ועדת-הערר: דירת נופש אינה נחשבת לדירת מגורים לעניין החבות במס רכישה

במבזק מיום 22.1.2014 נדרשנו, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין גיצלטר (קישור לפסק-הדין), שם נדוֹנה השְאֵלה, האם יש לראוֹת ב"דירת נופש" כ"דירת מגורים" באופן המזַכה את הרוכש בשיעורי מס מדורגים, או שמא יש לראוֹתה כדירה "רגילה" כפי שקבעה ברוב דעות ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטת (בדימ') ר' שטרנברג-אליעז, עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ורו"ח צ' פרידמן) (קישור לפסק-הדין של הוועדה).
בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית, דחה את הערעור. השופט עמית קבע,  תוך שהוא מתבסס על התכליות הציבוריות שעומדות בבסיס ההגבלה המונעת מבעליהן של דירות הנופש להשתמש בהן למגורי קבע, כי יישום המבחן המשולש שהותווה בעניין מנדל מצביע כי הרוכשים לא נתכוונו כי הדירה אכן תשמש להם למגורים, וזאת, בין היתר, נוכח פרקי הזמן הקצרים בהם התעתדו להתגורר בדירה וחובתם להעמיד את הדירה להשכרה משך מרבית ימי השנה. עוד קבע השופט עמית, כי אין לקבל את הטענה, כי כוונותיהם של הרוכשים להתגורר בעתיד בדירה הופכות אותה לכזו המיועדת למגורים, וזאת לאור פרק הזמן הארוך שחָלף למן רכישתה מבלי שתוכנית זו מומשה בפועל, בהתחשב במגבלות התכנוניות (אשר אינן מאפשרות להתגורר בדירה במשך מרבית ימות השנה) ולאור נכסים נוספים הנמצאים בבעלות הרוכשים.

לאחרונה פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין אניש ויהושע (קישור לפסק-הדין).

באותו מקרה, רכשו כל אחד משני העוררים דירת נופש, וזאת כשלוש שנים לאחַר פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין אי התכלת, בגדרו נקבע, כי שימוש למגורים בדירות נופש שנבנו במתחם המרינה בהרצליה הוא שימוש בלתי-חוקי.

לטענת העוררים, הם התגוררו בפועל דרך קבע בדירות, ופסיקת העליון בעניין אי התכלת כאמור אינה רלבנטית לעניין השלכות המיסוי.

ועדת-הערר דחתה את הערר ברוב דעות.

בחוות-דעת מיעוט, קבע חבר הוועדה, עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות, כי לא חייבת להתקיים "הרמוניה חקיקתית" בין כל החוקים, במובן זה שפעולה פסולה על-פי חוק אחד תהא פסולה על-פי כל החוקים, וממילא אי-חוקית תכנונית יכולה עדיין לקיים זכות להקלה לפי חוק מיסוי מקרקעין. עוד קבע מרגליות, כי עיון בפסיקה הרלבנטית מעלה, כי המצב אינו חד-משמעי, ועל-כן הוא מעדיף להיצמד לדעת המיעוט שהביע בעניין פקר (ו"ע 1361/06).

לעומת זאת, יו"ר הוועדה, השופט ב' ארנון, בהסכמת חבר הוועדה עו"ד ד' שמואלביץ, קבע (בפסק-דין בן 26 עמודים), כי בנסיבות העניין חל הכְּלָל לפיו "אין חוטא נשכר" ולפיכך פעל המשיב כדין כאשר חִייב את העוררים במס רכישה בגין הדירות בשיעור הנובע מכך שהן אינן "דירות מגורים".