ועדת-הערר: האם רכישת זכויות במקרקעי ממ"י ללא הסכם חכירה תקף גוררת חבות במס רכישה?

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין גולדברג (קישור לפסק-הדין).

העורר התקשר בשני הסכמים לרכישת זכויותיהם של המוֹכרים בקרקע חקלאית שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל.
במסגרת ההסכמים, הצהירו המוֹכרים, כי הם זכאים להירשם כחוכרי המקרקעין וכי הינם בעלי זכות חזקה ייחודית במקרקעין במשך עשרות שנים. מנגד, המוֹכרים הצהירו, כי לא היה ברשותם הסכם חכירה תקֵף במועד חתימת ההסכמים.
לטענת העורר, הזכויות שרכש הינן מגיעות כדי "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, וממילא אין לחַייבו במס רכישה בגינן.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח ג' יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג), דחתה את הערר.

בראשית הדברים, נדרשה השופטת וינשטיין להגדרת המונחים "מכירה" ו"זכות במקרקעין" ובכלל זאת לשינויים שחלו בהם במסגרת תיקוני החקיקה השונים, תוך שהיא מַבהירה, כי על-מנת לקבוֹע האם בפנינו עסקת "מכירה" של "זכות במקרקעין", יש לבחון את הסכמי המכר בבחינה וראייה רחבה של האירועים העשויים להוות מכירה של "זכות במקרקעין" כאמור, וזאת גם אם אין המדובר בזכות רשומה במרשם המתנהל על-פי דין.

לאחר מכן, הוסיפה השופטת וינשטיין וציינה, כי על העורר בערר דנן מוטל הנטל לשכנע, כי הסכמי המכר לא מקימים חבות במס רכישה. זאת, כמתחייב מהוראות התקנות והפּסיקה בנושא.

לגופו של עניין, קבעה השופטת וינשטיין, כי במקרה דנא המוֹכרים מָכרו לעורר במסגרת הסכמי המכר את זכות ההרשאה לחזקה ייחודית במקרקעי ישראל, אשר מבחינת תכנה ניתן לראות בה חכירה; וממילא בדין קבע המשיב כי מדובר במכירה של זכות במקרקעין. לחלופין ולכל הפחות, קבעה השופטת וינשטיין, מָכרו המוֹכרים לעורר זכות לקבלת זכות במקרקעין, וזאת בהתייחס לזכאותם של המוֹכרים להירשם כחוכרי המקרקעין.