בית-המשפט המחוזי: דמי חכירה המשתלמים בגין חכירה תפעולית של מקרקעין מותרים בניכוי באופן שוטף

פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין קסלר ואח' (קישור לפסק-הדין).

ביום 9.10.1962 נחתם הסכם בין המערערים לבין מינהל מקרקעי ישראל ("ממ"י"), בגדרו חכרו המקרקעין מממ"י מקרקעין בבני-ברק.
על המקרקעין הוקמה תחנת דלק אשר בשנים הרלבנטיות הופעלה על-ידי דור אנרגיה בע"מ, ששילמה למערערים סכום שנתי בהתאם למכירות הדלק בתחנה.
בשנות-המס שבערעור ובשנים שקָדמו להן, ניכו המערערים מהכנסתם השנתית השוטפת את הוצאות דמי החכירה ששילמו לממ"י.
המשיב לא התיר בניכוי את הוצאות דמי החכירה בטענה כי מדובר בהוצאות הוניות שאינן מותרות בניכוי. עוד טען המשיב, כי החכירה אינה עומדת בתנאים הקבועים בכללי מס הכנסה (ניכוי דמי חכירה), תשל"ח-1977, שנקבעו מכוח הוראות סעיף 20(א)(2) לפקודה.
המערערים, לעומת זאת, טענו, כי מדובר בחכירה תפעולית שההוצאות בגינהּ מותרות בניכוי שוטף. 

בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי השופט מ' אלטוביה, קיבל את הערעור.

השופט אלטוביה קבע כי יישום ההלכה שנקבעה בעניין פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ (ע"א 8301/04) כמו גם בעניין קר-פרי חולון בע"מ (עמ"ה 1278/02) לגבי הנסיבות דנא מביא למסקנה, כי יש להתיר בניכוי את דמי החכירה.
לדבריו, נסיבות המקרה מצביעות על כך שלמעט זכות השימוש במקרקעין לא הוקנות למערערים זכויות מהותיות הגלומות בזכות הבעלוּת, ובכלל זאת הסיכוי להינות מעליית ערך של המקרקעין והזכות להעביר ו/או לשעבד את הזכויות. זאת, למרות שהמערערים העבירו את ניהול תחנת הדלק לסונול ומאוחר יותר לדור אנרגיה.

עוד קבע השופט אלטוביה, כי אין בעובדה שהמערערים התקשרו עם ממ"י בהסכם להארכת תקופת החכירה בשלב מאוחר יותר כדי להשליך על אופי החכירה בתקופה הראשונה.

בנוסף, קבע השופט אלטוביה, כי אין בהסכם החכירה הוראה המַקנה לחוכר זכות לרכוֹש את המקרקעין בתום תקופת החכירה בסכום נמוך משווי המקרקעין או בכלל, ובכך יש כדי לתמוך במסקנה לפיה דמי החכירה המשולמים על-ידי המערערים לממ"י אינם בגֶדר תשלום "על חשבון" רכישת המקרקעין בתום תקופת החכירה.

בהתחשב בכל הנסיבות האמורות כמו גם לאור זאת שבהסכם החכירה לא הוקנתה למערערים אופציה להארכת תקופת החכירה, קבע השופט אלטוביה, כי לא הוקנו למערערים זכויות בעלוּת או קרובות לכך במסגרת הסכם החכירה, וממילא נכון לראוֹת בחכירת המקרקעין בגֶדר חכירה תפעולית המותרת בניכוי באופן שוטף.