המבחנים לקיומה של קבוצת רכישה | עמדות חייבות בדיווח לשנת 2017 | שיעורי הריבית המעודכנים לגבי סעיפים 3(ט) ו-3(י) לפקודה | אישורי ניכוי מס במקור

פסק-הדין בעניין עמותת מדורגי הנחל

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם לבניה - קרני שומרון (ע"ר).

תמצית העוּבדות:
בחודש ספטמבר 2014 פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז להחכרת מקרקעין לשם הקמת בנייני מגורים בשכונת נווה מנחם ביישוב קרני שומרון. בין המתעניינים ברכישת הזכויות נכללו מספר אנשים פרטיים וביניהם מר דוד שרפר. לעדותו של מר שרפר, הוא פנה למספר חברים ויחדיו החליטו ליזום הקמה של עמותה שתאגד מספר חברים מספיק לרכישת הזכויות באחד המתחמים.
ביום 21.9.2014 הוגשה על ידי היזמים בקשה לרישום העמותה. ואילו ביום 23.9.2014 חתמו מייסדי העמותה בשמה על הסכם עם חברה בשם "טובה הארץ" – תיווך ייעוץ נדל"ן ומשכנתאות ("טובה הארץ") על-מנת שתפעל לשיווק ולגיוס מספר החברים הדרוש לעמותה לשם הגשת הצעה במכרז ("הסכם השיווק").
בהתאם להסכם השיווק, התחייבה העמותה לשלם לטובה הארץ סך של 13,000 ₪. כן הוסכם כי טובה הארץ תִגבה מכל משפחה שתצטרף לעמותה תשלום נוסף בסך של 3,000 ₪ בצירוף מע"מ, ובגין מתן שירותי ליווי פיננסי ישולם לטובה הארץ סך נוסף של 1,500 ₪ בצירוף מע"מ על-ידי כל משפחה.
כל חבר שביקש להצטרף לעמותה חתם על בקשת הצטרפות ולאחַר שהצטרפו מספר מספיק של חברים, הגישה העמותה את הצעתה במכרז והצעה זו זכתה.
עם פרסום דבר הזכייה התקשרה העמותה בהסכם עם חברת עורכי-דין הראל ארנון ושות' על-מנת שיעניקו לעמותה את כל השירותים המשפטיים, כנדרש בליווי הבנייה. ההתקשרות עם עורכי-הדין נעשתה, בין היתר, לאור תנאי המכרז, אשר חייבו כל עמותה להיעזר בייעוץ משפטי.|
ביום 18.12.2014 חתמה העמותה על הסכם עם חברת ה.י מכלול בע"מ, שתשמש כחברת ניהול של פרויקט הבנייה ("הסכם הניהול").
ענייניה של העמותה, כך נטען, נוהלו על-ידי האסיפה הכללית של חבריה. כדי להסדיר את יחסי החברים בינם לבין עצמם ובינם לבין העמותה, נחתם ביום 2.2.2015 הסכם שיתוף ("הסכם השיתוף"). בהסכם השיתוף נקבעו הוראות שתחולנה על יחסי הצדדים, על קביעת מנגנוני פיקוח, חלוקת יחידות הדיור ועוד.
לצורך הקמת יחידות הדיור, פָּנתה העמותה לקבלת הצעות מחיר מקבלני ביצוע וביום 7.7.2015 אושרו התקשרויות עם קבלני ביצוע שונים. ואילו ביום 27.9.2015 נחתם הסכם בין העמותה לבין הקבלן מר יוסף שמואל לביצוע עבודות פיתוח.
העמותה פרסמה מכרז לבחירת קבלן שיבצע את עבודות הבניה וביום 30.5.2016, לאחַר שהושלמו הליכי הבחירה, נחתם הסכם למתן שירותי בניה עם חברה קבלנית.
העמותה הגישה למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, הודעה על רכישת זכויות החכירה במקרקעין וצירפה שומה עצמית לתשלום מס הרכישה בשיעור של 6% משווי המקרקעין.
ברם, המשיב לא קיבל את הצהרתה של העמותה ולאחַר בירור פרטים וקבלת מסמכים, קבע, כי לא מדובר בעסקה לרכישת קרקע אלא בעסקה לרכישת דירות מגורים מוגמרות. לדבריו, חברי העמותה הם רוכשי  דירות במסגרת "קבוצת רכישה", הפועלת באמצעות "גורם מארגן", כמוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם, קבע המשיב, כי על כל אחד מחברי העמותה לשאת בתשלום מס רכישה כמי שרכש דירה מוגמרת.
השגת העמותה נדחתה ומכאן הערר.
לטענת העוררת, ההתקשרות החוזית של חברי הקבוצה אינה בבחינת "קבוצת רכישה", כמובנה על-פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין. שכּן, היוזמה להקמת קבוצת הרכישה הייתה של חברי הקבוצה ולא של גורם חיצוני; חברי הקבוצה באמצעות העמותה הם שהתקשרו עם המשווק "טובה הארץ"; בין המשווק לחברת הניהול ולקבלן לא היה קשר; ואף גורם לא שימש כגורם מארגן, אלא ההתארגנות לכל שלבי הפרויקט הייתה של חברי הקבוצה ובאי-כוחם בלבד. עוד טענה העוררת, כי חברי הקבוצה לא התקשרו עם אף גורם לרכישת דירות, אלא התקשרו ביניהם בהסכם שיתוף לבניה משותפת של מקרקעין, שנרכשו עבורם בנאמנות על-ידי העמותה-העוררת.
המשיב, לעומת זאת, טען, כי תכלית התקשרותם של כל חברי הקבוצה בכלל החוזים שנחתמו, הייתה רכישת דירות מוגמרות. לשיטתו, מערכת החוזים גובשה עוד טרם גיבושה של קבוצת הרוכשים, תוך שמערכת זו לא הוכנה ואורגנה על ידי הרוכשים אלא על-ידי הגורמים המארגנים. המשיב ראה במספר גורמים יחד "כגורם המארגן" והם מייסדי העמותה, עורכי-הדין וחברת הניהול. המשיב הדגיש, כי לחברי הקבוצה לא הייתה כל שליטה על ההתקשרויות עם הקבלנים, על הפיקוח על הבניה או על הכנת מערכת החוזים. מכאן, כך נטען, הרוכשים התכוונו לרכוש דירות מוגמרות ויש לקבוע כי חברי הקבוצה יחויבו במס רכישה בגין רכישת דירות מוגמרות. 

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגלית ועו"ד ד' שמואלביץ), קיבל את הערר (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, ניתח השופט סוקול את השלכות המס הגלומות ברכישת מקרקעין בידי קבוצת רכישה, תוך הבחנה בין הדין שחל לפני תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין לבין הדין לאחַר התיקון האמור.

לגופו של עניין, ולאחַר שבחן את הראיות שהוצגו בפניו, קבע השופט סוקול, כי לא הוכח שרכישת הקרקע על-ידי העמותה וחבריה הייתה עסקה של "קבוצת רכישה" כמובנה על-פי החוק. השופט סוקול ציין, כי לא שוכנע כי חברי הקבוצה פעלו באמצעות "גורם מארגן" במובן החוק ובפועל רכישת הקרקע והקמת יחידות הדיור נעשו על-ידי העמותה כמי שפעלה בנאמנות עבוּר החברים, ועל-כן אין לחייבם במס על רכישת דירות מוגמרות.

השופט סוקול הוסיף וציין, כי כדי לקבוע שבפנינו עסקת רכישה של יחידות דיור מוגמרות באמצעות קבוצת רכישה, אין די בכך שתכלית ההתארגנות היא בניית דירות עבוּר חברי הקבוצה, שאם לא כן כל התארגנות של מספר רוכשים לרכישת קרקע ולבנייה עצמית תוגדר כ"קבוצת רכישה".

בהמשך לאמור דיווחנו, במסגרת המבזק מיום 27.12.2016, כי רשות המסים פרסמה את רשימת העמדות החייבות בדיווח לגבי שנת-המס 2016. הרשימה כללה 16 עמדות בנושא מכס (קישור לרשימה), 31 עמדות בנושא מס הכנסה ומיסוי בינלאומי (קישור לרשימה) ו-11 עמדות בנושא מע"מ (קישור לרשימה). 

בהמשך לאמור, נבקש לעדכנכם, כי רשות המסים פרסמה את רשימת העמדות החייבות בדיווח לגבי שנת-המס 2017.
הרשימה כוללת 3 עמדות בנושא מכס (קישור לרשימה), 20 עמדות בנושא מס הכנסה (קישור לרשימה) ו-2 עמדות בנושא מע"מ (קישור לרשימה). 

במקביל, פרסמה רשות המסים טופסי דיווח מעודכנים בגין נקיטת עמדה חייבת בדיווח לעניין מע"מ (קישור לטופס) ולעניין מכס (קישור לטופס).

אישורי ניכוי מס במקור ואישורים לפי חוק עסקאות גופים ציבוריים

פורסמה הוראת ביצוע מס הכנסה מס' 02-2018 בנושא אישורי ניכוי מס במקור ואישורים לפי חוק עסקאות גופים ציבוריים לשנת-המס 2018 (קישור להוראה).

בגדרהּ של ההוראה מפורטים, בין היתר, הקריטריונים לזכאות לאישורים, האמצעים המקוּונים להצגת מידע בדבר האישורים (לרבות מידע פרטני), הפקה אוטומטית של אישור כתוצאה מהסרת מחדלים, בדיקת עמידה בקריטריונים לקבלת אישורים על-ידי משרדי השומה במהלך השוטף של השנה, אישורי ניכוי מס במקור עבוּר עסקים חדשים, שותפויות ואיחודי עוסקים וכן תושבי-חוץ, חברות זרות וחברות ישראליות שבהן בעלי מניות תושבי האוטונומיה ואישורי ניכוי מס במקור הכוללים את סעיף "שוק ההון".

בנוסף, קיימת בהוראת הביצוע התייחסות לשלילת אישורי פטוֹר מניכוי מס במקור במהלך השנה השוטפת לרבות מעסקים המעורבים בהפצת חשבוניות פיקטיביות או שימוש בהן.