בית-המשפט העליון: מהו יום הרכישה של זכויות במקרקעין שנמכרו במסגרת עסקת קומבינציה?

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העלין בעניין צבי המבר (קישור לפסק-הדין).

המערער הוא אחד מחמשת ילדיה שם בני-הזוג חנה ומשה המבורגר ז"ל, אשר החזיקו הָחל משנת 1949 במקרקעין בתל-אביב המכוּנים "מתחם ברגר" ("המקרקעין").
משך שנים שימשו המקרקעין למגורי משפחת המבורגר והיא אף הקימה עליהם מבנה ששימש כבית כנסת.
בשנת 1991 הגיש המינהל מינהל מקרקעין ישראל ("המינהל") תביעה לסילוק ידם של המערער וארבעת אחיו, יורשי בני-הזוג המבורגר, מן המקרקעין בטענה להשגת גבול, אך בית-משפט השלום בתל-אביב דחה את התביעה בקובעו, כי המינהל לא הניח תשתית עובדתית מספקת להוכחת טענתו ואימץ על-כן את גרסת משפחת המבורגר לפיה ניתנה לה רשות לשבת במקרקעין לצמיתות.
המינהל הגיש ערעור על פסק-הדין ובמסגרתו הגיעו הצדדים להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק-הדין בחודש ספטמבר 2000 ("הסכם הפשרה").
על-פי הסכם הפשרה, היה על המערער וארבעת אחיו לפַנות חלק מהמקרקעין ובמקביל הוסכם כי הם יהיו זכאים לרכוֹש "זכויות חכירה בהסכם פיתוח" באחד המגרשים שבמקרקעין ("המגרש") תמורת תשלום של 1,000,000$ ונשיאה בהוצאות פיתוח של כל אחת מ-96 יחידות הדיור שתוכננו להיבנות באותו מגרש, בסך 20,000$ ליחידה.
ביום 3.10.2000 דיווח המינהל למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, על מכירת זכויות החכירה במגרש למערער ולארבעת אחיו, והם שילמו מס רכישה בהתאם.
כשלושה חודשים לאחר מכן, ביום 2.1.2001, התקשרו המערער ואחיו בעסקת קומבינציה ("עסקת הקומבינציה") עם חברת פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ ("החברה הקבלנית"), לפיה הם יעבירו לחברה הקבלנית 77% מזכויותיהם במגרש תמורת שירותי בנייה ביתרת הזכויות במגרש. החברה הקבלנית התחייבה לשלם למינהל את מלוא התמורה עבוּר זכויות החכירה במגרש (כפי שנקבע בהסכם הפשרה) וכן את הוצאות הפיתוח המגיעות למינהל לפי אותו הסכם, ובנוסף, התחייבה לשאת בעלויות התכנון וההריסה של המבנים המקוריים ולבְנות על המגרש 96 יחידות דיור ובית כנסת חדש.
בגין עסקת הקומבינציה, הוציא המשיב למערער ולאחיו שומת מס שבח המתבססת על כך שהזכויות במגרש הוקנו בשנת 2000, דהיינו עם החתימה על הסכם הפשרה, ולא על-בסיס ההנחה שהזכויות במגרש הוקנו למשפחת המבורגר עוד בשנת 1949, כטענת המערער ואחיו.
השגת המערער ואחיו התקבלה בחלקה ובחלטתו מיום 13.8.2002 פיצל המשיב את יום הרכישה לשני מועדים כך שרכישה של 5% מן הזכויות במגרש יוחסה לשנת 1949 (וזאת, לשיטת המשיב, לפנים משורת הדין), ואילו הרכישה של 95% מן הזכויות במגרש יוחסה לשנת 2000.
המערער ואחיו לא השלימו עם החלטת המשיב בהשגה וביום 7.1.2004 הגישו ערר לועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (יו"ר הוועדה השופטת ר' שטרנברג-אליעז וחברי הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ורו"ח א' מונד) ("הוועדה").
במהלך הדיון בערר, הגיעו המשיב ואחיו של המערער (העוררים 2–5 בערר) להסדר פשרה, שקיבל תוקף של פסק-הדין, ועל-כן ניתן פסק-דינה של הוועדה ביחס למערער בלבד.

בפסק-דינה (ו"ע 1018/14) דחתה הוועדה את הערר, וקבעה, כי הזכויות שנמכרו בעסקת הקומבינציה נרכשו על-ידי משפחת המבורגר בשנת 2000, עת נחתם הסכם הפשרה.
את החלטתה ביססה הוועדה, בין היתר, על פסק-הדין מ-1995, בו נקבע כי משפחת המבורגר קיבלה בשנת 1949 רישיון ישיבה לצמיתות במקרקעין, להבדיל מזכויות בעלוּת או חכירה.
הוועדה ציינה, כי הסכם הפשרה בגדרו הסכימה משפחת המבורגר לשלם למינהל עבוּר זכויות החכירה במגרש תומך אף הוא במסקנה כי המשפחה לא הייתה הבעלים של המגרש אלא רק החזיקה בו, ומכל מקום, כך נקבע, המערער לא הוכיח את טענתו לפיה המגרש מהווה קרקע פרטית ולא הציג כל ראיה לכך שהבעלוּת במגרש או או זכות החכירה בו הועברו אליו או למי מבני משפחתו.
עוד נקבע, כי טענת המערער כי הסכם הפשרה מהווה השבחה ולא רכישה חדשה, משוללת יסוד וכן דחתה הוועדה את טענת המערער כי יש לערוך היקש בין שכירות במקרקעין לבין המקרה דנן.

על פסק-דינה של הוועדה הגיש המערער ערעור לבית-המשפט העליון.
בית-המשפט העליון, מפי השופטת א' חיות (בהסכמת הנשיאה מ' נאור והשופט מ' מזוז), דחה את הערעור.

השופטת חיות קבעה, כי נקודת המוצא העובדתית והמשפטית היא כי משפחת המבורגר אכן קיבלה בשנת 1949, ללא תמורה, רישיון לצמיתות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם למגוריהם.

השופטת חיות דחתה את טענת המערער לפיה נתוני המקרה דנן באים בגֶדר הוראת סעיף 37(2א) לחוק מיסוי מקרקעין, המגדירה מהו יום הרכישה של זכות במקרקעין שמקורהּ בהרשאה במקרקעי ישראל ("היום שבו ניתנה למוכר לראשונה הרשאה לשימוש באותם מקרקעין"), שכּן גם אם יונח לטובת המערער כי הרישיון שניתן למשפחתו מהווה "הרשאה במקרקעי ישראל" הרי שהזכות שנמכרה לחברה הקבלנית בעסקת הקומביניה היא זכות חכירה במגרש אחד מתוך אותם מקרקעין אותה רכשו המערער ואחיו מהמינהל על-פי הסכם הפשרה בשנת 2000. דהיינו, מקורהּ של הזכות הנמכרת הוא הסכם הפשרה ולא ההרשאה ההיסטורית שניתנה למשפחה.

עוד קבעה השופטת חיות, כי אין לקבל את טענתו האחרת של המערער, לפיה כל פועלו של הסכם הפשרה והזכויות שהוקנו לו ולאחיו על-פיו, אינו אלא עיגון של הרישיון שהחזיקה משפחתו מאז 1949 וכי למעשה כבר בשנת 1949 הוקנו למשפחה זכויות אשר במהותן היו זכויות בעלוּת או חכירה. זאת, הן מהטעם שטענה זו עומדת בסתירה מוחלטת לגרסת ההגנה שהציגו בני המשפחה בתביעה לסילוק יד אשר בה ניתן פסק-הדין מ-1995; הן מהטעם שהמערער ואחיו לא רק התחיייבו על-פי הסכם הפשרה לפַנות חלק מהמקרקעין אלא הוסיפו והתחייבו לשלם מיליון דולר טבין ותקילין וכן עלויות פיתוח תמורת זכות חכירה במגרש אחד מתוך המקרקעין, דבר שאינו מתיישב בשום אופן עם הטענה לפיה הייתה בידם מלכתחילה זכות בעלוּת או חכירה במגרש; והן מהטעם שרכישת זכות החכירה במגרש דוּוחה למשיב והמערער ואחיו נדרשו לשלם ואף שילמו בגינהּ מס רכישה ובכך גילו את דעתם "בזמן אמת" כי זכות החכירה במגרש נרכשה על-ידם מכוח הסכם הפשרה וכי קודם לכן לא הייתה בידם זכות כזו.

השופטת חיות הוסיפה וקבעה, כי אין לקבל גם את טענתו החלופית של המערער לפיה הסכם הפשרה מהווה למעשה "עסקת חליפין" המורכבת משתי עסקות: האחת, מכירת הרישיון משנת 1949 למינהל, והשנייה, רכישת זכויות החכירה במגרש; או כי ההסכם מהווה "עסקה משולשת" בגדרהּ הסכימה משפחתו להתפנות מן המקרקעין בכפוך לעסקת הקומבינציה עם החברה הקבלנית ובכפוף לקבלת תמורה מסוימת בבנייה העתידית במגרש, בלא שרכשה כְּלָל זכויות על-פי הסכם הפשרה אלא רק ויתרה על זכויות. זאת, היות שהצגת הסכם הפשרה והסכם הקומבינציה כ"עסקת חליפין" או כ"עסקה משולשת" אינה מתיישבת עם האופן שבו נעשו עסקות אלו בפועל.

לבסוף, קבעה השופטת חיות שאין לקבל גם את טענתו החלופית של המערער לפיה יש לייחֵס לשנת 1949 אחוז גבוה יותר מן הזכויות הנרכשות במגרש. זאת, בהיעדר חישובים מבוססים בעניין זה.