החבות במס רכישה בהקצאת מניות מדללת בחברה שבבעלותה מקבץ דיור | ייחוס חוב מע"מ של חברה לחברה קשורה | קביעת עלות הבנייה בעסקת קומבינציה כפולה

במבזק מיום 19.8.2013 דיווחנו אודות פרסום פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (ס' נשיא (בדימ') השופטת ר' שטרנברג-אליעז – יו"ר, ורו"ח מיכה לזר ואלכס הילמן – חברים) בעניין פינת פלורנטין בע"מ (קישור לפסק-הדין).

באותו מקרה, רכשה העוררת בשנת 2005 נכס מקרקעין, וזאת בעסקת קומבינציה. במסגרת העִסקה, התחייבה העוררת לפַנות דיירים מוגנים שהתגוררו בנכס, לבְנות עבוּר הבעלים 21.33 יחידות דיור ולשלם את היטל ההשבחה החָל על המוֹכרים.
המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, חִייב את העִסקה במס לפי שווי מכירה בסך 5,916,000 ש"ח, בחלוקה דלקמן: שווי שירותי הבנייה נכון ליום המכירה – 3,540,550 ש"ח; שווי דמי הפינוי – 2,233,170 ש"ח; והיטל ההשבחה – 142,280 ש"ח.
בשנת 2010 התקשרה העוררת עם חברת רוטשטיין נדל"ן ("הקבלן" או "רוטשטיין") בהסכם, בגדרו התחייבה העוררת למכוֹר לקבלן 59.5% מהנכס, בתמורה לקבלת שירותי בנייה ותשלום מזומן, תוך שהקבלן קיבל על עצמו את מלוא התחייבויות העוררת בכל הקשור לבניית היחידות עבוּר הבעלים והדיירים המוגנים. עוד התחייב הקבלן לבְנות עבוּר העוררת בשטח שנותר בבעלותה (40.5% מהזכויות בנכס) את היחידות הנוספות.
המשיב חִייב את העִסקה הנוספת במס, תוך שהוא מעריך את שווי שירותי הבנייה של הקבלן בסך של 10,944,664 ש"ח, וזאת כסכום המיַיצג את התמורה בגין בניית 40.5% משטח הפרוייקט.
המחלוקת בין הצדדים נעה סביב השְאלה מהו גובה עלויות הבנייה שיש להתיר למערערת בניכוי בעת מכירת היחידות שהקבלן בנה עבורה – האם לפי שווי שירותי הבנייה כפי שנקבעו בעסקה הראשונה (כטענת המשיב), או שמא כנגזר משווי שירותי הבנייה בעסקה השנייה (כטענת העוררת).

ועדת-הערר קיבלה את הערר.
ועדת-הערר קבעה – תוך שהיא מַפנה, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין דירום (ע"א 7489/01) – כי דרישת העוררת להכיר בשווי עלויות הבנייה הנגזרות מהסך של 10,944,644 ש"ח בעת מכירת יחידות שנבנו על חלקם זה של המקרקעין, מבוססת על היגיון מיסויי וכלכלי כאחד. שכּן, משנישומה העוררת בגין השבח בשומה נשוא העִסקה השנייה, יש לראוֹת בשווי שירותי הבנייה בסיס להתרת ניכוי ההוצאות בעת חישוב השבח החָל על מכירת היחידות.

היום התפרסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין.
בית-המשפט העליון, מפי השופט מ' מזוז (בהסכמת השופטים ס' ג'ובראן וצ' זילברטל), קיבל את הערעור (קישור לפסק-הדין). 

השופט מזוז קבע, כי משנקבע שווי המכירה בעסקה קודמת – הוא שווי הרכישה בעסקה עתידית –  גם התפתחויות מאוחרות וחיצוניות לעסקה לא יהיה בכוחן כדי לשנות שווי זה, וזאת אפילו התברר בדיעבד כי השוֹוי שנקבע בשעתו לא שיקף בצורה נכונה את השוֹוי הריאלי; וכי אפשרות לתיקון בדיעבד של שווי המכירה, מלבד יצירת קשיים מעשיים ניכרים לעין, עלולה לגרום לקיומו של שבח בלתי ממוסה, שכּן השומה בעסקה הקודמת עלולה להפוֹך בינתיים לסופית, כפי המצב במקרה דנן.

עם זאת, השופט מזוז הבהיר, כי במסגרת עסקה עתידית בה תמכור המשיבה את דירות התמורה שקיבלה במסגרת העִסקה המאוחרת, תוכל המשיבה לנַכּוֹת את עלות שירותי הבנייה שניתנו על-ידי רוטשטיין בנוגע לדירות אלו, וזאת בתור הוצאות השבחה בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.

---

החבות במס רכישה בהקצאת מניות מדללת בחברה שבבעלותה מקבץ דיור

ביום 26.11.2015 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין אנקום גרופ בע"מ. 

ביום 25.2.2002 התקשרה חברת ורד הכרמל הזהב בע"מ ("החברה") – שהייתה זכאית להירשם כבעלים ומחזיקה במקרקעין בפתח תקווה ("המקרקעין") – בהסכם עם חברת עמידר, כשלוחתו של משרד הקליטה, לתקופה של 10 שנים הָחל ממועד סיום הבנייה ("הסכם עמידר"), בגדרו התחייבה החברה, בין היתר, לביצוע הפעולות של בניית מקבץ דיור על המקרקעין והענקת שירותי דיור ושירותים נלווים במקבץ הדיור למשתכנים שיופנו על-ידי עמידר ו/או משרד הקליטה.
הסכם עמידר נכנס לתוקפו עם השלמת בנייתו של מקבץ הדיור על-ידי החברה, בשנת 2006, כאשר המקבץ כָּלל 149 יחידות דיור והיווה חלק ממבנה בן 8 קומות הבנוי על המקרקעין. מקבץ הדיור כָּלל גם אולפ לפעילות חברתית המשרת את דיירי המקבץ, חדר כביסה וסִפריה. מלבד מקבץ הדיור, כָּלל המבנה גם שטחים מסחריים המושכרים לשוכרים שונים (ואינם נכללים בהסכם עמידר), וכן מרתף חנייה.
ביום 12.3.2009 (דהיינו, לפני חקיקת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) נחתם הסכם הקצאת מניות ("הסכם ההקצאה") בגדרו הקצתה החברה 999,000 מניות רגילות לעוררת, אנקום גרופ בע"מ, כך שלאחַר ההקצאה החזיקה העוררת ב-99.9% מהון המניות המונפק והנפרע של החברה. בהתאם להסכם ההקצאה, התחייבה העוררת להעמיד לחברה את תמורת ההקצאה בסך 999,000 ש"ח וכן הלוואת בעלים בסך 38,000,000 ש"ח אשר נועדה לצורך פירעון חובותיה של החברה לבנקים ולהחזר הלוואות הבעלים של בעלת המניות הקודמת בחברה, אנגל משאבים ופיתוח בע"מ ("אנגל").
ביום 6.4.2009 הגישו החברה, אנגל והעוררת הודעה למען הזהירות על הקצאת המניות, לפי סעיף 16(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, וכן טופס מש"ח חתום, כשבהודעה צוין כי הצדדים לעסקה סבורים כי החברה אינה איגוד מקרקעין ולחילופין כי הקצאת המניות אינה מהווה פעולה באיגוד.
ביום 9.2.2010 נשלחו על-ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, הודעות שומה לעוררת בהן נקבע כי החברה הינה איגוד מקרקעין וכי הקצאת המניות הביאה לדילול המהווה מבּחינה כלכלית מֵכר של מלוא הזכויות באיגוד מאת אנגל לעוררת. המשיב העמיד את שווי העִסקה על סך של 38,350,000 ש"ח ואת מס רכישה על סך של 1,917,500 ש"ח ואף השית על העוררת קנסות בגין אי-דיווח במועד ובגין פיגור בתשלום.
השגת העוררת נדחתה. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן ובהסכמת יו"ר הוועדה השופט ה' קירש וחבר הוועדה הנוסף רו"ח י' בליצקי, דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

רו"ח פרידמן ניתח את הגדרת המונח "איגוד מקרקעין" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וקבע, כי החברה הינה אכן איגוד מקרקעין כאמור, וזאת לאור המבחן הנכסי (אך ראו קביעותיו של רו"ח פרידמן באשר לסיוּוגו של בית מלון כאיגוד מקרקעין כמו גם להשלכותיהם של נכסים בלתי-מוחשיים – כגון מוניטין – על שאלת הסיווג כאיגוד מקרקעין או כאיגוד "רגיל").

עוד קבע רו"ח פרידמן (וראו בעניין זה גם את חוות-דעתו של יו"ר הוועדה, השופט ה' קירש), כי אין בפנינו הקצאה אמיתית וכלכלית אלא "מכירה" של מניות תמורת שחרור מערבויות והחזר הלוואות בעלים (הגם שחֵלק מהכספים שהוזרמו לחברה היו לשם פירעון הלוואות לבנקים); וכי ההקצאה אף אינה עומדת בתנאי החוק לפיו "תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מבעלי הזכויות באיגוד, במישרין או בעקיפין".

מנגד, רו"ח פרידמן קיבל את טענת העוררת לפיה אין להטיל עליה קנסות משום שביחד עם אנגל והחברה הגישה הודעה למשיב בצירוף מש"ח בתוך המועד שנקבע בחוק.

---

ייחוס חוב מע"מ של חברה לחברה קשורה

ביום 30.11.2015 ניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין אמיר מפעל לייצור והתקנות מרכבים בע"מ.

עניינה של ההחלטה בבקשת אמיר מפעל לייצור והתקנות מרכבים בע"מ ("המבקשת") למתן צו מניעה זמני כנגד המשיב (מנהל מע"מ עכו) לעיכוב הליכי הגבייה שמבקש המשיב להפעיל נגד המבקשת בְּשל החלטתו לפעול לגביית חובות המס הסופיים מחברה הקשורה למבקשת, וזאת מכוח סעיפים 106(ב)(1) ו-106(ב1) לחוק מע"מ.

בית-המשפט המחוזי בחיפה, מפי השופטת א' וינשטיין, דחה את הבקשה (קישור להחלטה).

בראשית הדברים, נדרשה השופטת וינשטיין לטענת המבקשת כי לא ניתנה לה הזדמנות להביא טענותיה, ודחתה טענה זו.

לאחר מכן, ניתחה השופטת את תכלית הוראות סעיף 106 לחוק מע"מ ואת אופיָן של הפעולות הקבועות בגדרן, תוך שהיא קובעת, כי הגם שלמבקשת קיימת זכות קניינית ברת הגנה מכוחה מבקשת היא שלא ייגבה ממנה חוב המס של החייבת, היא נדרשת להוכיח כי סיכויי הצלחתה בערעור (המיועד להגן על אותה זכות קניינית) שהגישה על החלטת המנהל לפי סעיף 106 – הינם סיכויים גבוהים; וכי המבקשת לא הצליחה להוכיח זאת.

עוד קבעה השופטת וינשטיין (הגם שלמעלה מן הצורך, שכּן משלא הוכיחה המבקשת כי גבוהים סיכוייה להצליח בערעור, נשמט היסוד הראשון הנדרש לצורך קבלת צו המניעה המבוקש), כי גם באשר למאזן הנוחות אין היא יכולה לקבל את טענת המבקשת, שכּן האחרונה לא הוכיחה קיומו של נזק בלתי-הפיך שייגרם לה אם לא יינתן לה צו המניעה הזמני המבוקש.