28.5.15: ועדת-הערר: האם ביטול מכירת דירה פועל למפרע לעניין החבות במס רכישה בשל דירה נוספת? מהו יום הרכישה במכירת מקרקעין בידי דייר מוגן שהפך לבעלים?
פורסמו שני פסקי-דין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב.
כידוע, חוק מיסוי מקרקעין מַקנה לרוכש דירת מגורים את מדרגות המס החלות על דירה יחידה אף אם במועד הרכישה בבעלותו דירה נוספת, ובלבד שזו תימכר בתוך 24 חודשים.
בעניין שבנדון, היו העוררת ובן-זוגה הבעלים של דירה בחולון בה גרו עם בנותיהם.
בעקבות התעללות ואלימות מצדו של הבעל, התגרשו בני-הזוג, כשבהסכם הגירושים שנחתם ביניהם (וקיבל תוקף של פסק-דין) הוסכם, בין היתר, כי הבעל יעביר לבעלוּת העוררת את מחציתו בדירה וזאת במסגרת ההתחשבנות בין בני-הזוג והיוון תשלומי מזונות ומדור; ואילו העוררת התחייבה שלא לתבוע סכומי מזונות ומדור נוספים תוך שהוסכם שתירשם הערת אזהרה לטובת הבעל על זכויותיה של העוררת בדירה בחולון לשם הבטחת התחייבותה האמורה. עוד הוסכם, כי הערת האזהרה (שאכן נרשמה בפועל) תימחק רק בשנת 2025 אלא אם היא תיפדה בתשלום של 75,000$ מהעוררת לבעל.
לטענת העוררת (שלא נסתרה), בְּשל מערכת היחסים הקשה והאלימה בינה לבין הגרוש היא גָמלה בליבה לעבור לגור בבת ים. ואכן, ביום 22.8.2010 היא רכשה דירה בבת ים כשבדיווחיה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב), ביקשה לשלם מס רכישה לפי המדרגות החלות על דירה יחידה (פטוֹר מוחלט ממס, וליתר דיוק מס בשיעור 0%, וזאת לאור שוויָה הנמוך של הדירה) ותוך שהיא מתחייבת למכוֹר את הדירה בחולון בתוך 24 חודשים.
ואכן, ביום 29.12.2010 (דהיינו, תוך כארבעה חודשים) העוררת התקשרה בהסכם מכר לגבי הדירה בחולון.
דא עקא, שלאור אי-הצלחתה של העוררת לגרום להסרת הערת האזהרה (לרבות בדרך של פדייתה בכסף או העתקתה לדירה בבת ים אליה עברה לגור), תבע רוכש הדירה בחולון את ביטול הסכם המכר והשבת כספו. תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק-דין ולפיו הסכם המכר אכן בוטל. הביטול כאמור אף אוּשר על-ידי רשויות המס.
כתוצאה מביטול מכירת הדירה בחולון והיות שהעוררת לא הצליחה למוכרה לקונה אחר, חִייב המשיב את העוררת במס רכישה בשיעורים הרגילים. מכאן הערר.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש ובהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ורו"ח י' בליצקי, דחתה את הערר.
נקבע, כי ביטול מכירתה של הדירה בחולון (בשונה ממכר חוזר) פועל למפרע, וממילא כל תוצאות המס מתבטלות בעקבותיו, ובכלל זאת הזכאות למדרגות המס המוקנות לדירה יחידה.
עוד נקבע, כי אי-הסרת הערת האזהרה לא היה תרחיש רחוק ובלתי-מסתבר, ועל-כן העוררת הייתה אמורה להבין כי ביצוע מכר בנסיבות כאלו עלול לסכן את זכאותה לפטוֹר ממס רכישה בקשר לדירה בבת ים.
לאור האמור, דחתה הוועדה את הערר וקבעה, כי משבוטלה מכירת הדירה בחולון נשמט הבסיס להטבה ברכישת הדירה בבת ים.
עם זאת, ולאור הנסיבות המיוחדות, הוועדה לא חייבה את העוררת בהוצאות ואף המליצה למשיב לשקול בשנית את חיובה במס של העוררת למרות זכייתו העקרונית בערר.
עניינו של פסק-הדין במתחם מקרקעין בדרום תל-אביב אותו מָכרה העוררת, האחים סבירסקי שותפוּת רשומה.
לטענת העוררת, יום הרכישה של זכויותיה במתחם הינו מקַדמת דְנָה ועוד לפני שנת-המס 1948, ועל-כן השבח ממכירתן חייב במס בשיעור 12% בלבד. זאת, מהטעם שזכויותיה לא היו זכויות "רגילות" של דייר מוגן אלא זכויות ייחודיות אשר הקנו לה מעין בעלוּת בנכס, הלכה למעשה.
לעומת זאת, לטענת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב), העוררת הייתה דיירת מוגנת במתחם ויום הרכישה לצורך חבותה במס שבח הינו המועד שבּו רכשה את זכויות הבעלוּת במתחם, בשנת 2002. עוד טוען המשיב, כי זכויותיה של העוררת במתחם לא היו יוצאות דופן ותוכן הדיירות המוגנת היה "רגיל", וממילא לא היו בידי העוררת זכויות "ייחודיות" המצדיקות השוואת מצבה למצבו של בעלים בנכס.
ועדת-הערר, בחוות-דעתם של יו"ר הוועדה השופט ה' קירש וחבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות, כנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן, דחתה את הערר.
השופט קירש קבע, כי לנוכח המסמכים שהוצגו בפני הוועדה, אין אפשרות אלא להגדיר את זיקתה הבסיסית של העוררת כלפי המתחם כדיירות מוגנת (למעשה, העוררת גם לא ניסתה להתכחש לכך), וממילא לא ניתן להכיר בזכויותיה של העוררת כדייר מוגן כ"זכות במקרקעין" לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
עוד קבע השופט קירש, כי אין בתכונות המיוחדות שהוקנו לעוררת – החופש לבְנות מבנים במתחם והחופש להשכיר חלקים מהמתחם בשכירות-משנה – כדי לשַוות למעמד העוררת "ייחודיות" המקרבת אותה למעמד בעלים במתחם, כל שכּן לנוכח תביעת הפינוי שהוגשה כנגד העוררת בשנת 1987 ולאור מצגי העוררת בדיווחים קודמים למשיב.
בנוסף, קבע השופט קירש, כי העובדה שהעוררת נדרשה לשלם בשנת 2002 פחות משליש מהשוֹוי הכולל של המתחם עבוּר "השלמת" זכויותיה לבעלוּת מלאה אינה תומכת מבחינה משפטית בטענה כי קודם לכן הייתה בידי העוררת "זכות במקרקעין".
אנו ממליצים לקרוא בעיון גם את חוות-דעת המיעוט של חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן ואת חוות-דעתו של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות.