פסיקה חדשה: האם יש להעלות במסגרת ההשגה את מלוא הטענות?; זיכוי לתושב "אזור קו עימות"; פסילת ספרים; האם שכ"ט עו"ד לחברה קבלנית חייב במס רכישה?

פסק-הדין של ועדת-הערר בעניין יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ (קישור לפסק-הדין)

בין העוררת 1 – יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ, שהינה חברה קבלנית ("החברה"), לבין העוררים 2 ו-3, נחתם הסכם מכר, בגדרו רכשו העוררים 2 ו-3 מהחברה דירת מגורים בבניין שעתיד היה להיבנות על-ידי העוררת 1.

לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, היה על העוררים 2 ו-3 לכלוֹל בשווי המכירה החייב במס רכישה את ההוצאות המשפטיות אשר נטלו על עצמם לשלם לב"כ החברה. זאת, בהתבססו על פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין יעקובס (קישור לפסק-הדין).

העוררים 2 ו-3, לעומת זאת, סוברים, כי אין לכלוֹל מרכיב זה בשווי המכירה, שכּן הוא אינו משולם לחברה אלא לב"כ.

עוד טוענים העוררים, כי אין לראות בפסק-הדין בעניין יעקובס משום הלכה מחייבת, וזאת בעיקר מכוח הוראות תקנה 192 לתקנות סדר הדין האזרחי: תקנה זו, המתייחסת לתוכנו של כל פסק-דין, קובעת, כי פסק-דין מחיֵיב צריך להכיל, בין היתר, את השאלות שעמדו להכרעה, ההחלטה ונימוקיה; בעוד שבעניין יעקובס הנ"ל ביטל בית-המשפט העליון, בהסכמת הצדדים, את החלטת ועדת-הערר בהמלצתו.

ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבלה את הערר ברוב דעות.

בחוות-דעת של יו"ר הוועדה, השופט ב' ארנון, אליה הצטרף חבר הוועדה עו"ד ד' שמואלביץ, נקבע, ראשית, כי אין לראוֹת בפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין יעקובס – כמו גם בפסק-הדין בעניין ינאי, שניתן באותה סוגיה – בגדר הלכה מחייבת, וזאת מהטעם שאין מדובר בפסקי-דין מנומקים שהכריעו בסוגיות שבמחלוקת לגופו של עניין.

עוד נקבע, כי לאור הקו המנחה בעיקרון "צירוף כל התמורות" – לפיו כל תשלום שחייב המוכר לשלם בקשר לנכס ביום המכירה אך הקונה מתחייב לשלמו במקומו, מהווה חלק משווי המכירה – יש להידרש לשאלה, האם מוטלת על הקבלן חובה שבדין לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה על-שמם. על שאלה זו, ולאחַר שנדרש להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 כמו גם להוראות חוק הגנת הצרכן, ענה השופט ארנון בשלילה, ובהתאם קבע, כי אין להחשיב את אותן הוצאות כחלק משווי המכירה.

השופט ארנון הוסיף ונדרש לטענת המשיב, לפיה הנכס הנמכר הינו "דירה רשומה" ולפיכך יש להכיר ברישום זכויותיהם של הרוכשים בדירה כחלק משווי המכירה; ודחה טענה זו בנימוק כי טענה זו לא הוּכחה וכי גם אם יאומץ המִתווה אותו מציע המשיב הרי שבמועד ביצוע העִסקה טרם בוצע רישום הזכויות וממילא אין לכלוֹל אותם בשווי המכירה.

בנוסף, נדרש השופט ארנון לטענתו הנוספת של המשיב, לפיה התשלום ששולם על-ידי הרוכשים לחברה בגין הוצאות משפטיות עולה על הסכום הנדרש עבוּר רישום זכויותיה בדירה, ולפיכך יש להחיל במקרה זה את עיקרון צירוף כל התמורות ולצרף את היתרה (הנטענת) לשווי המכירה. השופט ארנון קבע, כי טענה זו לא הוּכחה ודינה להידחות; וכי גם אם טענה זו הייתה מוכחת כנכונה, היה בה כדי להצדיק הַחלה חלקית בלבד.

בחוות-דעת המיעוט, ובהתבסס על שורה ארוכה של נימוקים, הביע עמדתו חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות, כי יש לקבל את הערר בחלקו באופן כזה שלשווי המכירה תתווסף מחצית מההוצאות המשפטיות.
כאמור, עמדה זו לא התקבלה (וראו לעניין זה את דבריו של יו"ר הוועדה בסעיף 42 לחוות-דעתו), אך יש להניח, שסוגיה זו תובא פעם נוספת להכרעתו של בית-המשפט העליון, בתקווה שהפעם תהיה זו הכרעה מנומקת.