ועדת-הערר: האם חברה קבלנית נחשבת ל"איגוד מקרקעין"?

במבזק מיום 14.3.2015 נדרשנו לפסק-הדין בעניין יבולים ש. שרון בע"מ (קישור לפסק-הדין), שם קבעה ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד, כי חברה המשכירה מקרקעין לתחנת דלק נחשבת ל"איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין.

מספר ימים לפני כן ניתן פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בעניין ש.י.י נכסים בע"מ (קישור לפסק-הדין),* שגם עניינו בשאלת סיוּוגה של חברת נווה גן נכסים ר.ה.מ.ש בע"מ ("חברת נווה גן" או "החברה") – שאת מניותיה רכשה העוררת – כ"איגוד מקרקעין".

* יצוין, כי פסק-הדין נושא את הכותרת "בדלתיים סגורות" אך הוא אוּשר לפרסום.

תמצית העוּבדות הינה כדלקמן: 
ביום 31.12.2003, כתשעה חודשים לפני מועד רכישת המניות (ביום 29.8.2004), התקשרה חברת נווה גן בהסכם קומבינציה עם שלושה בעלי זכויות במקרקעין בנווה גן שברמת השרון, בגדרו התחייבה החברה להגיש בקשה להיתר בנייה סמוך למועד אישור התוכנית המפורטת.
התוכנית אוּשרה ביום 22.7.2004 וקיבלה את אישור שר הפנים ביום 2.11.2004. 
ב-5.12.2004 הוגשה בקשתה של חברת נווה גן להיתר בנייה וביום 26.8.2005 ניתן היתר לחפירה ודיפון הקרקע. ואילו הבנייה באתר הֵחלה בסוף חודש נובמבר 2005.
לטענת העוררת, חברת נווה גן אינה "איגוד מקרקעין" הן לאור הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 8/2003 מיום 14.7.2003 (עניינה של הוראה זו במעמדו של איגוד שבבעלותו זכויות במקרקעין שהינן מלאי עסקי) (קישור להוראה) והן כמתחייב מהחלטת מיסוי 55/08 (שם ניאותה רשות המסים להחיל את אותה הוראת ביצוע על אף שבאותו מקרה לא עמדו המבקשים בכל הקריטריונים שנמנו בהוראה) (קישור להחלטה).
לטענת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נתניה), לעומת זאת, לא התקיימו התנאים להחלת הוראת הביצוע ואף לא מתקיימת החלטת המיסוי, שכּן הגישה הליברלית שבה נהגה רשות המיסים בהחלטת המיסוי מקורהּ בנסיבות שונות מהנסיבות דנא.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת בדימוס ר' שטרנברג-אליעז וחברי הוועדה רו"ח א' מונד ורו"ח נדב הכהן, דחתה את הערר.
נקבע, כי אין להחיל בנסיבות העניין את הוראת הביצוע, שכּן זו דורשת מפורשות התחלת בניית הפרוייקט וחתימת חוזי מכירה עם רוכשים לפחות 12 חודשים לפני הפעולה באיגוד, דבר שלא התקיים בפועל במקרה דנא, ואין נפקא מינה אם העיכוב בהתחלת הבנייה בפועל מקורו באילוצים אובייקטיבים.
עוד נקבע, כי ביום 29.8.2004 (מועד רכישת מניות חברת נווה גן) היו בידי החברה זכויות במקרקעין, וכי העובדה שזכויות אלו היוו בגֶדר "מלאי עסקי" אינה פוֹטרת מהטלת מס רכישה על העוררת, כפי שכבר נקבע בענייין בן אאיס (ע"ש 5017/97).
לבסוף, נקבע, כי השווי הנכסי הנקי של חברת נווה גן במועד רכישת מניותיה על-ידי העוררת, כשלעצמו, אינו מעלה ואינו מוריד דבר לעניין החבות במס רכישה.