ועדת-הערר: האם חילוף הפטוּר ממס שבח זכאי בהכרח להקלה ממס רכישה?

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין אדמות תל אביב המערבית בע"מ (קישור לפסק-הדין). 

העוררת מכרה ביום 18.4.2010 נכס מקרקעין שהיה בבעלותו ("הנכס הנמכר").
העוררת דיוְוחה למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, על מכירת הנכס תוך שהוא מבקשת פטוֹר ממס שבח על-פי סעיף 49יא(ב) לחוק מיסוי מקרקעין,* הקבוע בפרק חמישי 3 לחוק מיסוי שענייננו בחילוף נכסים.

* וכך קובע הסעיף: "מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם מבנה עסקי (בפרק זה – הזכות הנמכרת) פטורה ממס, ובלבד שהתקיימו כל אלה: 1. המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם מבנה עסקי או קרקע לבניית מבנה עסקי, לחילוף הזכות הנמכרת (בפרק זה – הזכות החלופית)..."

ביום 12.4.2011 – דהינו, בטרם חלוֹף שנה ממועד מכירתו של הנכס הנמכר – רכשה העוררת נכס מקרקעין חלופי לנכס הנמכר ("הנכס החלופי") וביום 14.4.2011 דיוְוחה על הרכישה האמורה, תוך שהיא מצהירה על חבות במס רכישה בשיעור 2.5% מתוקף הקלה במס רכישה המוקנית לה, לשיטתה, כמי שעמדה בתנאי החילוף הקבועים בסעיף 49יז(א) לחוק.*

* וכך קובע הסעיף: "ברכישה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין שהיא זכות חלופית, ישולם מס רכישה כאמור בסעיף 9, ואולם על חלק מהזכות החלופית ששוויה כשווי הזכות הנמכרת הפטורה, ישולם מס רכישה בשיעור 50% ממס הרכישה החל עליה."

המשיב קיבל את בקשת העוררת לפטוֹר ממס שבח במכירת הנכס הנמכר, אך דחה את שומתה העצמית לעניין מס רכישה, וחִייבהּ בתשלום מלוא מס הרכישה.
מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ב' ארנון וחברי הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין דב מרגליות ועו"ד ד' שמואלביץ, דחתה את הערר.

בראשית הדברים, נדרשה הוועדה לתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין וציינה, כי עד לתיקון האמור, תנאי לקבלת ההטבות במס שבח (דחיית מועד החבות) ובמס רכישה (הקלה בגובה החיוב) היה כי הן מכירת הנכס הנמכר והן רכישת הנכס החלופי התבצעו בתוך פרק הזמן של "התקופה הקובעת" (31.12.2000-7.11.2001); וכי במסגרת התיקון הורחבה האפשרות לחילוף נכסים כך שלצורך קבלת ההטבה של דחיית תשלום מס שבח די יהיה בכך שהנכס הנמכר יימכר "בתקופה הקובעת" ושהנכס החלופי יירכש בתום 12 חודשים מיום מכירת הנכס הנמכר, או לפניה, גם אם הרכישה תתבצע לאחַר סיומה של "התקופה הקובעת".

עוד ציינה הוועדה, כי עניינו של הערר במס רכישה, כך שהעוררת טוענת להחלת העיקרון שנקבע בתיקון 55 אף ביחס למס רכישה, למרוֹת שבמסגרת תיקון זה, וכמצוין לעיל, לא הוּספה הוראה בעניין ההטבה במס רכישה.

הוועדה המשיכה ונדרשה לתכלית החקיקתי של תיקון 55, תוך שהיא קובעת, כי התיקון שבוצע ביחס למתן ההטבה במס שבח מהווה בגֶדר הֶסדר שלילי באשר למתן ההטבה במס רכישה וכל פרשנות אחרת תסתור את לשון החוק.

עוד קבעה הוועדה, כי אין לקבל את טענת העוררת לפיה הייתה זכאית להסתמך על כך שהמחוקק יאריך תוקפהּ של הוראת-השעה כפי שעשה בעבר. זאת, הן מהטעם שטענה זו לא נטענה בשלב ההשגה אלא רק בשלב הגשת תצהיר עדותה הראשית של העוררת (וממילא מדובר ב"הרחבת חזית" פסולה); הן לגופו של עניין, שכּן מלכתחילה הביע המחוקק את כוונתו להחיל את הוראת-השעה באופן זמני; והן מהטעם שעדותה של העדה מטעם העוררת עלה במפורש כי העוררת הייתה מודעת לכך שקיים סיכוי כי הוראת-השעה לא תחודש, כך שלא הייתה כל הסתמכות בנושא זה.