ועדת-הערר: מהו שיעור מס הרכישה החל ברכישת מקבץ דיור הכולל 362 יחידות דיור?

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין שערי כרמיאל בע"מ (קישור לפסק-הדין).

העוררת התקשרה בהסכם לרכישת זכויותיה של המוֹכרת במקבצי דיור המצויים ברמת רבין ובשער הגיא בכרמיאל והכוללים 362 דירות הכפופות להסכמי שכירות מול עמידר. זאת, בתמורה לכ-101 מיליון ש"ח.
המחלוקת העיקרית בתיק נעה סביב השְאלה מהו שיעור מס הרכישה בו חייבת הרוכשת? לטענת העוררת, היא רכשה 362 דירות ועל-כן בגין כל דירה היא זכאית לשלם מס רכישה בשיעור 3.5% עד גובה המדרגה הרלבנטית לשיעור זה, ומעל מדרגה זו מס בשיעור 5% (כאמור בסעיף 9(ג1א) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו אז).
המשיב, לעומת זאת, קבע כי מדובר ברכישת נכס אחד ועל-כן העוררת זכאית פעם אחת בלבד לשיעור המס של 3.5% ובגין כל היתרה עליה לשלם מס בשיעור 5% (יצוין, כי בהחלטה בהשגה הושת מס רכישה בשיעור 5% על מלוא שווי המכירה).

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול, בהסכמת חברי הוועדה רו"ח ג' יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג, דחתה את הערר.

השופט סוקול קבע, כי עניינה של העִסקה ברכישת מקבץ דיור כמכלול ולא ברכישה של קבוצת נכסים פרטניים, וזאת הן לאור הגדרת "הממכר" בהסכם והן לאור אומד דעתם של הצדדים אשר התקשרו בהסכם למכירת נכס הכולל חלקים שונים ובהם יחידות דיור ולא בעסקות לרכישת 362 דירות.
השופט סוקול הוסיף וציין, כי גם טיבו של הנכס הינו כזה שמחייב רכישתו כמכלול ולא מאפשר רכישות דירות נפרדות במקבץ. זאת, כנגזר מתכניות המתאר הרלבנטיות המייעדות את המקרקעין למקבצי דיור בלבד.