ביטול עסקת מקרקעין לעניין מע"מ | תשלום בגין אי-תחרות והפרשה לתביעות תלויות | תושב ישראל או תושב רמאללה? | עמידה בתנאי "מפעל בר תחרות" ועוד

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין רומי (ר.א) השקעות בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בעסקה למכירת מקרקעין בירושלים למערערת בגדרהּ שילמה המערערת למוֹכרים מקדמה בסך כולל של 20 מיליון ש"ח בצירוף מע"מ. סכום המע"מ (3.4 מיליון ש"ח) שולם על-ידי המוֹכרים כמס עסקאות ומנגד המערערת קיזזה את הסכום האמור כמס תשומות.
העִסקה עלתה על שרטון ובין הצדדים נחתם הסכם לביטול העִסקה, לפיו התחייבו המוֹכרים להחזיר למערערת 7 מיליון ש"ח ונקבע, כי עם קבלת הסכם הנ"ל תוותר המערערת על כל תביעה כלפי המוֹכרים והמוֹכרים התחייבו שלא לתבוע את המערערת. ההפרש בין סכום ההחזר (7 מיליון ש"ח) לבין המקדמה (בסך 20 מיליון ש"ח), דהיינו סך של 13 מיליון ש"ח, מהווה את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם. מאוחר יותר נקבע, כי סכום ההחזר למערערת יוקטן לסך של 6.4 מיליון ש"ח.
המוֹכרים הוציאו למערערת תעודת זיכוי על סך של 20 מיליון ש"ח בצירוף מע"מ (ובסך הכל 23.4 מיליון ש"ח), אך המערערת החזירה למוֹכרים את תעודת הזיכוי בטענה שזו לא משַקפת נכונה את המציאוּת המשפטית והחשבונאית.
מאוחר יותר, הוציא המשיב (מנהל מע"מ נתניה) למערערת שומת עסקאות על סך של 3.4 מיליון ש"ח, בציינו כי תעודת הזיכוי הוּצאה כדין בעקבות ביטול העִסקה; וכי בעקבות ביטול העִסקה היה על המערערת להשיב את מס התשומות שקיזזה, וזאת כמתחייב מהוראות סעיף 41 לחוק מע"מ וללא קשר אם בידה תעודת זיכוי אם לאו.
לטענת המערערת, הדיווח בעסקת מקרקעין הינו לפי בסיס מזומן וכך גם הם פני הדברים לגבי הוצאת חשבונית הזיכוי. דהיינו, הזיכוי צריך להיות על-בסיס סכום המזומן שהוחזר בפועל (6.4 מיליון ש"ח). לחלופין, טענה המערערת, כי המוֹכרים מכרו למערערת זכות חוזית (לקבלת התמורה המלאה מכוח הסכם הרכישה) בתמורה לסך של 17 מיליון ש"ח (ההפרש בין 23.4 מיליון ש"ח לבין 6.4 מיליון ש"ח) המהווה מכר של אותה זכות חוזית למערערת ועִסקה זו חייבת במע"מ.

בית-המשפט המחוזי, מפי השופט א' דורות, דחה את הערעור (קישור לפסק-הדין).

השופט דורות בָּחן את הוראות סעיף 43 לחוק מע"מ וקבע, כי לאור ביטול העִסקה המקורית בין הצדדים קמה חובת השבת המס שנוכה על-ידי המערערת כמס תשומות; וכי חובה זו לא הייתה תלויה בקבלת חשבונית הזיכוי מהמוֹכרים. השופט דורות הוסיף וקבע, כי אין כל בסיס לטענת המערערת לפיה חשבונית הזיכוי שהיה על המוֹכרות להוציא למערערת צריכה הייתה להיות לפי בסיס מזומן (דהיינו, ביחס לכספים שהושבו למערערת בפועל). שכּן, העובדה שבעסקת מקרקעין מסוימת שולמו סכומים על-חשבון התמורה לפני העמדת הקרקע לשימוש הקונה אינה משליכה על חובת השבת המע"מ שנוכה כמס תשומות ואינה מתְנה את חובת השבת המע"מ בקבלת החזרי המקדמות בפועל.

השופט דורות הוסיף ונדרש להוראות סעיף 7(2) לחוק מע"מ (הקובע, כי מחירה של עִסקה הוא התמורה שהוסכם עליה, לרבות פיצויים בְּשל הפרת ההסכם, שאין עִמה ביטול העִסקה) תוך שהוא קובע, כי במקרה דנא ההסכם בין הצדדים בוטל בהסכמה וכי הפיצוי שהמערערת הסכימה לשלם למוֹכרים אינו מהווה חֵלק מהתמורה החוזית אלא פיצוי בגין הפרת הסכם הרכישה, שאינו חייב במע"מ.

לבסוף, התייחס השופט דורות לטענתה החלופית של המערערת בדבר התגבשותה של עִסקה חדשה בין הצדדים. השופט דחה טענה זו בקובעו, כי המערערת נמנעה מהבאת ראיות התומכות בכך וממילא אין לקבלהּ.