תיקונים לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974

פורסמו ברשומות שני תיקונים לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 ("החוק"): האחד: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 4), התשס"ח-2008 ("תיקון מס' 4"); השני: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ח-2008 ("תיקון מס' 5").

תחילת תיקון מס' 4 נקבעה ליום 6.10.2008 (ששה חודשים מיום הפרסום ברשומות) והוא יחול לגבי חוזי מכר שנכרתו ביום 6.10.2008 ואילך ובלבד שהוראות התיקון שעניינן בחובת יידוע הקונה, הֶסדר השוברים ומינוי הממונה (ראו להלן) תחולנה על הסכמי ליווי וחוזי מכר שנכרתו במסגרת פרוייקט הבנייה נשוא הסכם הליווי, ביום 6.10.2008 ואילך.

ואילו תחילתו של תיקון מס' 5 נקבעה ליום תחילתו של תיקון מס' 4 (קרי: 6.10.2008) והוא יחול על חוזי מכר שנכרתו ביום זה ואילך.

תיקון מס' 4
בעקבות קריסת חברת "חפציבה" והשלכות המשבר על שוק רכישת הדירות מקבלנים בישראל, הוחלט לשנות את ההסדר החקיקתי הקיים כדי להעניק הגנה טובה יותר לרוכשי הדירות מפני מקרים בהם מוכר הדירה אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו על-פי הסכם המכר.
ואלה עיקרי התיקונים שנקבעו בתיקון מס' 4:

• הבטחת כספי הקונה תיעשה לאחר שהקונה שילם סכום העולה על 7% (במקום 15%) ממחיר הדירה.

• הקונה יהיה רשאי לממש את הערבות בשל אי-מסירת דירה גם בנסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה אף אם לא התקיימה אחת הנסיבות הקבועות כיום בחוק.* זאת, בתנאי שביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה. כמו-כן, הקונה יהיה רשאי לממש את הערבות מחמת צו להקפאת הליכים.

עובר לתיקון, החוק קבע ארבע נסיבות שבהן קמה לקונה הזכות לממש את הערבות בשל אי-מסירת דירה: אי-מסירה מחמת עיקול, מחמת צו לקבלת נכסים, מחמת צו לפירוק ומחמת צו למינוי כונס נכסים.

• המוכר יהיה חייב ליידע את הקונה בכתב בדבר זכויותיו על-פי החוק כבר במעמד חתימת חוזה המכר (מוכר שלא התקשר עם תאגיד בנקאי בהסכם למתן ליווי פיננסי, יודיע על כך לקונה בכתב, עד מועד חתימת חוזה המכר).

• תאגיד בנקאי המעניק מימון פיננסי כלשהו לפרוייקט בנייה, יעשה זאת רק בדרך של ליווי סגור, כאשר התשלומים בעבור הדירה יבוצעו בדרך של הֶסדר שוברים בלבד (תשלום באמצעות שוברים שיופקו על-ידי התאגיד הבנקאי המלַווה ויועברו לקונה באמצעות המוכר).

• שר הבינוי והשיכון ימַנה, מבין עובדי משרדו, ממונה לעניין דירות שהוראות החוק חלות על מכירתן ("ממונה") ותוקנינה לממונה סמכויות שונות כקבוע בתיקון. כל מוכר יחויב למסור לממונה דיווח מלא על עסקת מכירה בפרוייקט בנייה.

• תוקנו הוראות החוק שעניינן בסנקציות הפליליות המוטלות על מי שמפר את הוראות החוק.

תיקון מס' 5
תיקון מס' 5 קובע מספר תיקונים נוספים לחוק המכר:

• הוּספה לחוק הגדרה למונח "מחיר דירה", כך שיובהר כי מונח זה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה (מטרת ההגדרה להרחיב את היקף תחולתן של הוראות החוק המקנות הגנה על כספי הקונה).

• הוראת החוק* המאפשרת להחליף בטוחה כספית לבטוחה חפצית (בתנאי שהושלמה הבנייה ונמסרה החזקה בדירה) תחול רק אם לא נקבע מפורשות בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה.

* סעיף 2א לחוק.

• הוראות החוק* מקנות לרוכשי דירות זכות שלא לשלם על-חשבון מחיר הדירה סכומים בשיעור העולה על אלה הקבועים בתקנות. הוראות אלו תהפוכנה לקוגנטיות, כך שייאסר על המוכר לקבל מקונה תשלומי כספים על-חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על הקבוע בתקנות, אלא אם כן הכספים הובטחו כקבוע בחוק, וזאת על אף האמור בחוזה המכר. הפרת הוראות אלו תהווה עבירה פלילית.

* סעיף 3 לחוק.

• כספים ששילם רוכש דירה על-חשבון מחיר הדירה יהיו צמודים בדרך שבהּ הוצמדו כספי התמורה המשולמת למוכר על-פי החוזה (בהעדר מנגנון הצמדה חוזי, יהיו הכספים צמודים למדד תשומות הבנייה).

• סעיף 11א לפקודת המסים (גביה) - הקובע כי מס המגיע למדינה בגין מקרקעי החייב בתשלום המס, יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין - לא יחול ביחס לחובות המס של המוכר עד לגובה הסכומים ששילם הרוכש ובלבד שהסכפים ששולמו על-חשבון מחיר הדירה לא הובטחו בבטוחה כספית (ערבות בנקאית או ביטוח) אלא בבטוחה חפצית (שעבוד או הערת אזהרה על הדירה).

לעיון בתיקון מס' 4 לחצו כאן.

לעיון בתיקון מס' 5 לחצו כאן.