הפיכת עסקת קומבינציה לעסקת תמורות ללא דיווח מקנה למנהל סמכות להוציא שומה מתוקנת ללא מגבלת זמן

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין נאות דברת פיתוח ובניין בע"מ (ע"א 10793/08).

באותו מקרה, התקשרה המערערת ביום 15.1.1990 בהסכם עם שתי חברות נוספות ("המוֹכְרות"), לפיו המערערת תרכוש קרקע של עשרה דונמים בתמורה למתן שירותי בנייה לחמישה דונמים נוספים שיישארו בידי המוֹכְרות ("ההסכם הראשון").
ביום 30.1.1990, דהיינו שבועיים לאחר מכן, חתמו הצדדים על מסמך נוסף הקשור לעסקה ("המסמך הנוסף") ולפיו המערערת תקבל את הקרקע במלואה (15 דונם) ובתמורה תשלם למוֹכְרות שליש מן הפדיון שתקבל בעד הדירות שתיבנינה על הקרקע. נוסף על כך, התחייבה המערערת במסמך נִלווה, כי הסכום שתעביר למוֹכְרות לא יפחת מ-7.6 מליון דולר.
המערערת דיוְוחה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין) על הִעסקה, אך לא ציינה את קיומו של המסמך הנוסף.
במקור, נאמד שווי הקרקע לצרכי מס רכישה על 12,500,000 ש"ח.
ביום 19.10.1998 הוציא המשיב דרישת הצהרה למערערת בגין רכישת מלוא הקרקע, וזאת לאחַר שנודע לו על השינויים שנערכו במסמך הנוסף.
ואילו ביום 3.2.1999 הוציא המשיב שומה זמנית, בגין היעדר הצהרה, וזאת לפי השווי המקורי.
עם זאת, ביום 17.2.1999 הוציא המשיב שומה נוספת, בגדרהּ הוגדל שווי הקרקע ל-31,805,880 ש"ח, וזאת בהתבסס על הפדיון שהגיע למערערת בפועל במכירת הדירות.

לטענת המערערת, חלה התיישנות של שומת מס הרכישה המקורית, וממילא המשיב לא היה זכאי להוציא את השומה הנוספת.
לחלופין, טענה המערערת כנגד גובה ההערכה בשומה הנוספת. 

בית-המשפט העליון דחה את הערעור וקבע, כי העִסקה שנחתמה בין הצדדים ביום 30.1.1990 שונה במהותה ובתכנה מההסכם הראשון, ועל-כן, אין מדובר בתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, אלא בסעיף 82 לחוק, לפיו יכול המשיב לדרוֹש מהרוכש למסוֹר הצהרה מבלי שיהיה מוגבל בזמן.

עם זאת, בית-המשפט העליון החזיר את התיק לועדת-הערר על-מנת שתכריע בשאלה, האם מס הרכישה צריך להיות מחושב על-בסיס ההערכה שניתנה בזמן המכירה, ex ante, או שמא על-בסיס השוֹוי האמיתי כפי שהוא ידוע ex post.