לפסק-הדין).
עניינו של פסק-הדין במחלוקת שהתגלעה בין העוררים לבין המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, בקשר להסכם שנחתם בחודש יוני 2011 בין העוררים לבין חברת מרכזי מסחר (אזו-ריט) בע"מ (לשעבר בריטיש ישראל מרכזי מסחר בע"מ) ("בריטיש"), ואשר בגדרו מכרו העוררים לבריטיש את חלקם (50%) בקניון חדרה ובחברת הניהול של הקניון כך שבריטיש הפכה בעקבות ההסכם לבעלים של 100% מהקניון והחברה האמורה.
הגם שהדבר לא צוין בהסכם המכירה, העוררים טענו, במסגרת הצהרתם על מכירת הזכויות כאמור, כי הזכויות בקניון נמכרו במחיר הגבוה משמעותית משווי השוק שלהן ואת ההפרש (15%) יש לייחֵס למוניטין הקניון. עוד טענו העוררים, כי יש לפצל את התמורה בין החֵלקות השונות של הקניון, כך ש-25% מהתמורה תיוחס למכירת אחת החֵלקות כאמור למרות ששיעורה היחסי לפי שטחה נמוך יותר. זאת, מהטעם שעל חלקה זו נבנה חֵלקו החדש של הקניון ומכאן שהיא שווה יותר.
המשיב דחה את ההצהרה והשגת העוררים נדחתה.
מכאן הערר שהוגש באמצעות משרדו של הח"מ.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח גלית יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג), דחתה את הערר.
בראשית הדברים, קבע השופט סוקול, נקודת המוצא הראשונה בבחינת השְאֵלה האם לקניון היה מוניטין שנמכר או לא, צריכה להיות אומד דעתם של הצדדים לעסקה, שהרי גם אם לדעת המוֹכר בידו נכס מסוג מוניטין, הרי שיש לשכנע כי הקונה אכן רכש את אותו נכס; וכי את אומד דעת הצדדים ניתן ללמוֹד מההסכמים שנכרתו ביניהם. בעניין זה, ציין השופט סוקול, כי העִסקה נשוא הערר הינה עסקה של מימוש אופציה שניתנה לרוכשת בהסכם נאמנות משנת 2006, שאינו כולל התייחסות למכירת מוניטין ואף לא הייתה התייחסות כזו בדיווח לרשויות המס על הסכם זה. עוד ציין השופט סוקול, כי ניתן היה לטעון שלמרוֹת שבשנת 2006 לא סברו הצדדים לעסקות כי לקניון יש נכס מסוג מוניטין, הרי שמוניטין כזה נצבר לאחר מכן, אלא שגם טענה זו לא יכולה לעמוד לעוררים, וזאת משלושה טעמים: האחד, סכום התמורה נקבע במסגרת הסכם הנאמנות ואין בו התייחסות לתמורה עבוּר מוניטין שייווצר; השני, לא הובאה שום ראיה על רכישת מוניטין או יצירת מוניטין לקניון בין שנת 2006 לשנת המכירה (2011); והשלישי, בחודש מאי 2006 נחתם בין העוררים לבין בריטיש הסכם שיתוף, בגדרו נקבע כי ניהול הקניון ייעשה על-ידי חברת הניהול בפיקוחה של בריטיש, ומכאן יש להניח כי אם ניהול הקניון לאחַר שנת 2006 הביא ליצירת מוניטין כלשהו הרי שזה נוצר אצל חברת הניהול או אצל בריטיש.
השופט סוקול הוסיף וציין, כי את אומד דעת הצדדים ביחס לקיומו של מוניטין ניתן ללמוד גם מהדו"חות הכספיים ומהדיווחים שהגישו, וכי בריטיש לא דיוְוחה בדו"חותיה על רכישת מוניטין בקניית הקניון – עובדה המהווה חוליה נוספת בשרשרת הראיות בדבר אומד דעתם הצדדים בעסקה.
השופט סוקול המשיך והתייחס לשאלה האם הוכח מוניטין של הקניון, תוך שהוא מתייחס גם לחוות-דעתו של המומחה החשבונאי מטעם העוררים (פרופ' ח' אסיאג) ולחוות-דעתו של השמאי מטעם העוררים (ד' טיגרמן), וקבע, כי הגם שלפי כל הערכות השווי ברור כי התמורה המוסכמת עלתה על שווי השוק של הקניון, עודף התמורה אינו משַקף בהכרח את המוניטין.
לבסוף, נדרש השופט סוקול לטענת העוררים, לפיה יש לפצל את התמורה בין החלקות השונות כך ש-25% מהתמורה תיוחס לאחת מהן. השופט סוקול דחה טענה זו בקובעו, כי הקניון נמכר כיחידה אחת ואין כל מקום לאפשר פיצול התמורה בין החלקים השונים אלא לחַלקה על-פי מבחן הגודל היחסי.