בית-המשפט: פיצויים שהתקבלו בגין פגיעה על-ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה אינם זכאים להקלה ממס רווחי הון המוקנית לגבי הפקעה

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (השופט י' אטדגי) בעניין סודרי (ע"מ 1057-06).

באותו מקרה, היה המערער הבעלים של מקרקעין בפתח תקוה בשטח של כ-57 דונם, שייעודם היה בחלקו חלקאי, בחלקו גם לאומי והיֶתֶר דרך מַעבר. ביום 12.10.95 פורסמה תכנית חדשה, ששינתה את הייעודים הקודמים, כך ששטחה של כ-34 דונם מתוך המקרקעין יועד לסלילת דרך ומחלף ושטח נוסף של כ-15 דונם הוגדר כשטח בתחום קו בניין ("התכנית הפוגעת").
המערער הגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין ירדת הערך שנגרמה למקרקעין על-ידי התכנית הפוגעת. על-פי קביעת השמאי, ירידת הערך שנגרמה הינה 11,000 דולר לכל דונם קרקע שייעודה היה חקלאי ו-3,000 דולר לכל דונם קרקע שייעודה היה גן לאומי. השמאי הוסיף וקבע, כי הפיצוי האמור צריך להינתן גם על חֵלק המקרקעין שלא נכלל בתכנית הפוגעת, משום שבהיותו גובל עִמה הוא נפגע ממנה במידה זהה.
בין המערער לבין המשיב, פקיד-שומה פתח-תקוה, הוסכם, כי הפיצוי שהתקבל בגין ירידת הערך על-ידי התכנית הפוגעת חייב במס רווחי הון. ברם, הצדדים היו חלוקים לגבי שתי שאלות: האחת, האם המערער זכאי להינות מההטבה הכלולה בסעיף 91(ז) לפקודה שענייננו בתשלום מחצית מהמס לגבי הפקעה של נכס?; השנייה, האם המערער זכאי לנַכּוֹת מהמס המשולם בגין הפיצוי שניתן בגין הפגיעה שנגרמה במקרקעין הגובלים – את עלות רכישת המקרקעין הללו?

בית-המשפט המחוזי קבע, כי אחד היסודות לקיומה של "הפקעה" הוא יסוד "הרכישה" או "הלקיחה", שהיא העברת הזכויות במקרקעין מבעליהן לרשותו של המפקיע, כאשר יסוד זה אינו מתקיים בעת שינוי ייעוד או בעת פרסום התכנית הפוגעת, כיוון שבאותה עת לא נעשית כל העברת זכויות מהבעלים לרשות המפקיע והמפקיע אינו מקבל דבר. בהתאם, קבע בית-המשפט, כי פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אינה בגֶדר "הפקעה" לעניין חלק ה לפקודת מס הכנסה, וממילא המס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו אינו זכאי להטבה הקבועה בסעיף 91(ז) לפקודה.

באשר לשאלה השנייה, קבע בית-המשפט, כי עד לתכנית הפוגעת הייתה בידי המערער "זכות ראויה" להשתמש במקרקעין שנפגעו בהתאם לייעודם, כאשר זכות זו "יצאה" ממנו (גם אם לא הגיעה לידי הגורם המפקיע) על-ידי התכנית הפוגעת. כלומר, ה"נכס" שנמכר הוא זכות השימוש במקרקעין לצרכים המקוריים, קודם ששוּנה ייעודם. שעה שכך, והיות שהפגיעה בזכות שימוש בו נגרמה, על-פי קביעת השמאי - שעל-פיה נפסק וניתן הפיצוי - גם למקרקעין הגובלים, הרי שהנכס הנמכר הינו זכות השימוש בייעודים המקוריים בגין כל המקרקעין שהיו בידיו של המערער, כולל המקרקעין הגובלים, ובהתאם עלות רכישת המקרקעין הגובלים היא הוצאה שהוּצאה ביצירתו של הנכס שנמכר ומותרת בניכוי. עם זאת, בית-המשפט סִייג וקבע, כי אין להתיר ניכוי של מלוא עלות רכישת המקרקעין הגובלים (שהרי, גם לאחַר התכנית הפוגעת, עדיין נותרה בידי המערער זכות בעלת ערך מסוים במקרקעין הגובלים שעדיין מצויים ברשותו), ועל-כן חישוב הניכוי המותר ייעשה באופן יחסי לירידת הערך שנקבעה על-ידי השמאי, ובהתחשב בייעודם של חֵלקי הקרקע הנדונה, כשנקודת המוצא היא קביעת השמאי כי קרקע זו נפגעה על-ידי שינוי הייעוד בתכנית הפוגעת, כפי שנפגעו המקרקעין הכלולים בתכנית.