פס''ד חדש של ועדת-הערר: מכירת דירת נופש בפרוייקט ''האי'' בהרצליה אינה זכאית לפטור ממס שבח

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין חכים (ו"ע (ת"א) 11068-04-10).

באותו מקרה, דחתה הוועדה את הערר וקבעה, ברוב דיעות (השופטת (בדימ') שטרנברג אליעז ורו"ח מיכה לזר), כי העוררים אינם זכאים לפטוֹר ממס שבח במכירת דירת נופש שרכשו בשנת 2003 בפרוייקט "האי" שעל חוף הים בהרצליה.

זאת, למרות שהתקיימו בדירה כל האלמנטים של דירה המיועדת למגורים וכן הדירה שימשה בפועל למגורים ומעולם לא הושכרה למטרות נופש.

יצוין, כי דעת הרוב נתנה משקל רב לבעייתיות שמקורהּ בשימוש המסחרי בחוף הים לטובת דירות הנופש כמו גם לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בפרשת אי התכלת,* אשר צוּרף בשעתו להיתר הבנייה ולהסכם המכר, על-פי הוראות בית-המשפט באותה פרשה.

* עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע.

עוד נציין, כי דעת הרוב התעלמה מפסק-הדין בעניין זוטא (ע"א 5764/95), במסגרתו קבע בית-המשפט העליון, כי "דירת נופש" נחשבת לדירת מגורים (לעניין סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין) אם התקיימו בה כל האלמנטים של דירה המיועדת למגורים (ואכן פסק-הדין הנ"ל מוזכר בדעת המיעוט של רו"ח נדב הכהן).

נזכיר, כי בחודש אפריל 2011 פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר בעניין פקר (ו"ע (ת"א) 1361/06), בגדרו נדונה השְאֵלה, האם ברכישת דירת נופש בפרוייקט חוף הצוק זכאי העורר לשלם מס רכישה מופחת (פרוגרסיבי) החָל על דירות מגורים, או שמא הוא חייב במס רכישה "רגיל" החָל על בניין.

ועדת-הערר דחתה ברוב דעות (רו"ח צבי פרידמן והשופטת רות שטרנברג אליעז) את הערר, וקבעה, כי דירה המצויה בבניין המנוהל כמלון דירות אמנם מקיימת את המבחן האובייקטיבי (קרי: פוטנציאל המגורים), אך אינה מקיימת את המבחן הסובייקטיבי - מבחן כוונת ה"שימוש למגורים".
זאת, מהטעם שהעורר (כמו גם יתרת רוכשי הדירות בפרוייקט) מחויב, הן על-פי הדין ועל על-פי הסכם רכישת הדירה, להעמיד את הדירה להשכרה כדירת נופש לציבור הרחב לתקופה של יותר מחצי שנה בכל שנה קלנדרית, ובהתאם, ולאור העיקרון של "הטפל הולך אחר העיקר", מן הראוי שדירה זו תוגדר לצורך מס הרכישה כדירת נופש.