פורסם פסק-הדין בעניין נס: האם רכישת דירת מגורים המיועדת להריסה חייבת במס רכישה בשיעורים מדורגים (כדירת מגורים) או בשיעור 5% (כקרקע)?

פורסם פסק-הדין בענין טובה נס (ו"ע (י-ם) 9750-12-11).

באותו מקרה, רכשה העוררת זכות במקרקעין הכוללת דירה וכמחצית מזכויות הבנייה הקיימות במגרש.
לפי הסכם המכר, הבניין בו מצויה הדירה, והכולל דירה נוספת, ייהרס, וייבנה במקומו בניין חדש הכולל שתי דירות מגורים.
העוררת דיוְוחה למשיב על רכישת הדירה וביקשה לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המס החלות על רכישת דירת מגורים.
ברם, המשיב דחה את הדיווח האמור וקבע, כי שיעור המס לתשלום הינו 5%, שכּן מדובר בנכס המיועד להריסה. מכאן הערר.

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים דחתה את הערר ברוב דעות.

חבר הוועדה, ד"ר ל' דוידאי, הציע לקבל את הערר, תוך שהוא קובע, בחוות-דעת מפורטת, כי הדירה שנרכשה לא רק שמהווה דירה במובן האוביקטיבי של הגדרת "דירת מגורים", אלא שיש לראוֹת בה גם דירה המיועדת לשמש למגורים (המבחן הסובייקטיבי). זאת, הן לאור "מבחן הכּוונה", הן לאור תוֹכנה הכלכלי האמיתי של העִסקה דנא והן לאור תכלית ההבחנה בין דירת מגורים לבין קרקע לעניין תשלום מס רכישה המתקיימת, לשיטתו, כאשר אדם רוכש דירת מגורים אותה הוא מתכוון להרוס במטרה לבְנות במקומה דירת מגורים חלופית אחרת בתקופת זמן מוגדרת, וזאת מכוח עיקרון השחלוף.

חוות-דעתו של ד"ר דוידאי נדחתה על-ידי יו"ר הוועדה השופט בדימוס מ' רביד וחבר הוועדה מ' יצחקי.

לשיטתם, המבחן האובייקטיבי אכן התקיים, אך לא כך הם פני הדברים באשר למבחן הסובייקטיבי, ובנסיבות העניין יש לראוֹת בעוררת כמי שרכשה מגרש לבנייה ולא דירת מגורים, כל שכּן לאור העובדה שהעוררת לא מסרה למשיב תצהיר (כמתחייב מתקנה 2(2)(ד) לתקנות מס רכישה), כי "הדירה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת...".