בעת האחרונה, אנו נתקלים לעיתים קרובות ביזמים שעיסוקם ברכישת דירות "משומשות" לצורך מכירתן ברווח.
בהקשר זה, נבקש להבהיר מהי הדרך הראויה, לשיטתנו, לדַווח על רכישת הדירות ומכירתן לצורכי מע"מ.
לשם הדוגמה, נניח שענייננו ברכישת דירה בתמורה ל-100,000 ש"ח; ובמכירתה בתמורה ל-150,000 ש"ח, דהיינו ברווח (נומינלי) של 50,000 ש"ח. עוד נניח, שעלות הדירה המתואמת היא 110,000 ש"ח, דהיינו המכירה הצמיחה רווח ריאלי בסך 40,000 ש"ח.
לשיטתנו, בעת רכישת הדירה, על היזם להוציא חשבונית עצמית בסך 100,000 ש"ח בצירוף מע"מ.*
* יצוין, כי קיימת גישה לפיה על היזם להוציא חשבונית עצמית בסך 100 ש"ח כולל מע"מ. לכך עשויה להיות נפקות במקרה שבּו היזם אינו זכאי לקזז את מס התשומות, כגון: בעת רכישת דירה לצורך השכרה.
הואיל והדירה נרכשה למטרת מכירה, היזם זכאי לקזז את מס התשומות הגלום בחשבונית העצמית, וממילא אין בהוצאת החשבונית האמורה כל משמעות תזרימית לגביו (חיוב וקיזוז גם יחד).
בו בעת, על היזם לדַווח למשרדי מיסוי מקרקעין על רכישת הדירה ולשלם מס רכישה בשיעור הרלבנטי לפי שווי של 100,000 ש"ח, ולא לפי שווי של 85,470 ש"ח* (ואף לא לפי שווי של 117,000 ש"ח).
* למעשה, אם תאומץ הגישה לפיה על היזם להוציא חשבונית עצמית בסך 100,000 ש"ח כולל מע"מ, תיתכן טענה (שגויה לטעמנו) כי השוֹוי לצורך מס רכישה הוא 85,470 ש"ח. כאמור, אנו מחזיקים בגישה שונה.
מהו הדין בעת מכירת הדירה?
במועד זה, אנו בדעה, כי על היזם להוציא חשבונית מס בהתאם להוראות סעיף 5(ב) לחוק מע"מ, דהיינו על 40,000 ש"ח כולל מע"מ (קרי: מע"מ בסך 5,812 ש"ח), המהווה את ההפרש בין מחיר הדירה "בעת המכירה" (150,000 ש"ח*) לבין "מחירה בעת הרכישה" (110,000 ש"ח**).