מבוא
מִנהל מקרקעי ישראל פרסם מכרז לחכירת מתחם בראשון לציון, לבניית 24 יחידות דיור.
על-פי תנאי המכרז לא ניתן היה לרכוֹש מגרש בודד, אלא "בכל מקרה שהמציע כולל יותר מאדם אחד במשותף - תיעשה ההתקשרות עימו על פי המכרז רק עם יחידֵי אותו צד כולם ביחד".
תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ ("החברה") גיבשה קבוצת משתכנים, במטרה להגיש הצעה לרכישת כל המתחם ("הקבוצה"). עו"ד כספי, אשר שימש כנאמן, הגיש הצעה מאוחדת מטעם הקבוצה.
בדצמבר 2000 זכתה הצעת הקבוצה במכרז.
לאחַר הזכייה נחתמו בין המִנהל לבין כל אחד מהמשתכנים הסכם פיתוח ל-3 שנים, והסכם חכירה ל-98 שנים.
בד בבד חתם הנאמן בשם הקבוצה על הסכם עם החברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ ("החברה הכלכלית"), לביצוע עבודות פיתוח במתחם, וזאת בהתאם לדרישות המכרז.
בהמשך בחרה הקבוצה וַעד, ואף נשכרו מפקח הנדסי ומפקח פיננסי.
באוגוסט 2001 בחרה אסיפת חברי הקבוצה בחברת כ"א והבנים בע"מ כקבלן מבצע לפרויקט המגורים ("הקבלן").
בספטמבר 2001 החליט מנהל מיסוי מקרקעין רחובות לחיֵיב את החברה במס רכישה, מס מכירה ומס שבח.* זאת משום שמבּחינה מהותית – לשיטת המנהל – החברה רכשה מגרשים, בנתה עליהם דירות ומכרה למשתכנים בתים מוגמרים. מכאן, שיש, לשיטתו, למסותה בגין רכישה ומכירה של זכות במקרקעין.
* נזכיר, כי בשלהי שנת 2010 התקבל בכנסת תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, בגדרו הוסדרה חבוּת המס המוטלת על חברי קבוצת הרכישה. ענייננו אפוא, בדין החַל לפני התיקון האמור.
החברה הגישה ערר לועדת-הערר, וטענה שתפקידה התמצה בארגון הקבוצה, בעוד שלהּ-עצמהּ אין קשר לחכירת המגרשים ולבניית הדירות.
פסק-הדין המקורי של ועדת-הערר
ועדת-הערר קיבלה את הערר (ו"ע 1353-03).
זאת, בעיקר משום שלא הוכח שהאירועים לאחַר הזכייה במכרז היו בשליטת החברה, או שהיה קשר בינה לבין המִנהל או בינה לבין מי מבעלי התפקידים שנשכרו על ידי המשתכנים (הקבלן, הנאמן והמפקחים).
לפיכך, קבעה הוועדה, כי מבּחינה מהותית החברה אכן הייתה מארגן ולא רוכש ומוֹכר של זכות במקרקעין.
על פסק-דינה של הוועדה הגיש מנהל מיסוי מקרקעין ערעור לבית-המשפט העליון.
פסק-הדין של בית-המשפט העליון
ביום 2.4.2013 פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהוגש, כאמור, על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין (ע"א 4378/11).
בית-המשפט העליון, מפי השופט נ' הנדל (בהסכמת השופטים ח' מלצר וד' ברק-ארז), קבע, כי הכְּלָל הוא שערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית. אולם אין זה בבחינת כלל בל-יעבור. הדברים נכונים אף ברמה של הביקורת הערעורית כלפי ועדת-הערר.
לעניין זה נקבע, כי ועדת-הערר אכן קבעה ממצאים עובדתיים, אך קביעות אלו אינן מנומקות ואינן מפורטות בדרגה כזו שמתעוררת בהן אף "בעיה משפטית" (כלשון סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין).
עוד נקבע, כי הבעיה המשפטית נשענת גם על כך שבמהלך פסק-הדין קמא נקבע כי נטל ההוכחה הוא על המערער, בעוד שלא זה המצב.
לגופו של עניין, קבע השופט הנדל, תוך שהוא מתבסס, בין היתר, על פסק-הדין בעניין קווי נדל"ן גינדי – ירון בע"מ (ע"א 11125/08), כי לא נקבעו ממצאים עובדתיים ברורים של ועדת-הערר ביחס לשאלה שביסוֹד המחלוקת בין הצדדים והיא באיזו מידה החזיקה המשיבה ב"מפתחות השליטה" של הפרוייקט.
השופט הנדל ציין, כי נראה לכאורה שהמשיבה יָצרה מסגרת הסכמית שמכילה את כל הדרוש להקמת דירה מוגמרת. זהו גם המצג שיצרה המשיבה כלפי המשתכנים במסגרת מסע הפרסום, והדבר משתלב עם לוח הזמנים להעברת הזכויות בקרקע.
לאור זאת, קבע השופט הנדל, כי על הוועדה להביע את עמדתה ביחס לאמוּר, ולהבהיר כנדרש את טיבה של המסגרת ההסכמית.
בהקשר זה, הוסיף השופט הנדל, על הוועדה לתת את דעתה גם על מידת שליטתה של המשיבה באירועים שלאחַר הזכייה במכרז, לרבות טיב היחסים בינה לבין בעלי התפקידים שלכאורה מונו כדי לנווט את הפרויקט לחוף מבטחים. יש לשקול מה מידת ההשפעה בפועל של המסגרת ההסכמית הראשונית על התוצאה הסופית. שאלת הרווח והסיכון גם היא לא הובהרה עד תומה, לרבות אופן חלוקת היתרה ושאלת הערבויות.
לאור האמור, קבע השופט הנדל, כי אין מנוס אלא להחזיר את התיק לועדת-הערר על-מנת שזו תקבע ממצאים עובדתיים מנומקים בשאלות שטעונות הכרעה.
השופט הנדל הוסיף וציין, כי היות שההכרעה בכגון דא בנויה על סינתזה בין ממצאים עובדתיים ומבחנים משפטיים, מצא הוא לנכון להבהיר את המצב המשפטי ולהצביע על הסוגיות העובדתיות שעשויות להיות רלבנטיות ואשר דורשות התייחסות והכרעה. ואולם, אין בכך כדי להצביע על תוצאה זו או אחרת, שכּן אם ניתן היה לגבש עמדה על יסוד הממצאים הקיימים – לא היה מציע דיון חוזר. בדומה, ציין השופט הנדל, אין בהנמקה דלעיל כדי להוות רשימה סגורה של פרמטרים, הגדרת סלע המחלוקת או שיטת ניקוד לשיקולים הרלבנטיים במקרה הקונקרטי.
נפסק אפוא, כי הערעור יתקבל באופן שפסק-הדין של ועדת-הערר יבוטל, והתיק יוחזר לוועדה על מנת שזו תשלים את הבירור העובדתי ותיתן פסק דין חדש.
פסק-הדין הנוסף של ועדת-הערר
לפני מספר ימים ולאחַר שהוגשו סיכומים משלימים מטעם הצדדים לועדת-הערר (ומבלי שהוגשה בקשה לשמיעה מחדש של מי מהעדים או הבאת ראיות כלשהן), פורסם פסק-הדין הנוסף של הוועדה (קישור לפסק-הדין הנוסף).
ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות, שבה וקיבלה את הערר.
עו"ד מרגליות קבע, כי לחברה לא הייתה כל זכות במקרקעין שאותה העבירה כביכול לרוכשים וכי החברה הוכיחה בבירור כי לא הייתה לה מעורבות צמודה לאורך מסלול ההתקדמות בפרוייקט, כאשר ניסיכון המשיב לטעון, כי חֵלק מהדמויות ש"כיכבו בדרמה" הזאת הומלצו או שהיו בקשרים עם העוררת אין לה כל רלבנטיות לתוצאה הסופית והיא בניית הדירות על-ידי חברי הקבוצה וללא כל קשר לחברה.
עוד קבע עו"ד מרגליות, כי שוכנע על-ידי עדי החברה כי בקשר או הזיקה שהייתה קיימת בין חברי הקבוצה לבין החברה נותק לאחַר הזכייה, וכי מאותו רגע פעלו הרוכשים באופן עצמאי.
לבסוף, קבע עו"ד מרגליות שאין לקבל את טענת המשיב לפיה החברה מסרה לרוכשים ערבויות ביצוע ו/או אחרות, וזאת כפי העולה מהראיות בתיק.