ועדת-הערר: האם העברת זכויותיו של קבלן בעסקת קומבינציה שנכללה בהוראות סעיף 19(4) לחוק ובטרם הגיע יום המכירה על-פי אותו סעיף מהווה מכירה החייבת במס?

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין רותם שני יזמות והשקעות בע"מ (קישור לפסק-הדין).

תמצית עוּבדות המקרה הינה כדלהלן:
העוררת 1 חתמה בחודש דצמבר 2005 על הסכם לרכישת חֵלק מהזכויות במקרקעין שבבעלות צד שלישי, וזאת במסגרת עסקת קומבינציה בגדרהּ התחייבה ליתן לצד השלישי שירותי בנייה.
בחודש ינואר 2006 דיוְוחה העוררת 1 למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, על העִסקה וביקשה לדחות את יום המכירה בהתאם להוראות סעיף 19(4) לחוק מיסוי מקרקעין, שהיו בתוקף באותה עת.* בקשתה אוּשרה.

* וכך קובעות הוראות אותו סעיף:

"(א) במכירה בתקופה הקובעת של חלק מזכות במקרקעין, שתמורתה היא בניה על יתרת המקרקעין (להלן – עסקת קומבינציה) – יום מכירת החלק כאמור או אם בחר זאת המוכר - המוקדם מבין יום סיום הבניה או יום מכירת הזכויות ביתרת המקרקעין, כולן או מקצתן, על ידי המוכר (להלן – יום התקיים התנאי) ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1) החלק במועד ההתקשרות בעסקת הקומבינציה ועד למכירת הזכויות במקרקעין שבידי הרוכש, היו הזכויות האמורות מלאי עסקי בידי הרוכש;

(2) המוכר אינו קרוב של הרוכש;

(3) בתוך 30 ימים מיום עסקת הקומבינציה, מסר המוכר הודעה למנהל בהתאם לכללים שקבע המנהל, על בחירתו בהחלת הוראות פסקה זו.

(ב) לענין פסקה זו –

(1) יראו את זכויותיו של המוכר במקרקעין הגובלים זה בזה כזכות אחת במקרקעין;

(2) 'סיום הבניה' – המועד המוקדם מבין אלה: המועד שבו הבנין או חלק הבנין, לפי הענין, שנבנה על יתרת המקרקעין, ראוי לשימוש, או מועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה...;

(3) 'קרוב', לענין המוכר – ...

(4) 'התקופה הקובעת' – התקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום י' בטבת התשס"ז (31 בדצמבר 2006)."

מאוחר יותר, ועוד בטרם התגבש יום המכירה על-פי אותו סעיף 19(4) לחוק, העבירה העוררת 1 את זכויותיה האובליגטוריות בעסקה לעוררת 2, שהינה חברה בבעלותה המלאה. זאת, מבלי שדיוְוחה על ההעברה האמורה למשיב.
המשיב חִייב את ההעברה במס שבח ובמס רכישה, וזאת בנימוק שמדובר במכירת "זכות במקרקעין". בנוסף, הטיל המשיב על העוררת קנס בגין אי-הצהרה במועד.
על החלטתו האמורה של המשיב הגישו העוררות ערר, בטענה שהעברת הזכויות נעשתה בטרם התגבש יום המכירה, וממילא אין מדובר במכירת "זכות במקרקעין". 

ועדת-הערר, בחוות-דעת מפורטות של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ושל יו"ר הוועדה השופט ב' ארנון (בהסכמת חבר הוועדה עו"ד ד' שמואלביץ), דחתה את הערר.