14.3.15: פסיקה חדשה - פטוֹר ממס שבח במכירת מקרקעין בידי חברת בית המוחזקת ע"י מוסד ציבורי; סיווגה של חברה המשכירה מקרקעין לתחנת דלק כ"איגוד מקרקעין"
פורסמו שני פסקי-דין חדשים:
כידוע, סעיף 61(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") מַקנה פטוֹר ממס שבח למוסד ציבורי (כמשמעותו בסעיף 61(ד) לחוק) המוֹכר זכות במקרקעין ובלבד שהמקרקעין שהזכות בהם נמכרת היו בידי המוסד במשך תקופה של שנה לפחות ושימשו במישרין את המוסד במשך תקופה של 80% לפחות מהתקופה שהזכות במקרקעין הייתה בידיו (סעיף 61(ב)(1) לחוק). לעומת זאת, אם המקרקעין שהזכות בהם נמכרת שימשו במישרין את המוסד במשך תקופה קצרה מ-80% מהתקופה שהזכות הייתה בידי המוסד או שלא שימשו אותו כלל, יהיה המוסד זכאי לפטוֹר חלקי ממס שבח, כקבוע בהוראות סעיף 61(ב)(2) לחוק.
אותן הוראות סעיף 61(ב)(2) לחוק היוו בסיס למחלוקת בעניין קעל בע"מ.
ודוק: באותו מקרה, העוררת הייתה בעלת מלוא הזכויות בבניין ברחוב שוקן בתל-אביב ("הבניין") שחלק מיחידותיו נמכרו על-ידה בשנת-המס 2010, כאשר באותה שנת-מס הצהירה העוררת בפני פקיד-השומה כי היא נישומה כחברת בית כמשמעותה בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה.
אגודת חיי שמעון ("העמותה") – שהינה מוסד ציבורי כמשמעותו בסעיף 61(ד) לחוק הינה הבעלים של 60% ממניות העוררת.
המחלוקת בין העוררת לבין המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, היא האם זכאיות העוררת ו/או העמותה לפטוֹר חלקי ממס על 60% מההכנסות ממכירת היחידות בבניין בהתאם להוראות סעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה וחבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן (בהסכמת חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות), קיבלה את הערר.
הוועדה קבעה, כי השבח שנוצר לעורר – חברת בית – אכן מיוחס לבעלי מניותיה ובכללם העמותה.
עוד קבעה הוועדה, כי אין לקבל את טענת המשיב לפיה יש לפרש את המילים "בידי המוסד" שבסעיף 61(ב)(2)(ב) לחוק באופן דווקני, שכּן לאור תכליתו של סעיף 61 לחוק יש לפרש את אותן הוראות סעיף 61(ב)(2)(ב) כחלות גם על החזקת המקרקעין באמצעות חברת בית. בכך אימצה הוועדה, לדעתנו, פרשנות תכליתית ראויה שיש בה כדי להשליך לא רק על פרשנותן של הוראות סעיף 61(ב) לחוק אלא גם על הוראות סעיף 64 לפקודה.
עוד קבעה הוועדה, כי אין לקבל את טענותיו העובדתיות של המשיב, לפיהן אין וודאות שהעורר תוכר על-ידי פקיד-השומה כחברת בית; שלא הוברר אם היחידות שנמכרו הן בגֶדר מלאי עסקי או נכסים הוניים של העוררת; וששאלות אלו צריכות להתברר אצל פקיד-השומה ולא אצל המשיב. זאת, מהטעם שטענות עובדתיות אלו אינן בגֶדר המחלוקות המוסכמות, וככל שעניינים אלה לא היו ברורים למשיב עוֹבר לעריכת כתב המוסכמוֹת והפלוגתאות, היה עליו לבררם או להעלותם במסגרת המחלוקות המוסכמות.
חברת בית קירור משמר בע"מ ("החברה") היא הבעלים של מקרקעין.
62.5% ממניות החברה מוחזקות בידי העורר; ואילו יתרת מניותיה (37.5%) הוחזקו בחלקים שווים (דהיינו, כל אחד 12.5%) בידי דוד בן ברוך, רם מורגנשטרן וטובה שפי.
בשלהי שנת 1996 התקשרה החברה בהסכם עם חברת דור אנרגיה (1988) בע"מ ("דור אנרגיה"), בגדרו הוסכם, כי דור אנרגיה תקים ותפעיל תחנת תדלוק בשטח המקרקעין בתמורה לתשלום דמי שכירות חודשיים בסך 23,000$.
ביום 10.2.2010 התקשרה העוררת בהסכם עם דוד בן ברוך וטובה שפי – שהחזיקו, כאמור, כל אחד 12.5% ממניותיה – בהסכם לרכישת כל מניותיהם בחברה (ובסך הכל 25% מהמניות).
ביום 14.11.2010, ובעקבות הצהרה על "פעולה באיגוד מקרקעין" שהוגשה על-ידי המוֹכרים, הוציא המשיב שומת מס רכישה לעוררת, מבלי שנשלחה לה קודם לכן דרישת הצהרה. בגדרהּ של השומה, קבע המשיב, כי העִסקה מהווה "פעולה באיגוד מקרקעין" וכי שווי המכירה לעניין חבותה במס רכישה הוא 5.5 מיליון ש"ח.
ההשגה שהגישה העוררת – ובה טענות כנגד הליכי השומה כמו גם כנגד סיוּוגה של החברה כ"איגוד מקרקעין" – נדחתה (הגם שבעקבות חוות-דעת שמאית שהציגה העוררת במסגרת הדיונים בהשגה, הוקטן שווי המכירה לעניין החבות במס רכישה ל-5,011,250 ש"ח). מכאן הערר.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד, מפי יו"ר הוועדה השופט ב' ארנון וחברי הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ועו"ד ד' שמואלביץ, דחתה את הערר.
ראשית, דחתה הוועדה את טענתה העוררת לפיה יש לבטל את שומת מס הרכישה בְּשל הפגמים שנפלו בהליכי השומה ובכלל זאת את הטענה לפגם בשומה בְּשל אי-שליחת דרישה למתן הצהרה לפני הוצאת השומה ואי-משלוח נימוקי השומה.
הוועדה נדרשה לשאלת סיוּוגה של החברה כ"איגוד מקרקעין" וקיבלה את עמדת המשיב, לפיה אכן מדובר באיגוד כאמור.
נקבע, כי ככל שהייתה מתקבלת טענת העוררת לפיה ההסכם להפעלת תחנת התדלוק מהווה נכס נפרד מזכות הבעלוּת של החברה במקרקעין, היה ממש בטענה כי יש בכך כדי להוציא את החברה מתחולת הגדרת "איגוד מקרקעין"; שכּן ההסכם האמור משַמש לייצור הכנסתה של החברה, אינו טפל למטרותיה העיקריות ואף משַמש למטרה העיקרית של השכרת המבנה אשר על מקרקעיה לשוכרים חיצוניים בשכירויות חופשיות לטווח ארוך. ברם, יישום הלכת וילאר (ע"א 6340/08) על עוּבדות המקרה מצביע על כך שלא מדובר בשני נכסים הניתנים לפיצול אלא זכות הבעלוּת במקרקעין של החברה מקפלת בתוכה גם את הזכויות על-פי ההסכם להפעלת תחנת התדלוק ובנוסף לא נטען ולא הוכח כי שני הנכסים נמכרו בנפרד לאנשים שונים, וממילא אין בהסכם האמור כדי להוציא את החברה מגֶדר "איגוד מקרקעין".
עוד נקבע, כי אין לקבל את טענת העוררת לפיה יש לראוֹת בציוד תחנת התדלוק ככזה המוציא את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין", שכּן הוכח כי הציוד שייך לדור אנרגיה, מה גם שאין עסקינן בנכס המשַמש לחברה לייצור הכנסתה באשר רווחיה של חברת התדלוק אינם מועברים לידיה.
ועדת-הערר דחתה גם את טענתה הנוספת של העוררת, לפיה החברה מפעילה "עסק" ובכך יש כדי להוציאה מהגדרת "איגוד מקרקעין". זאת, לאחַר שהוועדה קבעה, כי הכנסתה של החברה מהמקרקעין הינה פסיבית וכי אפילו היו המקרקעין רשומים בספריה כ"מלאי עסקי" הרי שאין בכך כדי להשפיע על סיוּוגה כאיגוד מקרקעין בנסיבות שהוכחו.
לבסוף, נדרשה הוועדה לאופן קביעת שווי המכירה לעניין החבות במס רכישה – ראו סעיף 65 ואילך (ובפרט סעיף 73) לחוות-דעתו של יו"ר הוועדה השופט ב' ארנון, אליה הצטרף בחוות-דעתו חבר הוועדה עו"ד ד' שמואלביץ, למול חוות-דעתו של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות.