היוון שווי המכירה במכירת מקרקעין; הגדלת שווי המכירה בּשל התחייבויות המוכר שהומחו לקונה

במבזק מיום 16.12.2013 דיווחנו אודות פרסום פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מידטאון בע"מ (קישור לפסק-הדין).

ביום 14.6.2001 נחתם הסכם בין העוררת לבין תנובה, בגדרו מכרה תנובה לעוררת את זכויותיה במקרקעין במתחם המע"ר הצפוני בתל-אביב בתמורה ל-530 מיליון ש"ח (בצירוף מע"מ), וזאת בשלושה תשלומים: 50 מיליון ש"ח במעמד החתימה; 82.5 מיליון ש"ח כ-6 חודשים לאחַר החתימה ו-397.5 מיליון ש"ח כ-12 לאחַר מועד החתימה.
העוררת הגישה הצהרה ובה שומת מס רכישה עצמית לפי שווי של 530 מיליון ש"ח, אך מאוחר יותר ביקשה מהמשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, להעמיד את שווי המכירה על סך של 509,435,089 ש"ח שלטענתה הינו השווי המהוּון של העִסקה (דהיינו, התשלום הראשון בתוספת השווי המהוּון של התשלום השני והשלישי) לפי שיעור הריבית שנקבע בין העוררת לבין בנק לאומי שהתחייב לממן 65% מתמורת המקרקעין.
המשיב דחה את בקשת העורר, ובנוסף קבע, כי על שווי המכירה של 530 מיליון ש"ח הנקוב הסכם המכירה יש להוסיף 35 מיליון ש"ח בגין התחייבויות נוספות שנטלה על עצמה העוררת במסגרת ההסכם.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה, השופט מ' אלטוביה, ובהסכמת חברי הוועדה עו"ד ד' מרגליות ורו"ח א' מונד, דחתה את הערר, וזאת ביחס לשתי הסוגיות שבמחלוקת.

לגבי שאלת ההיוון, קבע השופט אלטוביה, כי הגם שאפשר להניח כי נוכח מועדי התשלומים השני והשלישי קיים פער כלכלי בין התמורה שנקבעה בהסכם לבין השוֹוי של התשלומים שנקבעו בהסכם ככל שמדובר בבדיקת השוֹוי נכון ליום כריתת ההסכם, פער כלכלי אפשרי זה אינו מצדיק שיכתוּב בדיעבד של ההסכם שנעדר הסכמות בעניין זה.
השופט אלטוביה הוסיף וקבע, כי המקרה שבנדון שוֹנה בנסיבותיו מעִניין המכון הגיאופיסי (ו"ע (ת"א) 1289/01), שכּן בעוד ששם נקבע שהצדדים לעסקה נתנו ביטוי למרכיב המימון שבעסקה ו"גילו את דעתם" כי התמורה הכוללת מגלמת בחוּבּה את מרכיב המימון, הצדדים להסכם דנא לא התכוונו לקבוֹע הֶסדר מימון או הֶסדר אשראי ולא גלומה בהסכם עסקת מימון (וראו בעניין זה, את חוות דעתו של חבר הוועדה, עו"ד ד' מרגליות). זאת, בדומה לנסיבות עניין אברהם חכים (ו"ע (ת"א) 1305/04). בעניין זה, ובהתייחס לאותה פרשה, העיר השופט אלטוביה, כי ככל שהצדדים לעסקת מכר הסכימו לכלוֹל בעסקה גם עסקת אשראי, יש להניח שלדידם עסקת האשראי היא מהותית, ובמצב דברים זה לא נכון לשלול את עסקת האשראי רק משום שמבּחינה אובייקטיבית נִראה שאין מדובר בעסקה מהותית. לשון אחר, התנאי בדבר מהותיות מרכיב המימון בעסקת המכר אינו נדרש, אליבא דהשופט אלטוביה, לצורך היוון תשלומים נדחים.

השופט אלטוביה המשיך וקבע, כי אין ליתן משקל לאמוּר בדו"חותיה הכספיים של העוררת (שם נכללו המקרקעין בשוויָם המהוון, דהיינו 509,435,089 ש"ח), וזאת לאור העובדה שבסמוך לכריתת ההסכם הצהירה העוררת על רכישת המקרקעין וערכה שומת מס רכישה עצמית המבוססת על התמורה שנקבעה בהסכם, דהיינו 530 מיליון ש"ח.

עוד קבע השופט אלטוביה, כי העוררת אינה יכולה להיבנות מהוראות הביצוע שאליהן הפנתה בטענותיה, וזאת הן מהטעם שהוראות אלו אינן מחייבות את בית-המשפט ואף אינן מצמיחות לנישומים זכויות הניתנות לאכיפה כל עוד אין בהן משום הבטחה שלטונית (ממנה אין הרשות יכולה לחזור) והן מהטעם שעל-פי נוסח הוראת ביצוע מס' 62/78 שהוזכרה על-ידי העוררת, היוון התשלומים אינו נעשה באופן אוטומטי אלא על-פי בקשת הצדדים, כאשר בקשה מטעם תנובה לא הוגשה. 

לגבי הגדלת שווי המכירה בְּשל התחייבויות תנובה שהומחו לעוררת, קבע השופט אלטוביה, כי מדובר בהתחייבויות שנועדו לאפשר ניצול של זכויות הבנייה המתוכננות ויש לראוֹת בהתחייבויות אלו "מעין היטל השבחה" ולא כהוצאות פיתוח.

היום פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהוגש על-ידי החברה (קישור לפסק-הדין).
בית-המשפט העליון, מפי השופט י' דנציגר (בהסכמת השופטים מ' מזוז וד' ברק-ארז), דחה את הערעור.

לגבי שאלת ההיוון, קבע השופט דנציגר, כי השְאֵלה שבמחלוקת איננה האם יש למסות את העִסקה על-פי מהותה הכלכלית האמיתית או האם יש למסות רק את חֵלקהּ הלא-מימוני של העִסקה – באשר אין חוֹלק כי התשובה לשאלות אלו היא בחיוב – אלא האם מדובר במקרה דנא בעסקה הכוללת עסקת אשראי אם לאו.

השופט דנציגר סָקר את הפסיקה הרלבנטית לשאלה זו וקבע, כי לצורך סיווג עסקה כעסקת אשראי אין די בכך שהעִסקה, מבּחינת צורתה, תכלול תשלומים דחויים, אלא יש לייחֵס חשיבות לסוג העִסקה ולהקשר בו נכרתה; וכי אין לקבל את ההנחה הגורפת לפיה כל עִסקה הכוללת תשלום בשיעורים היא גם עסקת אשראי.

השופט דנציגר הוסיף וקבע, כי בדומה לועדת-הערר, גם לשיטתו ההבחנה שבין עניין המכון הגיאופיסי לבין עניין חכים רלבנטית ושימושית למקרה דנא; וכי הוראות הביצוע הן בגדר הנחיות פנימיות אשר אינן מחייבות את בית-המשפט.

לגבי הגדלת שווי המכירה בְּשל התחייבויות תנובה שהומחו לעוררת, קבע השופט דנציגר, לאחַר סקירת פסקי-הדין הרלבנטיים, כי יש להתמקד בשאלה האם מבּחינת מהותה הכלכלית של העִסקה העלויות הנוספות מהוות התקשרות נפרדת, או שמא מדובר בחלק אינטגרלי משוויָה של הזכות במקרקעין.

השופט דנציגר הוסיף וקבע, כי צדקה ועדת-הערר בקובעה, כי העלויות הכרוכות בהתחייבות שהומחתה למערערת הינן חלק מ"שווי המכירה", שכּן מדובר בעסקה אחת, וכנגזר מכך, "שווי המכירה" יכלול את סך כל התמורות, הישירות והעקיפות, אשר הקונה התחייב לשלם למוֹכר או למי מטעמו, וזאת בהתאם ל"עיקרון צירוף כל התמורות".

חשוב לציין, את התייחסותו של השופט דנציגר (בסעיף 26 לפסק-הדין) לטענת המערערת לפיה ההתחייבויות שנטלה על עצמה הינן התחייבויות עתידיות אשר לא ניתן להבטיח כי תמומשנה: השופט דנציגר אמנם דחה את הטענה האמורה, בקובעו, כי היותן של ההתחייבויות עתידיות איננה מורידה מכך שמדובר בהתחייבויות לשאת בעלות של 35 מיליון ש"ח שאותן נטלה המערערת על עצמה כחלק מהתמורה המוסכמת בעסקה עם תנובה; אך הוסיף וציין, כי בתרחיש היפותטי שבו רכיב זה לא ישולם על-ידי המערערת, תוכל האחרונה לפְנות למשיב בבקשה לתיקון שומה מכוח הוראות סעיף 85(א)(1) לחוק (אך לא יהיה זה ביטול כמשמעותו בסעיף 102 לחוק).