האם יש למסות יזם נדל"ן בגין רווח ממכירת דירות מגורים בידי בתו וכלתו שמומנו על-ידו למרות קיומו של הסכם שומה?

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין מנחם ורות אורן (קישור לפסק-הדין).

המערער 1, יזם בתחום הנדל"ן, היה בשנים הרלבנטיות לערעור מנהל ובעל מניות במספר חברות בנייה, לרבות חברת אורנים פרוייקטים 1994 בע"מ ("אורנים"), אשר בנתה יחד עם חברה נוספת ("החברה הנוספת") את פרוייקט פנינת הים ברחוב הרברט סמואל בתל-אביב הנמצא בטיילת שבחוף הים.
בשנת-המס 1996 רכשה חמותו של המערער מהחברה הנוספת דירה בקומה 21 בפרוייקט. ואילו בשנת-המס 1999 רכשה בתו של המערער (ילידת שנת 1975) מאורנים את הדירה הנוספת שבקומה 21.
ביום 29.3.2004 מכרו החמות והבת את הדירות כמקשה אחת לקוֹנה אחד ברווח כולל של כ-14.1 מיליון ש"ח, וזאת בפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו דאז.
בחודש יולי 2007 נחתם הסכם שומה בין המערערים לבין המשיב, בגדרו הוגדלו הכנסתם החייבת של המערערים לשנות-המס 2003 ו-2004.
לאחַר חתימת הסכם השומה, הגיע, לטענת המשיב, מידע חדש מהיחידה הארצית למודיעין שטח וחקירות שברשות המיסים וזה הועבר לרפרנט המקצועי של המשיב, רו"ח ברוך רבין. האחרון עָרך דיון עם מיַיצגי הנישום ובעקבותיו החליט להורוֹת על פתיחת השומה לשנת-המס 2004 בהתאם לסמכותו לפי סעיף 147 לפקודה.
בגדרהּ של השומה החדשה קבע המשיב, כי מכירת הדירות הינה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שיש לייחֵס למערער, וזאת מהטעם ששתי הדירות נרכשו במימונו.
על שומה זו הגישו המערערים ערעור לבית-המשפט המחוזי.

בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד, מפי השופט ד"ר א' סטולר, דחה את הערעור ברובו.

בראשית הדברים, נדרש השופט סטולר להוראות סעיף 147 לפקודה ולפסיקה שדנה בהן כמו גם לשאלת נטל ההוכחה בתיק, תוך שהוא קובע, כי במקרה דנא קיבל המשיב את גרסתו העובדתית של הנישום אך נתן לה משמעות משפטית שונה כך שמדובר בסיווג מחדש, וכנגזר מכך, נטל ההוכחה מונח היה על כתפי המערערים.

לאחר מכן, בָּחן השופט את שאלת סיווג מכירת הדירות כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" תוך שהוא קובע, לאחַר יישום מבחני הפְּסיקה הרלבנטיים, כי אכן מדובר בעסקת אקראי כאמור.

לבסוף, נדרש השופט סטולר לטענת המערערים לפיה לא התקיימו נסיבות המצדיקות את הפעלת הסמכות לפתוח את השומה שבהסכם לא כל שכּן נסיבות מיוחדות וחריגות, כנדרש. השופט בָּחן את העדויות שהושמעו בפניו ואשר התייחסו להעברת המידע ליחידה הארצית למודיעין שטח וחקירות שברשות המיסים והביע ביקורת קשה על ההתנהלות כאמור תוך שהוא מציין כדלקמן (ראו עמוד 32 לפסק-הדין): "[...] בעוד אגף החקירות ממשיך בחקירותיו, מגיע אגף אחר במשיב למסקנה שיש לסגור את התיק, מנהל משא ומתן עם המערער ובסופו של דבר סוגר את התיק, לא לאחר שהוא מורה למערער לשלם מס בגובה של 2,250,000 ש"ח. מדובר אפוא בהתנהלות בלתי ראויה ובלתי תקינה של המשיב הגובלת ברשלנות." עם זאת, השופט סטולר קבע, תוך שהוא מתבסס על הלכת אייזינגר (ע"א 3604/13) (למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן), כי התרשלות המשיב אין בה כדי לשלול ממנהל רשות המיסים להפעיל את סמכותו לפי סעיף 147 לפקודה; וכי מנגד יש להביא בחשבון את אשמהּ התורם של הרשות למצב שנוצר. לאור זאת, קבע השופט סטולר, תוך שהוא מיישם את ההלכה שנקבעה על-ידי המשנֶה לנשיאה, השופט א' רובינשטיין, בעניין מחלב (ע"א 7726/10) (למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן), כי המערערים ישלמו 2/3 מסכום המס הנגזר מהשומה שהוּצאה להם.