אלכסנדר שפירא ושות', משרד עורכי-דין

מס רכישה ברכישת דירה יחידה – אין צורך בתיקון שומה

כידוע, שיעורי מס הרכישה המתייחסים לדירת מגורים יחידה מוקנים בארבעה מקרים:
האחד: כאשר אין בידי הרוכש דירת מגורים אחרת בישראל או באזור;
השני: כאשר יש לרוכש דירת מגורים אחרת, הדירה הנרכשת אינה נרכשת מקבלן והדירה האחרת (הקודמת) נמכרת תוך 18 חודשים;
השלישי: כאשר יש לרוכש דירת מגורים אחרת, הדירה הנרכשת נרכשת מקבלן והדירה האחרת (הקודמת) נמכרת תוך 12 חודשים ממועד המסירה הנקוב בהסכם עם הקבלן;
הרביעי: כאשר יש לרוכש דירת מגורים אחרת, הדירה הנרכשת נרכשת מקבלן – ועל-פי הוראת ביצוע 2/2013,* גם ברכישה במסגרת קבוצת רכישה – חל עיכוב במסירת הדירה והדירה האחרת נמכרת תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל בדירה הנרכשת (לאחַר סיום העיכוב).

* ראו פסקה 6.3.2 להוראה האמורה.

בפרטיקה הנוהגת, ובהתאם להֶסדר הקפאת שומות שהִנהיגה רשות המסים, מי שרוכש דירה יכול להצהיר כי בכוונתו למכור את דירתו האחרת בתוך פרק הזמן הרלבנטי ואז מוּצאת לו שומת מס רכישה לפי מדרגות המס החָלות לגבי דירה שאינה דירה יחידה והוא ישלם את מס הרכישה החָל לגבי דירה יחידה ויתרת המס מוקפאת.
לחלופין, הרוכש יכול לשלם את מס הרכישה המלא בעת רכישת הדירה ובעת מכירת הדירה האחרת (במועד הנדרש) להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין ולבקש את הֶחזר מס הרכישה.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם בדבר פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שניתן ביום 17.1.2021 בעניינם של בני-הזוג מיכאל וחנה מלכיאור.

באותו מקרה, קיבלו העוררים בשנת 2013 במתנה מבנם את מלוא הזכויות בדירת מגורים שעתידה להיבנות בפרוייקט "מגדלי הצעירים" כחלק מקבוצת רכישה ("הדירה בתל-אביב").*

*בנם של העוררים רכש את הזכויות לדירה בתל-אביב בשנת 2010.

העוררים דיווחו על המַתנה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) ושילמו מס רכישה בשיעור 1/3* מהמס החָל לגבי רכישת דירה שאינה דירה יחידה. זאת, מהטעם שבאותו מועד הייתה בבעלותם דירת מגורים אחרת בירושלים שנרכשה על-ידיהם בשנות השמונים ("הדירה בירושלים").

* זאת, בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה הקובעת, כי "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

הצהרתם של העוררים אושרה על-ידי המשיב ביום 18.11.2013.
ביום 27.5.2018, דהיינו בחלוֹף כ-4.5 שנים ממועד אישור הצהרתם לגבי רכישת הזכויות לדירה בתל-אביב ועוד בטרם השלמת בנייתה של הדירה על-ידי קבוצת הרכישה, מכרו העוררים את הדירה בירושלים.
לאור זאת, הגישו העוררים בחודש נובמבר 2018 בקשה לתיקון השומה לאור עמידתם בחלופה הרביעית דלעיל ומכירת הדירה בירושלים לפני שנמסרה להם החזקה בדירה בתל-אביב.
ברם, המשיב סירב לבקשה, וזאת בנימוק שזו הוגשה לאחַר חלוֹף המועד האחרון להחלת הוראות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (18.11.2017) ותוך שהוא מסרב להאריך את המועד האמור לפי סעיף 107 לחוק.
מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ומר א' הוכמן), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופט קירש קבע, כי הזכאות לשלם מס רכישה לפי המדרגות החלות ברכישת דירה יחידה אינה כרוכה בהגשת בקשה לתיקון שומה (וממילא אינה מוגבלת לתקופה הקבועה בסעיף 85 לחוק), וזאת אף אם מלוא המס שולם תחילה והזכאות להטבה התבררה רק לאחר מכן.
לחלופין, קבע השופט, כי אף אם נדרש תיקון שומה, הרי שמרוץ התקופה לעשיית התיקון מושהה במהלך העיכוב בבניית הדירה; וכי ככל שניתן להאריך את המועד לעשיית תיקון שומה באמצעות הוראות סעיף 107 לחוק, יש לעשות כן במקרה הנדון, וזאת בְּשל הקושי האינהרנטי הטמון בהוראות החוק.

חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן הצטרף, כאמור, לחוות דעתו של השופט קירש והוסיף, בין היתר, כדלקמן (ההדגשות במקור):
"במקרה דנן, היה על המשיב להחזיר מיד, עם היוודע לו על מכירת הדירה הקודמת בירושלים, את עודף מס הרכישה ששילמו העוררים. תיקון השומה שהגישו העוררים לפי סעיף 85 לחוק נעשה מכורח המציאות שנכפתה עליהם, שכן לא הייתה בידיהם אפשרות אחרת לגרום לכך שהמשיב יחזיר להם את עודף מס הרכישה המגיע להם. וכאן הגולם קם על יוצרו ולעוררים נוצרה חשיפה שמא לא מתקיימים כאן תנאי סעיף 85 לחוק. ואולם, כאמור לעיל, מכיוון שלכתחילה אין צורך בהליך של תיקון שומה, הרי שאין להטיל את המגבלות הקבועות בסעיף 85 לחוק. במהותה הכלכלית אין המדובר בתיקון שומה אלא בבקשה / הודעה לקבל את החזר המס."

ראו גם את האמור בפסקה 4 לחוות דעתו של רו"ח פרידמן.

שיוך נכסים בקיבוצים

פורסמה הנחייתו של רו"ח (משפטן) רולנד עם-שלם, סמנכ"ל בכיר לעניינים מקצועיים ברשות המסים ("ההנחייה").

עניינה של ההנחייה בשיוך מלא*/חלקי** של נכסי קיבוץ*** ומפורטים בה אופן הדיווח והמיסוי של החלוקה לחברים וליורשים וכן אופן הטיפול בסכומי החלוקה לחברים וליורשי החברים בדוחות המס של הקיבוץ, החברים והיורשים.

* שיוך מלא מבוצע באמצעות העברת מניות או יחידת השתתפות בתאגיד המוחזק על-ידי חברי הקיבוץ מסוג של חברה בע"מ או אגודה שיתופית בע"מ.

** שיוך חלקי מבוצע בדרך של החלטת האסיפה הכללית על חלוקת פירות הנכסים היצרניים לפי מפתח חלוקה של ותק ומפתח שוויוני מבלי להעניק זכויות בנכסים עצמם.

*** ראו תקנות האגודות השיתופויות (שיוך אמצעי ייצור בקיבוץ מתחדש), התשס"ו-2005.

למַעבר להנחייה, לחצו כאן.

דחיית תקופות במיסוי מקרקעין – התייחסות רשות המסים

דחייה נוספת של מועד מכירת דירה ישנה לעניין החבות במס שבח/רכישה

במבזק מס' 1866 מיום 23.7.2020 דיווחנו, בין היתר, על פרסומו של חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף-2020 ("הוראת-השעה") (קישור להוראת-השעה).
כפי שהסברנו שם, הוראת-השעה כללה, בין היתר, מספר הוראות בנושא הארכת תקופות ודחיית מועדים ובכלל זאת דחיית מועד מכירת דירה ישנה לעניין החבות במס שבח/רכישה.
כך, סעיף 3 להוראת-השעה קבע, כי בחישוב התקופות שנקבעו בהוראות סעיפים 9(ג1ג)(2)(ב), 9(ג1ג)(2)(ב1)(2)(ב), 9(ג1ג)(4)(ב), 49ג(1) ו-49ה לחוק מיסוי מקרקעין, התקופה 1.3.2020–1.10.2020 לא תבוא במניין אם מועדי סיומן חלים באותה תקופה.
דהיינו, מי שרכש דירת מגורים נוספת והיה אמור למכור את דירתו הישנה* (שהייתה דירתו היחידה עד לרכישת הדירה הנוספת) בתוך 18 החודשים מיום רכישת הדירה החדשה כדי לשלם מס רכישה בשיעור החָל על "דירה יחידה" והמועד האחרון למכירת הדירה הישנה הסתיים בתקופה 1.3.2020–1.10.2020, אזי התקופה האמורה לא תילקח בחשבון במניין ה-18 חודשים.

* לרבות דירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה כאמור בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב1)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ולרבות לעניין הסיווג כ"תושב ישראל" של מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק (כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה) כאמור בסעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק.

עוד נקבע, כי התקופה 1.3.2020–1.10.2020 לא תילקח בחשבון לגבי מי שהיה עליו למכוֹר את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת על-מנת לקבל פטוֹר ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה, כאמור בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין; כמו גם לגבי התקופות המנויות בסעיף 49ה לחוק.

בהמשך לאמור, דיווחנו במסגרת המבזק מיום 30.12.2020, כי פורסם ברשומות החוק לדחיית מועדי תשלומי מסים והוראות לעניין מענקים בשל נגיף הקורונה החדש (תיקוני חקיקה), התשפ"א-2020 ("התיקון") (קישור לתיקון).

בגדרו של התיקון* הוארכה התקופה שצוינה לעיל עד ליום 30.6.2021.

* ראו סעיף 2 לתיקון.

דהיינו, מי שרכש דירת מגורים נוספת והיה אמור למכור את דירתו הישנה* (שהייתה דירתו היחידה עד לרכישת הדירה הנוספת) בתוך 18 החודשים מיום רכישת הדירה החדשה כדי לשלם מס רכישה בשיעור החָל על "דירה יחידה" והמועד האחרון למכירת הדירה הישנה הסתיים/יסתיים בתקופה 1.3.2020–30.6.2021, אזי התקופה האמורה לא תילקח בחשבון במניין ה-18 חודשים.

* ראו ההערה לעיל.

בנוסף, התקופה 1.3.2020–30.6.2021 לא תילקח בחשבון לגבי מי שעליו / היה עליו למכוֹר את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת על-מנת לקבל פטוֹר ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה, כאמור בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין; כמו גם לגבי התקופות המנויות בסעיף 49ה לחוק.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם בדבר פרסום תוספת מס' 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/20 ("התוספת להוראת הביצוע" או "התוספת") (קישור לתוספת).

בגדרהּ של התוספת להוראת הביצוע נדוֹנים, בין היתר, הוראת השעה והתיקון דלעיל – ראו סעיף 2 לתוספת.

נזכיר, כי במסגרת המבזק מיום 30.12.2020 ציינו, כי תחולתו של התיקון, בהיעדר הוראה מפורשת בעניין זה, ביום פרסומו (29.12.2020), כך שאין זה ברור מהו הדין לגבי רוכשים/מוֹכרים שהיו אמורים למכור את דירתם הישנה בתקופה 2.10.2020–28.12.2020 ולא מכרו את הדירה כאמור.
התוספת נעדרת התייחסות מפורשת לסוגיה זו.

דחיית מועדים לעניין החזר מס רכישה בבניית דירת מגורים

במבזק מיום 1.8.2013 דיווחנו אודות פרסום תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ג-2013 ("התיקון") (קישור לתיקון).
בגדרו של התיקון תוקנו תקנות מס רכישה, כך שהָחֵל ביום 1.8.2013, רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים תגרור עִמה חבות במס ברכישה בשיעור 6%, במקום 5%.
עם זאת, נקבע (בתקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה), כי כאשר מדובר ברכישת זכות במקרקעין שקיימת לגבּיה תכנית בנייה המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשַמש למגורים, תוחזר לרוכש שישית (1/6) ממס הרכישה ששילם (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית) ובלבד שלא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה ("תקופת ה-24 חודשים") התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.*

* נזכיר, כי פרשנותה של ההוראה שעניינה בהחזר מס הרכישה כאמור (תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה) נדוֹנה בפסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין פ.ר.י.ו נכסים והשקעות בע"מ (ו"ע (ת"א) 47854-08-15).

בהמשך לכך, דיווחנו במסגרת המבזק מיום 7.12.20202 על פרסומן של תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (הוראת שעה), התשפ"א-2020 ("הוראת-השעה") (קישור להוראת-השעה).
במסגרת הוראת-השעה נקבע, כי מתקופת 24 החודשים (כמשמעותה לעיל) תנוטרל התקופה שמיום 22.3.2020 ועד ליום 2.5.2020 ("התקופה הקובעת") ובלבד שהתקיימו שני התנאים המצטברים הבאים: האחד, מועד תחילתה של תקופת 24 החודשים (דהיינו מועד רכישת הזכות במקרקעין) חל לפני 2.5.2020; השני, מועד סיומה של תקופת 24 החודשים חל בתקופה 22.3.2020–2.7.2020 (התקופה הקובעת או החודשיים שאחריה).*

* דומה שהתנאי הראשון מיותר לאור התנאי השני.

במסגרת התוספת שצוינה לעיל נדוֹנה, בין היתר, הוראת-השעה האמורה – ראו סעיף 3 לתוספת.

מועדי דיווח ותשלום דוחות מע"מ, מס הכנסה וניכויים לשנת המס 2021

רשות המסים פרסמה הודעה לעניין מועדי הדיווח והתשלום של דוחות מע"מ, מס הכנסה וניכויים לשנת המס 2021.

למַעבר להודעה, לחצו כאן.

עדכון סכומים במיסוי מקרקעין

פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2021 ("ההוראה") (קישור להוראה).

בגדרהּ של ההוראה מפורטים הסכומים המעודכנים לשנת-המס 2021 לגבי חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה ובכלל זאת מדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים, רכישה בידי "עולה" והקלה לרוכש משק חקלאי, סכום תקרת הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזַכה יחידה ובמכירת שתי דירות מגורים מזַכות, סכום תקרת הפטוֹר ורצפת הפטוֹר במכירת דירת מגורים מזַכה מקום בו התמורה הושפעה מקיומן של זכויות לבנייה נוספת, גובה הקנס על אי-הגשת הצהרה או הודעה למנהל מיסוי מקרקעין, סכומי האגרות בעד פעולות ושירותים וסכום שווי המכירה הקובע של דירת מגורים שאינה פטורה לעניין החבות במס נוסף.