בית-המשפט העליון: דינה של דירת נופש לעניין חוק מיסוי מקרקעין – האם מכירתה מזכה את המוכר בפטור ממס שבח ואת הרוכש בשיעור מס רכישה מדורג?

פורסמו פסקי-הדין של בית-המשפט העליון בעניין גיצלטר (קישור לפסק-הדין) ובעניין חכים (קישור לפסק-הדין).

בעניין גיצלטר נדונה השְאֵלה, האם יש לראוֹת ב"דירת נופש" כ"דירת מגורים" באופן המזַכה את הרוכש בשיעורי מס מדורגים, או שמא יש לראוֹתה כדירה "רגילה" כפי שקבעה ברוב דעות ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (השופטת (בדימ') ר' שטרנברג-אליעז, עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ורו"ח צ' פרידמן) (קישור לפסק-הדין של הוועדה).
ואילו בעניין חכים השְאֵלה שהתעוררה בערעור היא מה דינה של "דירת נופש" לצורך חיוב במס שבח – האם יש לראוֹתה כ"דירת מגורים" המזַכה את המוֹכר בפטוֹר ממס שבח, או שמא המדובר בדירה "רגילה" כפי שקבעה ברוב דעות ועדת-הערר (השופטת (בדימ') ר' שטרנברג-אליעז, רו"ח נ' הכהן ור"ח מ' לזר) (קישור לפסק-הדין של הוועדה).

בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית (בהסכמת המשנָה לנשיא, השופטת מ' נאור, והשופט א' שוהם – בעניין גיצלטר; ובהסכמת השופטים א' רובינשטיין וצ' זילברטל – בעניין חכים) דחה את שני הערעורים.

באשר לחבות במס שבח במכירת דירת הנופש, קבע השופט עמית, כי אין מדובר ב"דירת מגורים" המזַכה בפטוֹר ממס שבח בעת מכירתה, מאחַר שאינה עונה על המבחן האובייקטיבי של פוטנציאל למגורי קבע (שממצה יותר ממבחן "המתקנים הפיזיים"). זאת, תוך שהוא מתבסס, בין היתר, על התכליות הציבוריות שעומדות בבסיס ההגבלה המונעת מבעליהן של דירות הנופש להשתמש בהם למגורי קבע (כאשר חוזה הרכישה עליו חתם המערער התייחס במפורש למגבלות אלו); וכן על העובדה כי המערער עצמו הצהיר בעת רכישת הדירה כי יש לראוֹתה כדירת נופש ולא כדירת מגורים.

ואילו באשר לחבות במס רכישה, קבע השופט עמית, תוך שהוא מתבסס גם לעניין זה על אותן תכליות ציבוריות, כי יישום המבחן המשולש שהותווה בעניין מנדל מצביע כי הרוכשים לא נתכוונו כי הדירה אכן תשמש להם למגורים, וזאת, בין היתר, נוכח פרקי הזמן הקצרים בהם התעתדו להתגורר בדירה וחובתם להעמיד את הדירה להשכרה משך מרבית ימי השנה. עוד קבע השופט עמית, כי אין לקבל את הטענה, כי כוונותיהם של הרוכשים להתגורר בעתיד בדירה הופכות אותה לכזו המיועדת למגורים, וזאת לאור פרק הזמן הארוך שחָלף למן רכישתה מבלי שתוכנית זו מומשה בפועל, בהתחשב במגבלות התכנוניות (אשר אינן מאפשרות להתגורר בדירה במשך מרבית ימות השנה) ולאור נכסים נוספים הנמצאים בבעלות הרוכשים.