18.12.14: בית-המשפט העליון - ויתור על אופציה לרכישת מקרקעין מהווה עסקה החייבת במס שבח, לרבות בגין חלק התמורה ששולם באיגרות-חוב חסומות
במבזק מיום 28.3.2012 נדרשנו לפסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין פיננסטיק.
העוררת ויתרה לטובת נידר חברה לפיתוח בע"מ ("נידר"), על אופציה שהוקנתה לעוררת לרכישת מקרקעין ובכלל זאת הסכימה למחיקת הערת האזהרה שנרשמה להבטחת אופציה זו. זאת, בתמורה לתשלום במזומן ותשלום נוסף באיגרות-חוב שהונפקו על-ידי נידר.
לטענת העוררת, התמורה האמורה אינה חייבת במס שבח, וזאת מהטעמים החלופיים הבאים:*
* יצוין, כי חֵלֶק מהטעמים הועלה לראשונה בהשגה וחֵלֶק אחר אף הועלה לראשונה בערר.
-
התמורה לא התקבלה בגין הויתור על האופציה אלא כדי שהעוררת לא תפריע לעסקה בין נידר לצדדים האחרים;
-
התמורה, או למִצער חֵלֶק הארי שלה, שולמה בגין מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה, בעוד שהערת אזהרה אינה זכות במקרקעין;
-
הוויתור על האופציה נעשה ללא תמורה, ועל-כן הוא פטוּר ממס שבח לפי סעיף 63 לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק");
-
אי-מימוש האופציה מהווה ביטול כמשמעותו בסעיף 102 לחוק;
-
לאופציה אין שווי כלכלי;
-
להצהרות (הסותרות) שהומצאו על-ידי העוררת למשיב אין משמעות ראייתית לנתונים המצויים בו;
-
ככל שנמכרה זכות במקרקעין, טרם התקיימו תנאי סעיף 51 או 91 לחוק, כך שחובת תשלום המס נדחתה;
-
גם אם מדובר בזכות במקרקעין, מועד תשלום מס השבח טרם הגיע ככל שהדבר נוגע לתמורה שהתקבלה באיגרות-חוב, שכן מדובר באיגרות-חוב חסומות אשר ניתן לכמתן רק במועד שבו ניתן לממשן, ובהתאם תשלום המס ייעשה רק באותו מועד.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים דחתה את הערר פה-אחד.
בגדרו של פסק-הדין, התייחס יו"ר הוועדה, השופט בדימוס מ' רביד (בהסכמתם של חברי הוועדה, מ' יצחקי וד"ר ל' דוידאי), לכל אחת ואחת מטענות העוררת ודחה אותן במלואן.
ואילו חבר הוועדה, ד"ר ל' דוידאי, התייחס בהרחבה לטענת העוררת לגבי דחיית חבות המס בְּשל מַרכיב התמורה שכלל איגרות-חוב חסומות, ודחה טענה זו.
בית-המשפט העליון, מפי השופטת ד' ברק-ארז ובהסכמת השופטים א' רובינשטיין וח' מלצר, דחה את הערעור (קישור לפסק-הדין).
השופטת ברק-ארז קבעה, כי גובהו של מס השבח נקבע, ברגיל, לפי שווי המכירה כפי שהוא ב"יום המכירה", דהיינו היום שבוֹ נקשר הסכם מחיֵיב בין הצדדים, כאשר שווי זה אינו מושפע מהתפתחויות מאוחרות יותר.
השופטת ברק-ארז הוסיפה וקבעה, כי טענת המערערת לפיה לא ניתן היה לאמוד את שוויָן של איגרות-החוב במועד הקצאתן (בגלל היותן חסומות למסחר בבורסה) אינה טענה משפטית כמתחייב מהוראות סעיף 90 לחוק לפיהן ניתן לערער לבית-המשפט העליון על החלטתה של ועדת-הערר אך בהתייחס לבעיה משפטית; וכי מכל מקום, גם לגופו של עניין מקובלות עליה קביעותיה העובדתיות של הוועדה לפיהן כלל האינדיקציות מעידות כי ניתן היה להעריך את שווי איגרות-החוב עוד בעת הקצאתן ולפיכך ניתן היה להטיל מס שבח סמוך למועד עריכת הסכם הפשרה.
באשר לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין אלוני (ע"א 1804/05)* עליו ביקשה המערערת להתבסס, קבעה השופטת ברק-ארז כי קיימות מספר נקודות שונות בין נסיבות אותו מקרה לנסיבות המקרה דנא ובכלל זאת שפסק-הדין שם נסב בעיקרו לא על השְאֵלה מהי מתכונת החיוב הנאותה כאשר התשלום הוא בניירות-ערך חסומים אלא על שאלת מעמדה של ההסכמה בין הנישום לבין רשויות המס בנסיבות שתוארו; וכן שבאותו מקרה המניות היו חסומות לחלוטין למסחר בעוד שהאיגרות בהן עסקינן היו ניתנות למסחר מחוץ לבורסה ולכן גם היו נתונות למימוש.
* למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן.
תשומת הלב מופנית להתייחסותה של השופטת ברק-ארז לעיקרון המימוש וכן למקרים בהם התמורה ממכירת מקרקעין משתלמת בשווי-כסף (פסקות 36-35 לפסק-הדין).