22.4.14: וערת-הערר - כיצד יש לקבוע את שווי העסקה במכירת זכויות של בעלי קרקע שהתקשרו לגביה בעסקת קומבינציה?
לאחרונה ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהוגש על פסק-דינה של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין בכר ואח'.
באותו מקרה, התקשרו העוררים יחד עם בעלים נוספים בעסקת קומבינציה עם יזם ביחס לנכס מקרקעין שבבעלותם באופן כזה שהיו זכאים לקבל דירות בקומות 3-1 במבנה החדש שיוקם על-ידי היזם.
כחמש שנים מאוחר יותר, ולאחַר שלא חלה התקדמות בשטח, מכרו העוררים את זכויותיהם מכוח עסקת הקומבינציה בתמורה לכ-4.7 מיליון ש"ח. המכירה דוּוחה למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב.
המשיב לא קיבל את הדיווח האמור וקבע את שווי המכירה לסך של כ-9.6 מיליון ש"ח, וזאת לפי חישוב של 7,000$ למטר כפול השטח הרלבנטי של הדירות שהעוררים היו זכאים לקבל.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, בחוות-דעתו של חבר הוועדה, רו"ח נ' הכהן (בהסכמת יו"ר הוועדה, השופט וס' נשיא (בדימוס) ד' בר-אופיר, וחבר הוועדה, רו"ח מ' לזר), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
רו"ח הכהן ציין, שהגם שהתקיים פער מהותי בין התמורה החוזית לבין שווי השוק ולמרות שהעוררים לא עשו את כל מה שביכולתם כדי לשכנע את המשיב בתום-ליבם (כמתחייב מהגדרת המונח "שווי" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין), המשיב לא הביא בחשבון בקביעתו את אילוצי המוכרים ושיקוליהם.
ראשית, קובע רו"ח הכהן, המשיב קבע את שווי השוק לפי המחיר הממוצע למ"ר בקומות גבוהות יותר מהקומות הרלבנטיות לעוררים (קומות 7 ו-4 במקום קומות 3-1), וזאת למרות שההבדלים בין שווי מ"ר לדירה בין הקומות עשויים להגיע לעשרות אחוזים.
שנית, מדובר במכירת זכויות מכח הסכם קומבינציה, שהינן נחותות במידה מסוימת בהשוואה למכירת דירות חדשות.
לבסוף, ציין רו"ח הכהן, כי המשיב לא נתן את דעתו לכך שמדובר היה במכירה במחיר "סיטונאי" של כלל זכויות העוררים, וזאת להבדיל, הבדל היטב, מהמחיר התאורטי למטר מרובע של דירות קבלן.
על פסק-הדין של ועדת-הערר הגיש מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב ערעור לבית-המשפט העליון.
בפסק-דין קצר ולקוני (קישור לפסק-הדין) ציין בית-המשפט העליון, כי הוסכם בין הצדדים על כך שפסק-הדין של ועדת-הערר יבוטל, וכי התיק יוחזר למנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב על-מנת שזה ייתן החלטה חדשה, לאחַר "שישמע את טענות המשיבים וראיותיהם בנפש חפצה", כאשר למשיבים תוקנינה כל זכויות הערעור לגבי ההחלטה החדשה .