ועדת-הערר: האם רכישת גג במקום נכס מסחרי מהווה "חילוף" הפטוּר ממס שבח?

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין בולידס אנשטלט (קישור לפסק-הדין).

העוררת, תאגיד זר שאינו רשום בישראל, מכרה ביום 12.1.2010 חלק ממבנה בתל-אביב הכולל קומה מסחרית ושטחי אחסנה, ורכשה ביום 23.12.2010 מבנה עסקי בתל-אביב הכולל גג בשטח של כ-3,500 מ"ר ומחסן בשטח של כ-3 מ"ר.
לטענת העוררת, מכירת המבנה פטורה (באופן חלקי) ממס שבח, וזאת לאור רכישת המבנה האחר המהווה בבחינת "מבנה עסקי לחילוף הזכות הנמכרת" כאמור בסעיף 49יא לחוק מיסוי מקרקעין.
המשיב דחה את טענת המשיב, בקובעו כי הנכס הנרכש מהווה בעיקרו גג שעל-פי התב"ע לא ניתן לבנות עליו, וממילא אין מדובר בנכס חלופי למבנה הנמכר. 

ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות (בהסכמת יו"ר הוועדה השופ' בדימ' ר' שטרנברג אליעז וחבר הוועדה רו"ח א' מונד) דחתה את הערר.

עו"ד מרגליות סקר את הוראות פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין שעניינן בחילוף מקרקעין ואת הרקע לחקיקת הוראות אלו, וקבע, כי המבנה שנרכש – המהווה, כאמור, גג בשטח של כ-3,500 מ"ר בתוספת מחסן קטן בשטח של כ-3 מ"ר – אינו מהווה בגֶדר "מבנה עסקי" כמשמעותו באותן הוראות. זאת, בין היתר, לאור ההשוואה שביצע עו"ד מרגליות עם הוראות החוק המקבילות בחוק מס רכוש.
עו"ד מרגליות הוסיף וציין, כי כיום, לאחַר שחָלפו כמעט ארבע שנים ממועד רכישת הגג, עדיין לא ניתן לבנות עליו, ואין סגי ברכישת המחסן כדי להעמיד לעוררת זכות לחילוף (בבחינת מבחן "הטפל והעיקר").

נציין, כי הוראות פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין נקבעו במקור במסגרת תיקון 50 לחוק, וזאת כהוראת-שעה שפקעה ביום 31.12.2010, וממילא הן אינן בתוקף עוד.

עוד נציין, כי אחת מטענות המשיב הייתה כי העוררת הינה תאגיד זר שלא נרשם בישראל כמתחייב מהוראות חוק החברות. טענה זו לא נבחנה על-ידי עו"ד מרגליות, וזאת לאור דחיית הערר, כאמור.