חישוב ליניארי מוטב במכירת דירה שבנייתה טרם הסתיימה | התיישנות שומה | נאמנות לעניין מס שבח | חשבוניות פיקטיביות ברכישת זהב ושירותי כח אדם

חישוב ליניארי מוטב במכירת דירה שבנייתה טרם הסתיימה

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין עודד קציר.

העורר רכש בחודש ספטמבר 2010 זכויות במקרקעין יחד עם רוכשים נוספים, וזאת במסגרת קבוצת רכישה ("הקבוצה").
במסגרת הסכם השיתוף שנחתם בין חברי הקבוצה נקבע, כי העורר זכאי להירשם כבעלי הזכויות של דירה המסומנת כיחידה מס' 13 בפרוייקט. בהתאם, חויב העורר במס רכישה לפי המדרגות החלות ברכישת דירת מגורים, כאשר שווי הדירה לעניין זה נקבע בהסכמה ולצורכי פשרה.
בחודש פברואר 2013 ניתן לקבוצת הרכישה היתר בנייה לבניית בניין המגורים וכשלושה חודשים מאוחר יותר התקשרה הקבוצה עם קבלן ביצוע.
ביום 1.4.2015 התקשר העורר בהסכם עם גב' בוקבוזה ("הרוכשת"), בגדרו התחייב העורר למכור לרוכשת את מלוא זכויותיו במקרקעין המקנות לו, כאמור, זכות לדירה. עוד התחייב העורר למסוֹר לרוכשת את דירת המגורים לאחַר שבנייתה תסתיים, תוך שהוא נושא במלוא עלויות הבנייה הנדרשות להשלמת הבנייה ובתשלומי דמי שכירות לרוכשת עד לתאריך 15.11.2018.
העורר דיווח למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) על העִסקה וערך את שומתו העצמית בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו בהתאם לשיטת החישוב הליניארי המיוחדת החָלה במכירת "דירת מגורים מזכה".
המשיב דחה את החישוב כאמור כמו גם את ההשגה שהגיש העורר, מהטעם שאין מדובר ב"דירה שבנייתה הסתיימה" כמתחייב מהמונח "דירת מגורים מזכה" (הנגזר, בין היתר, מהמונח "דירת מגורים").
העורר מצדו, טען, כי גם דירה שבנייתה עתידה להסתיים כנגזרת מהתחייבות חוזית של המוֹכר למסור את הדירה כשהיא גמורה נחשבת כ"דירה שבנייתה הסתיימה".
יצוין, כי נכון למועד מתן פסק-הדין, טרם ניתן טופס 4 לדירה, בניית הדירה טרם הושלמה, הדירה אינה ראויה למגורים ולא נעשה בדירה שימוש למגורים.

ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן (בהסכמת יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה וחבר הוועדה רו"ח י' בילצקי), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

רו"ח פרידמן בָּחן את לשון הוראות החוק הרלבנטיות וקבע, כי טענות העורר נעדרות אחיזה ולוּ מינימלית בלשון החוק; וכי מסקנה זו אך מתחזקת לנוכח העובדה שלעניין החבות במס רכישה נקבעה הוראה מפורשת לפיה הדירה הנרכשת תיחשב ל"דירת מגורים" אם יש התחייבות של המוֹכר לסיים את הבנייה.

רו"ח פרידמן הוסיף וקבע, כי קבלת פרשנותו של העורר אף תסתור את תכלית החקיקה (וראו בעניין זה את פסקות 46–47 לחוות-דעתו).

תאונת מס? בהחלט ייתכן.

נאמנות לעניין מס שבח

השופט שנלר ציין, כי חוזה נאמנות, ככל חוזר אחר, יכול להיעשות בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת; כי ניתן להכיר ב"נאמנות משתמעת"; וכי קיום הנאמנות אינו תלוי ברישום בפנקס כלשהו. עם זאת, עדיין על הטוען לקיומה של נאמנות להרים את נטל השכנוע בעניין זה ובכלל זאת נטל כבד במישור הראייתי.

לגופו של עניין, קבע השופט שנלר, כי היות שבענייננו הכסף לרכישת הדירות בא מההורים והערת האזהרה אף נרשמה על שמם, לא מתקיימות הנסיבות המקימות את "חזקת הנאמנות" ועל התובעים הנטל להוכיח את קיום הנאמנות.

עוד קבע השופט שנלר, כי הנסיבות העובדתיות מצביעה על רכישה בידי ההורים, במעורבותם ובאמצעות כספם ומֵעבר לכך לא עלתה תשובה קוהרנטית וסְדוּרה מדוע לא נרשמו הדירות על-שם הילדים מייד עם רכישתן או למִצער נרשמה הנאמנות הנטענת או דוּוחה לרשויות המס כמתחייב מהוראות סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין. עוד נקבע, כי ה"אינדיקציות" ביחס לבעלוּת בדירות גם מאוחר למועד רכישתן, השכרתן והשיפוץ שבוצע בהן מַצביעות על ההורים בלבד.