שיפוץ דירה לפני מכירתה – האם עסקה מלאכותית?
אתמול (19.7.2022) ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין נירה מעיין ושלמה נחמה.
למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.
תובענה ייצוגית לגבי ניכוי פחת במכירת דירה שהושכרה למגורים
ביום 14.7.2022 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בבקשת רשות הערעור שהגישה רשות המסים על החלטתו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין עו"ד חן רשף.
למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.
מע"מ במכירת מקרקעין לקבוצת רכישה
ביום 13.7.2022 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין יעקבי.
להלן תמצית העוּבדות כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
ביום 7.7.2009 רכשו המערערים (מישל ואורית יעקובי), יחד עם עו"ד אילן ששון ("עו"ד ששון"), בחלקים שווים, מקרקעין בבת ים בשטח כולל של 6.20 דונם ("המקרקעין"), בתמורה לסכום של 54,200,000 ש"ח (ללא מע"מ).
באותו הזמן חלה על המקרקעין תוכנית בי/410, אשר פורסמה ביום 20.3.2008. תוכנית זו יצרה רובע חדש אשר כולל שטחי מגורים, מלונאות, מסחר וציבור. כלומר, במועד רכישת המקרקעין בשנת 2009, המקרקעין כבר היו מיועדים, בין היתר, למגורים.
ביום 15.10.2009 הופקדה תוכנית מעודכנת בי/1/410, אשר פורסמה ביום 9.6.2014. תוכנית זו לא כללה שינוי מהותי בייעוד המקרקעין ועיקרה התמקד בשינוי הוראת פינוי הר הפסולת ובהגדלת כמות יחידות הדיור, ללא שינוי בסך השטחים לבנייה. כמו-כן, צורפה לתוכנית המעודכנת טבלת הקצאה.
זמן קצר לאחַר רכישת המקרקעין הֵחלו המערערים ועו"ד ששון למכור חלקים מזכויותיהם במקרקעין לרוכשים שונים ("הרוכשים"), תוך שהחלקים שנמכרו שיקפו זכויות ליחידות מגורים. בסך הכול נמכרו זכויות ל-128 יחידות דיור בשבעה הסכמים שונים ("הסכמי המכר"). זאת, כמפורט בטבלה שבסעיף 4 לפסק-הדין ("הטבלה").
שיווק המקרקעין לרוכשים נעשה באמצעות חברת רום כנרת נכסים והשקעות בע"מ ("רום כנרת"), אשר נמצאת בבעלותו ובניהולו של עו"ד ששון.
בד בבד עם רכישת הזכויות במקרקעין בהסכמי המכר, חתמו כל אחד ואחד מהרוכשים על הסכם שיתוף ביחס למקרקעין ("הסכם השיתוף"). יובהר, כי למן עסקת המכירה הראשונה חויבו הרוכשים לחתום על הסכם השיתוף, וחתימה על הסכם השיתוף הייתה תנאי למכירת הזכויות במקרקעין לרוכשים.
המשיב (מנהל מע"מ ת"א 1) בָּחן את נסיבות העניין וקבע כי מדובר בעסקות מכירה לקבוצת רכישה, כאשר רום כנרת היא "הגורם המארגן". לפיכך, הוא קבע, כי העִסקות המאוחרות למועד הרפורמה במיסוי קבוצת רכישה (עסקות 5–7 שבטבלה) חייבות בתשלום מע"מ בהתאם להגדרת "עסקת אקראי" בחוק מע"מ, אשר כוללת בתוכה גם "מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין". זאת, בהתאם להגדרת "קבוצת רכישה" בחוק מיסוי מקרקעין.
המשיב הוציא למערערים קביעוֹת מס בקשר לעסקות 5–7 בסך כולל של 5,412,932 ש"ח.
מנגד, סבורים המערערים, כי לא מדובר בעסקת אקראי, שכּן המקרקעין לא נמכרו לקבוצת רכישה, ולפיכך הם אינם חייבים בתשלום מע"מ. עוד טענו המערערים, כי במסגרת ההשגה על קביעוֹת המס, המשיב לא דן בטענות אשר הובאו בפניו וחלקהּ העיקרי של החלטת המשיב בהשגה הועתק מהחלטת מנהל מיסוי מקרקעין.*
* בין המערערים לבין מנהל מיסוי מקרקעין נחתם הסכם פשרה, וזאת כפי העולה מפס' 116 לפסק-הדין.
מכאן הערעור.
בית-המשפט, מפי השופטת י' סרוסי, דחה את הערעור וחייב את המערערים בהוצאות המשיב בסך של 90,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, ציינה השופטת סרוסי, תוך שהיא מַפנה לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין תפוח פז פיתוח נדל"ן (ע"א 4378/11) כי בניגוד לטענת המערערים, הם הנושאים בנטל להוכיח כי לא מדובר בקבוצת רכישה; וכי המערערים לא הרימו את הנטל הרובץ עליהם, ומנגד, המשיב הוכיח כי מדובר בקבוצת רכישה.
לאחר מכן, בָּחנה השופטת האם חברי הקבוצה התארגנו "לבנייה על הקרקע של נכס" והאם הקבוצה התארגנה "באמצעות גורם מארגן" וענתה על שאלות אלו בחיוב.
השופטת קבעה, כי חומר הראיות שהוצג בפניה מצביע על כך כי הקבוצה אכן התארגנה לצורך בנייה על הקרקע של נכס, תוך שנתנה משקל מכריע בהקשר זה למהות ההסכמים, למסמכי השיווק ולעדויות הרוכשים.
באשר לשאלה האם היה גורם מארגן בתמורה, הִבהירה השופטת סרוסי, כי מלשון החוק ומתכליתו עולה כי הגורם המארגן צריך לארגן את קבוצת הרוכשים ולא את הרכישה והבנייה עצמה.
לגופו של עניין, קבעה השופטת, כי מחומר הראיות שהונח בפניה עולה בבירור, כי רום כנרת היא שארגנה את הקבוצה ואת המסגרת החוזית לקבלת הנכס הבנוי, דהיינו רום כנרת היא שהייתה אחראית על שיווק הקרקע והיא שעָרכה את הסכם השיתוף; ואילו בענייננו לא הייתה רום כנרת, לא הייתה מתארגנת הקבוצה (שהיוותה קבוצה רחבה של אנשים זרים זה לזה) ולא הייתה נוצרת המסגרת החוזית הכובלת עד לקבלת הדירה.
השופטת סרוסי הוסיפה ונדרשה לטענת המערערים, כי בזמן המכירה לא ניתן היה לבנות על המקרקעין וכי תעבורנה שנים רבות עד שניתן יהיה לעשות זאת.
לדבריה, אין משמעות לחלוֹף הזמן עד לבנייה בפועל וזהו בדיוק אחד מהסיכונים שניצבים לפתחם של הרוכשים בקבוצת רכישה. כמו-כן, הוראת סעיף 9(ג1ג)(ב1)(1)(א) לחוק מיסוי מקרקעין, אליה הפנו המערערים, רק מחזק את הדברים, שכּן הוראה זו מוכיחה שעיכוב בבניית הדירה הוא מחזה נפוץ בקבוצות רכישה.
לבסוף, נדרשה השופטת סרוסי לטענות המערערים כנגד התנהלותו של המשיב וקבעה, כי לא מצאה שקופחה איזו מבּין זכויותיהם של הראשונים;* וכי בכל מקרה אף אם יונח כי נפל פגם הרי שזה נרפא במהלך הדיון.
* אך ראו פס' 124–127 לפסק-הדין, באשר לטענת המערערים ביחס לצירוף המסמכים שלא הוזכרו בהחלטה בהשגה.
איחור בהגשת ערר מיסוי מקרקעין
ביום 14.7.2022 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין מוסרשם.
עניינו של פסק-הדין בבקשת מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ("המשיב") לסלק על הסף את הערר שהגישו העוררים הן על החלטת המשיב מיום 12.2.2020 שלא לאשר את בקשתם מיום 30.1.2019 לבטל עסקה במקרקעין משנת 2003 עליה דיווחו למשיב, החלטה שלטענת העוררים לא התקבלה בידיהם, והן על תגובת המשיב מיום 13.12.2021 בה החליט שלא לדון בבקשת העוררים (מיום 18.8.2021) לעיון חוזר.
לטענת המשיב, יש לסלק את הערר על הסף מהטעם שזה הוגש באיחור בלתי-סביר.
בית-המשפט, מפי השופטת ע' הוד, קיבל את בקשת המשיב והורה על מחיקת הערר על הסף (קישור לפסק-הדין).
השופטת הוד דחתה את טענת העוררים לפיה החלטת המשיב שלא לאשר את בקשתם לביטול העִסקה לא ניתנה במועד. לדבריה (פס' 25–26), "[...] אין מחלוקת, כי בסעיף 102 לחוק לא נקבע מועד למתן החלטת המשיב. העוררים טוענים, כי משלא נקבע מועד כאמור, הרי שהיה על המשיב ליתן החלטתו תוך זמן סביר ולכל היותר בחלוף 8 חודשים, כאשר בטענתם הם מקישים מהתקופה שנקבעה בסעיף 87(ד) לחוק לעניין מתן החלטה בהשגה על שומה עצמית. אינני מקבלת את טענת העוררים בעניין זה מאחר והיא אינה נתמכת בהוראת חוק ספציפית [...] ברי, כי ככל שהמחוקק היה מבקש לקבוע תקופה למתן החלטה של המשיב, אשר לאחריה יש לראות בבקשה כאילו התקבלה, הרי שהיה עושה כן במפורש, כפי שבחר לקבוע בנוגע להשגה ולערר. המחוקק לא ביקש להגביל את המנהל במועדים למתן תשובה בבקשה לביטול עסקה כשם שלא ביקש להגביל את הצדדים לעסקה במועדים להגשת בקשה שכזו. לראיה העוררים הגישו בשנת 2019 בקשה לביטול עסקה שנעשתה בשנת 2003 .לפיכך, אין מקום להוסיף לסעיף 102 את שהמחוקק לא מצא לנכון להוסיף לו".
השופטת הוסיפה ונדרשה לטענת העוררים כי לא קיבלו את החלטת המשיב מיום 12.2.2020 והיא לא הומצאה להם כדין, ודחתה טענה זו. לדבריה, המשיב הוכיח כי החלטתו האמורה נשלחה לב"כ העוררים הן באמצעות פקס והן באמצעות דוא"ל.
באשר לבקשה הנוספת שהגישו העוררים "לעיון חוזר", קבעה השופטת, כי לא זו בלבד שמשמעות המילים "בקשה לעיון חוזר" מלמדת על כך שמבקש בקשה שכזו יודע מה הוחלט בעניינו ובשל כך מבקש לשוב ולבחון את ההחלטה, אלא שעיון בבקשת העוררים למשיב שעניינה "בקשה לעיון חוזר בבקשה לביטול עסקה" מוכיחה, כי העוררים ידעו אודות החלטת המשיב למצער ביום 18.8.2021 עת הגישו את בקשתם.
עוד קבעה השופטת הוד, כי אין מחלוקת שהחלטת המשיב ניתנה ביום 12.2.2020 ושבקשת העוררים לעיון חוזר הוגשה ביום 18.8.2021 כך שחָלפו מעל ל-18 חודשים עד שפנו העוררים למשיב; וכי לכך יש להוסיף את העובדה שהערר הוגש על תגובת המשיב מיום 13.12.2021 שלגבּיה טען המשיב, כי אין מדובר בהחלטה כמשמעותה בחוק לעניין זכות ההשגה והערר עליה.
הערר הוגש באיחור רב הן ביחס ליום בו הומצאה ההחלטה לעוררים והן ביחס ליום בו הצהירו שנודע להם לכאורה על ההחלטה, וזאת מבלי שהעוררים טרחו לפְנות בבקשה מנומקת להארכת המועדים הקבועים בחוק.