מרבה נכסים מרבה מס? השכרת 110 דירות למגורים ≠ 10% | פורסם תיקון 227 לפקודה – הוראות חדשות לצורך יישום הסכם ה-FATCA

במבזק מיום 14.7.2016 דיווחנו אודות פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין יהל ואח' (קישור לפסק-הדין) (למַעבר למבזק לחצו כאן).
כזכור, באותו מקרה דחה בית-המשפט העליון, מפי השופט י' דנציגר (בהסכמת השופטים י' עמית ומ' מזוז), את בקשת הנישומים להשמיט מפסק-הדין את שמותיהם ופרטים המזהים אותם. עוד קבע בית-המשפט העליון, כי פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי יפורסם לאלתר.
להלן אפוא, נתייחס לפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי.
עניינו של פסק-הדין בארבעת המערערים: גב' ורדה יהל (המערערת 1), ילידת שנת 1935; שני בניה המבוגרים, אליעזר יהל (המערער 2) שהינו שמאי מקרקעין ורון יהל (המערער 3) שהינו אדריכל; וחברת ארמון ראש בע"מ (המערערת 4), שהינה חברה פרטית בבעלות שני הבנים והמסוּוגת כחברת בית כמשמעותה בסעיף 64 לפקודה.
בבעלות שלושת בני המשפחה 118 דירות מגורים הנמצאות בתל-אביב, מתוכן 110 מושכרות למגורים (90 בשכירות חופשית ו-20 בשכירות מוגנת), כאשר 20 מתוכן הינן בבעלות החברה.
בנוסף, בבעלות בני המשפחה עשר חנויות ושש חניות המושכרות אף הן. הנכסים נרכשו במועדים שונים הָחל משנת 1947, וזאת מהון עצמי.
כמו-כן, בנוסף לנכסים האמורים, בבעלות השלושה נכסי נדל"ן נוספים ובכלל זאת חברה קבלנית.
על ההכנסה מהשכרת הדירות למגורים ביקשו שלושת המערערים לשלם מס הכנסה בשיעור 10% בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה.
המשיב (פקיד-שומה תל-אביב 4), לעומת זאת, סבר, כי בנסיבות העניין המערערים מנהלים עסק של השכרת נכסי נדל"ן ועל-כן אין תחולה להוראות סעיף 122 לפקודה.

בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי השופט ה' קירש, דחה את הערעור (קישור לפסק-הדין בנוסח שהותר לפרסום).

בראשית הדברים, השופט קירש ניתח את ההיסטוריה החקיקתית של הוראות סעיף 122 לפקודה כמו גם את ההבחנה בין הכנסה מדמי שכירות שהינה הכנסה מעסק לבין הכנסה כאמור שהינה פסיבית.
לאחר מכן, נדרש השופט קירש לנסיבות המקרה וקבע, כי אלו מובילות למסקנה כי בהכנסה עסקית עסקינן.
לדבריו, מסקנה זו מבוססת בראש ובראשונה על היקף הפעולות והעשייה הכרוכות בהפקת הכנסה ממספר כה רב של נכסים, כשלהיבטים אלה מצטרפות נסיבות נוספות המחזקות את המסקנה: לבני המשפחה עיסוקים נוספים הנוגעים לענף המקרקעין; המנגנון לטיפול בהשכרת הדירות "משומן" למדיי; המערערים השקיעו סכומים נכבדים בפינוי דיירים מוגנים; ומרבית הנכסים נרכשו בשנות השמונים והתשעים עת המערערים היו אנשים בוגרים אשר קיבלו בצוותא החלטה מודעת להשתמש בכספם באופן אשר יחייב התעסקות אישית רצופה ובלתי-מבוטלת.
השופט קירש ציין, כי אמנם כלפי כל דייר ודייר התנהלות שלושת המערערים לא הייתה שונה בהרבה מזו של כל משכיר אחר, אך כמות הדירות בבעלותם חִייבה התעסקות והיערכוּת בעלוֹת אופי עסקי; וכי כתוצאה מכך, אין אפשרות ואף אין הצדקה להחיל על הכנסותיהם משכירות את ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 122.

בגדרו של התיקון נקבעו מספר הוראות לצורך יישום הסכם ה-FATCA שנחתם ביוני 2014 בין ממשלת ישראל לממשלת ארה"ב (בו התחייבה ממשלת ישראל להורות לגופים פיננסיים ישראליים החייבים בדיווח לבדוק חשבונות המתנהלים אצלם ולהעביר לרשות המיסים מידע על אודות חשבונות של לקוחות המוחזקים באופן ישיר או עקיף בידי אזרחי ארה"ב ותושביה וכן התחייבה כי רשות המסים תעביר את המידע האמור לרשויות המוסמכות בארה"ב) ולצורך חתימה על הסכמים נוספים לחילופי מידע.