רכישת חברת נדל"ן – זהירות!

במקרים רבים, משקיעים המבקשים לרכוש נדל"ן מסחרי המוחזק על-ידי חברה פרטית, אינם רוכשים במישרין את הנדל"ן (מהחברה), אלא רוכשים את החברה (הפרטית) שמחזיקה אותו ("חברת הנדל"ן").
על-פי רוב, מדובר בחברות פרטית שבמועד המכירה אין להן פעילות או נכסים אחרים נוסף לאותו נדל"ן. לעיתים, מדובר בחברות שצברו הפסדים לצורכי מס, כך שהקונה מבקש לנצל הפסדים אלה. ברוב המקרים, ביצוע העִסקה בדרך זו (רכישת מניות חברת הנדל"ן במקום רכישת הנדל"ן במישרין) מוכתב על-ידי המוכר, וזאת משיקולי מס שלו.

במבזק זה נצביע על מספר "מוקשי" מס אפשריים שעל הרוכש להביא בחשבון בטרם יתקשר בעסקה מסוג זה.

בטרם נידרש לאותם מוקשים נדגיש, כי מבּחינה משפטית, רכישת הנדל"ן במישרין עדיפה, ככלל, על-פני רכישת חברת הנדל"ן. זאת, מהטעם שברכישת חברה הרוכש חשוף, בעקיפין, להתחייבויות/חובות של החברה, ככל שקיימים.
כלומר, על הרוכש לבצע, לפני הרכישה, בדיקה כפולה: במקום שהרוכש יבדוק רק את הנדל"ן (שאלת רישומו בטאבו/מינהל, קיומם של שעבודים, האם הנכס פנוי/תפוס וכו') עליו לבדוק גם את חברת הנדל"ן עצמה (בדיקת נאותות (Due-Diligence), שעניינה, בין היתר, בתביעות, התחייבויות/חובות, עובדים, ספקים, שעבודים וכו').
אומנם, הרוכש יכול לדרוש מהמוכר התחייבות לשיפוי בשל חובות החברה, אך שיפויים אלה (ככל שיינתנו) אינם מהווים בהכרח פיתרון מושלם לחשיפה (הנוספת) שכרוכה ברכישת החברה.

כעת להיבטי המס.
רכישת נדל"ן בדרך של רכישת החברה המחזיקה אותו אוצרת בחובּה חסרון משמעותי, שמקורו בכך שהסכום שמשלם הרוכש עבור המניות אינו מוכּר לצורכי מס אלא במועד בו ימכור הרוכש את המניות.
במילים אחרות, הואיל והרוכש קונה מניות, אין לעסקת הרכישה השפעות לגבי מיסוי הנדל"ן עצמו.
כתוצאה מכך, מתעוררות מספר בעיות:

ראשית, החברה אינה זכאית לדרוש הוצאות פחת בגין הנדל"ן לפי הסכום ששילם הרוכש, אלא לפי הסכום שהחברה שילמה בשעתו עבור הנדל"ן (סכום שהינו, על-פי רוב, נמוך יותר, ולעיתים אף אפסי).
למותר לציין, שכתוצאה מכך, החברה תחויב במס גבוה יותר באופן שוטף.

בעיה נוספת עשויה להיווצר במועד שבו החברה תמכור את הנדל"ן לצד שלישי. כלומר, ענייננו במצב שבו הרוכש ירצה לממש את השקעתו (מניות חברת הנדל"ן), אך הקונה לא יהיה מוכן לרכוש מניות (אלא נדל"ן) והעִסקה הסופית תהיה מכירת הנדל"ן על-ידי החברה.
במקרה הזה, החברה תחויב במס שבח על ההפרש שבין התמורה לבין הסכום ששילמה עבור הנדל"ן ולא על ההפרש בין התמורה לבין עלות רכישת המניות.

יתרה מזאת, ייתכן שהנדל"ן בו מדובר נרכש על-ידי חברת הנדל"ן כתחליף למקרקעין אחרים שהיו בבעלותה ("המקרקעין הישנים") והחברה לא שילמה מס שבח בהחלפה זו, מכוח הפטוֹר ממס הקבוע לחילוף זכויות במקרקעין. במקרה זה, הוראות החוק קובעות, שעלות הנדל"ן לצורכי מס תיקבע לפי הסכום ששולם על-ידי החברה בגין המקרקעין הישנים.
כלומר, לא רק שעלות המניות לא תובא בחשבון לצורכי מס, אלא שהחברה תחויב במס שבח גם בגין הרווח שמקורו במקרקעין הישנים!

לבסוף נציין, כי ניתן למצוא פתרונות יצירתיים לבעיות המס שצוינו לעיל, אך אלה כרוכים בביצוע מספר מהלכים מקדמיים כמו גם בפירוק החברה הנרכשת.
אנו, מכל מקום, בדעה, כי במרבית המקרים, רכישת נדל"ן במישרין עדיפה לקוֹנה על-פני רכישת חברת הנדל"ן, הן מבּחינה משפטית והן מבּחינה מיסויית.

* מבזק זה פורסם הבוקר בעיתון "כלכליסט".