איחור בהוצאת שומה לאחַר השגה | שיעור מס הרכישה ברכישת בית מגורים ישן המיועד להריסה לאחַר תיקון ההצהרה המקורית לפיה מדובר ב"דירת מגורים"

איחור בהוצאת שומה לאחַר השגה

ביום 2.3.2014 דיווחנו אודות פרסום החלטתה של ועדת-הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין עזבון אליהו מירון ז"ל (קישור לפסק-הדין).
עניינה של ההחלטה בבקשת העוררים לקבל את הערר שהגישו מחמת התיישנות, וזאת בטענה שהמשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, איחר בהוצאת השומות ובהפעלת סמכותו בהחלטה בהשגה, כמתחייב מהוראות חוק מיסוי מקרקעין כנוסחן לפני תיקון 70.
ועדת-הערר קיבלה ברוב דעות (חוות-דעתו של חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן בהסכמת חבר הוועדה רו"ח א' מונד, ובניגוד לחוות-דעתו של יו"ר הוועדה, השופט מ' אלטוביה) את הערר.
בחוות-דעת ארוכה ומנומקת, סקר רו"ח פרידמן את ההוראות הפרוצדורליות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין כמו גם את הפּסיקה הרלבנטית (ובכלל זאת הלכת סמי ואיקאפוד בעליון), וקבע, כי בנסיבות העניין השומות העצמיות שהוגשו על-ידי העוררים התיישנו והפכו לסופיות.
על רקע זה, המשיך רו"ח פרידמן וקבע, כי הגם שתיקון השומות שבוצע מאוחר יותר על-ידי המשיב בהתאם להוראות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין נעשה כדין, המשיב כָּשַל מלִיתן במועד את החלטתו בהשגה שהוגשה על-ידי העוררים, שכּן החלטתו זו נשלחה באופן בלתי-תקין בפקס ביום האחרון שעמד לרשות המשיב, ללא וידוא קבלת הפקס בידי העוררים ומבלי שנערכה תרשומת מתאימה וכשהיא נושאת את הכותרת "טיוטה", וממילא יכלו העוררים להניח שההחלטה האמורה אינה מבטאת החלטה סופית ומוחלטת המעידה על גמירות דעתו של המשיב.

מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב ערער על פסק-הדין לבית-המשפט העליון.
לאחַר שהצדדים הסמיכו את בית-המשפט העליון לפסוק בערעור על דרך הפשרה (לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד–1984), נפסק (קישור לפסק-הדין), כי חֵלף האמור בפסק-דינה של הוועדה, המערער (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) ישיב למשיבים 66% מתשלום המס שבו נשאו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין.

שיעור מס הרכישה ברכישת בית מגורים ישן המיועד להריסה לאחַר תיקון ההצהרה המקורית לפיה מדובר ב"דירת מגורים"

ביום 28.2.2016 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין עו"ד דורון סילבה פריאנטה – בנאמנות.

להלן תמצית העוּבדות:
ביום 29.7.2013 רכש העורר, בכובעו כנאמן עבוּר אביעד ענבי ("הנהנה") את מלוא הזכויות במקרקעין שברחוב אבנר 11 שבשכונת צהלה בתל-אביב ("הנכס") בתמורה ל-13.5 מיליון ש"ח.
בסמוך לאחר מכן, הוגשה למשיב הצהרה לצורך מס רכישה על רכישת דירת מגורים יחידה.
ברם, בבדיקת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) נמצא, כי היו בבעלות הנהנה שתי דירות מגורים נוספות ביום רכישת הנכס, ועל-כן הוא הוציא לנהנה (באמצעות הנאמן) שומת מס רכישה לפי דירה נוספת הכוללת מס לתשלום בגין ההפרש המתחייב.
ביום 13.1.2014 המציא הנאמן למשיב בקשה לתיקון שומה והצהרה מעודכנת בדבר רכישת הנכס, לפיה אין מדובר כלל ברכישת "דירת מגורים" אלא ברכישת "קרקע" שכּן מדובר בהריסת הנכס ובנייתו מחדש.
המשיב דחה את הבקשה לתיקון השומה מהטעם שבהצהרה מקורית צוין כי הדירה תשמש למגורים.
על החלטת המשיב הגיש הנאמן השגה, בגדרהּ נטען, כי ההצהרה המקורית הוגשה בשגגה ומשהתבררה השגגה אמוּר המנהל להפעיל את סמכותו ולתקן את שומת מס הרכישה בהתם לטיב ומהות הנכס (מבנה ישן המיועד להריסה שייהרס בפועל עם קבלת אישורי ההריסה).
ההשגה נדחתה מנימוק זהה להחלטה הקודמת תוך שהמשיב מוסיף ומציין, כי ביום מתן ההחלטה בהשגה, כשנה לאחַר חתימת ההסכם, הבית עדיין ניצב על תילו. מכאן הערר.

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב קיבלה את הערר ברוב דעות (קישור לפסק-הדין).

חבר הוועדה רו"ח נ' הכהן הציע לקבל את הערר.
בראשית הדברים, התייחס רו"ח הכהן למבחן הסובייקטיבי שנקבע בפסיקה לגבי שיעור מס הרכישה ברכישת "דירת מגורים" (דהיינו, מה הייתה כוונתו של הרוכש, בזמן הרכישה, לגבי השימוש בנכס הנרכש), תוך שהוא מציין כי מדובר, כפי הנראה, בסנונית הראשונה לעררים בהם מנהל מיסוי מקרקעין מסַווג את הנכס הנרכש כ"דירת מגורים" בעוד שהעורר טוען לרכישת "קרקע".
לגופו של עניין, קבע רו"ח הכהן, כי הגם שהתנהלותו של העורר אינה מתאימה לשַמש כמופת לדיווח תקין, התקיימה העילה השנייה (ואולי גם שתי העילות הנוספות) הקבועה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לתיקון השומה, וזאת בהנחה שמלכתחילה לא הייתה לנהנה כוונה לעשות שימוש בנכס כדירת מגורים – הנחה שאכן מתקיימת לאור נסיבות המקרה.
עוד קבע רו"ח הכהן, כי העובדה שהנהנה לא פעל בשקידה ובמרץ כדי להרוס את המבנה הקיים אינה מעידה על כך שכוונתו הסובייקטיבית הייתה להשתמש בו למגורים; וכי אין מקום להשית מס רכישה בסכום מסוים על מי שרוכש מגרש לבנייה ולהשית מס רכישה בסכום אחר על מי שרוכש מגרש זהה שעליו בנוי מבנה ישן המיועד להריסה (וזאת, להבדיל ממי שרוכש מבנה ישן כדי לשפצו או כדי לעשות בו שימוש למגורים כפי שהוא).

יו"ר הוועדה, השופט ה' קירש, הצטרף לדעתו של רו"ח נ' הכהן תוך שהוא מציין את הקושי ביישום המבחן הסובייקטיבי ואת הצורך בבחינתו המחודשת בידי המחוקק.
עם זאת, השופט קירש הוסיף וציין, כי הנסיבות המיוחדות של המקרה – ובייחוד העובדה שהעורר דיווח תחילה על "דירת מגורים יחידה" ורק לאחַר שהמשיב שָלַל הצהרה זו תיקן העורר את דיוּוחוֹ וטען לרכישת קרקע – מחייבות הצבת תנאי לקבלת הערר והוא הריסה שלמה בפועל של המבנה בתוך 6 חודשים מיום פסק-הדין; כאשר אי-קיום התנאי יביא לדחיית הערר ואישור שומת המשיב.

חבר הוועדה רו"ח י' בליצקי הציע לדחות את הערר מהטעם שלא הוצגה, לשיטתו, ראיה מספקת בדבר כוונת העורר למעט תיקון הצהרתו לאחַר שנוכח כי מס הרכישה על דירת מגורים גבוה יותר ממס הרכישה על קרקע. עוד הציע רו"ח בליצקי, כי אם המבנה ייהרס בתוך 180 יום ממתן פסק-הדין יראו בכך ראיה המבססת כוונה סובייקטיבית ובמקרה זה יִפנה העורר למנהל לתיקון השומה לפי סעיף 85(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין והשומה תתוקן.

לאור כל האמור, הוחלט לקבל את הערר כאמור בחוות דעתו של רו"ח הכהן בכפוף לתנאי שהוצב על-ידי השופט קירש.