חקיקה חדשה: תיקון לחוק העמותות, חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ותיקון לפקודת מס הכנסה

פורסמו ברשומות שלושה חוקים חדשים:
האחד: חוק העמותות (תיקון מס' 11), התשס"ח-2008 ("תיקון 11 לחוק העמותות") (קישור לתיקון);
השני: חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 ("חוק המקרקעין – חיזוק בתים משותפים") (קישור לחוק);
והשלישי: חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 162), התשס"ח-2008 ("תיקון 162 לפקודת מס הכנסה") (קישור לתיקון).

תיקון 11 לחוק העמותות
בגדרו של תיקון זה נקבע, כי כל עמותה שמחזורה עולה על 300,000 ש"ח תחויב לציין בדו"ח הכספי המוגש לרשם העמותות אם קיבלה תרומות* מ"ישויות מדיניות זרות"** בסכום כולל העולה על 20,000 ש"ח. לעניין זה נקבע, כי על העמותה לעשות כל שביכולתה כדי לדעת אם התרומה הגיעה מ"ישות מדינית זרה", וחובת הדיווח תחול אם ידעה או היה עליה לדעת שהתרומה היא מ"ישות מדינית זרה" כאמור.

* "תרומה" אינה כוללת, לעניין זה, הקלת מס (מלאה או חלקית) שניתנה מחוץ לישראל.

** "ישות מדינית זרה" מוגדרת ככל אחד מאלה: (1) מדינה זרה, לרבות (א) איחוד, ארגון או חֶבר של מדינות זרות ("איחוד מדינות זרות"); (ב) אורגן, רשות או נציגות של מדינה זרה או של איחוד מדינות זרות; (ג) רשות מקומית או מחוזית, רשות שלטונית של מדינה זרה או של מדינה שחברה בברית מדינות זרות ("גוף זר"); (2) הרשות הפלסטינית; (3) תאגיד שהוקם בחיקוק של אחד הגופים המפורטים בפסקאות (1) או (2), או שגוף כאמור מחזיק ביותר ממחצית מסוג מסוים של אמצעי השליטה בתאגיד או שהוא מינה את התאגיד לפעול בשמו.

עוד נקבע, כי עמותה שקיבלה תרומות כאלו בסכום האמור תציין לגבי כל תרומה את זהות התורם, סכום התרומה, מטרת התרומה או ייעודה והתנאים לתרומה (אם יש כאלה).
כמו-כן, נקבע, כי על העמותה לפרסם באתר האינטרנט שלה את המידע האמור (אם לעמותה אין אתר, רשם העמותות יפרסם את המידע באתר האינטרנט של משרד המשפטים).
תיקון 11 לחוק העמותות כולל תיקון מקביל של חוק החברות, לפיו חובות הדיווח והפרסום דלעיל תחולנה גם על חברה לתועלת הציבור כמשמעותה בפרק ראשון א' לחלק התשיעי לחוק החברות (הדיווח יהיה לרשם ההקדשות, כמשמעותו בחוק הנאמנות).

חוק המקרקעין – חיזוק בתים משותפים
במסגרת ההיערכות הכוללת של מדינת ישראל לאפשרות של רעידות אדמה, התקבלה ביום 27.3.2005 החלטת ממשלה המאשרת את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38. מטרתה של תכנית זו ליצור כלים המיועדים להקל על ביצוע חיזוקם של מבנים ישנים אשר ההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980 (ולכן לא היה כפוף לתקן המחמיר לעניין עמידוּת בפני רעידות אדמה שאוּמץ באותה שנה).
כדי לעודד את חיזוק המבנים ולצורך מימון עלות החיזוק הגבוהה, מאפשרת תמ"א 38 בנייה של תוספות בנייה שונות לצורך חיזוק מבני המגורים (כגון: בנייה בקומת עמודים, הוספת אגף או קומה למבנה), והכל יחד עם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.

חוק המקרקעין – חיזוק בתים משותפים מוריד את רף ההסכמה הדרוש על-פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על-פי היתר בנייה שהוּצא מכוח תמ"א 38 ("עבודה ברכוש המשותף").
להלן עיקרי החוק האמור שיחול (בשינויים המחוייבים) גם לגבי בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, כמשמעותם בפרק ו1 לחוק המקרקעין:

• ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה (כאמור להלן) יהיה טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף (זאת, בשונה מחוק המקרקעין, לפיו הייתה העבודה כאמור טעונה הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף). מנגד נקבע, כי בעל דירה הטוען שהחלטה על ביצוע עבודה שמטרת שינוי ברכוש המשותף כאמור פגעה פגיעה מהותית בזכויותיו, יהיה רשאי לפְנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין. במצב זה, יהיה המפקח מוסמך לבטל את ההחלטה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון.

• ביצוע עבודה ברכוש המשותך שמטרתה הרחבת דירה יהיה טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשתוף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע עבודה.

• ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה יהיה טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות.
  עם זאת, כדי למנוע מצב שבו בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחד או יותר לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבנייה על-פי תמ"א 38 (ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים לחיזוק הבית) נקבע, כי בהתקיים שני תנאים יהיה המפקח מוסמך, לאחר שבעלי הדירות המסכימים לביצוע העבודה כאמור להלן פנו אליו בתביעה, לאשר את ביצוע העבודה, חרף אי-הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף ערב ביצוע העבודה הזדמנות לטעון את טענותיו. ואלה הם שני התנאים: (א) סך כל הבנייה שאותה מבקשים לבצע, על-פי היתר הבנייה, אינה עולה על 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף ערב ביצוע העבודה וכמות הדירות שתתווספנה כתוצאה מהעבודה אינה עולה על 1/3 מכלל הדירות שהיו קיימות בבית ערב ביצוע העבודה; (ב) קיימת הסכמה לבנייה, מראש, מצד 23 לפחות של בעלי הדירות בבית המשותף, ש-2/3 לפחות מהרכוש המשותף של הבית צמודים לדירותיהם.

• בעל דירה בבית משותף יחויב להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין ("הכלל").*

* סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע, כי כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של הדירות שבבית המשותף (זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר).

• עם זאת, נקבע, כי בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה שנעשה לפני או יחיד עם ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה היחידה היא הרחבת דירה (כאמור לעיל), יחויב להשתתף רק בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו, וזאת לפי היחס שבין השטח המורחב בדירתו לכלל השטח המורחב בכל הדירות שהוחלט על הרחבתן ("החריג לכלל").
  סייג נוסף נקבע למצב שבו הוחלט על ביצוע עבודה שמטרתה הרחבת דירה יחד עם עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף או יחד עם עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה. במקרה זה, יחול הכלל (לפיו חובתו של בעל דירה בבית משותף להשתתף בהוצאות הדרושות לביצוע חיזוק מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין). ואולם, כל בעלי הדירות בבית המשותף רשאים להחליט על השתתפות שונה בהוצאות הדרושות לביצוע החיזוק ובלבד שאם הוחלט גם על בניית דירה חדשה, לא יישא בעל דירה שהוחלט על הרחבת דירתו בהוצאות בסכום העולה על סך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי החריג לכלל ובסכום הנמוך מסך ההוצאות שהיה נושא בהן לפי הכלל.

נזכיר, כי ביום 29.11.07 פורסם ברשומות חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה) התשס"ח-2007 ("הוראת השעה").
במסגרת הוראת השעה נקבע, למשך שלוש שנים בלבד, כי כאשר מבוקשת בניית תוספת כאמור בתמ"א 38, יחול היטל השבחה בשיעור 10% מהשיעור הרגיל. זאת, בגין מימוש הזכות לבניית תוספת באמצעות קבלת היתר לבנייה מכוח הוראות תמ"א 38 או מכוח הוראות תוכנית מפורטת שהוכנה לפי תמ"א 38 ואשר בין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. עוד נקבע, כי במקרה שבוֹ יינתן היתר על-פי תוכנית מפורטת כאמור, יחול שיעור ההיטל המופחת (10%) רק בגין החלק בתכנית המפורטת שלגביו היה חל אותו שיעור מופחת לו היה ניתן היתר על-פי תמ"א 38.

עוד נזכיר, כי ביום 23.7.07 פורסמה ברשומות הצעת החוק לתיקון 60 לחוק מיסוי מקרקעין, בגדרהּ הוצע להוסיף לחוק מיסוי מקרקעין פרק חדש (פרק חמישי 5) שעניינו בפטוֹר ממס שבח וממס מכירה לגבי מכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38.
עד היום הצעת החוק לתיקון 60 לחוק מיסוי מקרקעין טרם הפכה לחוק.

תיקון 162 לפקודת מס הכנסה
במסגרת תיקון 158 לפקודת מס הכנסה נוספה להוראות שעניינן בשיעור המס המוטל על הכנסות ריבית בידי יחידים (הוראות סעיף 125ג לפקודה) הגדרה למונח "מדד".
לפי הגדרה זו – שמחליפה לעניין זה בלבד את ההגדרה הקבועה בסעיף 1 לפקודה – רואים את שער המטבע כמדד כאשר מדובר בנכס (פיקדון, אג"ח וכו') שערכו צמוד למטבע-חוץ או שהוא נקוב במטבע-חוץ.
כפועל יוצא מכך, אותו נכס ייחשב לצמוד ושיעור המס המוטל על הריבית המשתלמת בגינו ליחיד יהיה 20% (ולא 15%).
תחילתו של תיקון 158 נקבעה, רטרואקטיבית (על כל הבעייתיות הגלומה בכך), ליום 1.1.2006, וזאת כהוראת שעה עד ליום 31.12.2007.

בגדרו של תיקון 162 לפקודת מס הכנסה נקבע, כי התיקון (הוספת ההגדרה החדשה למונח "מדד" בסעיף 125ג לפקודה) יהפוך להוראת קבע, וזאת החֵל ביום 1.1.2008.