ועדת-הערר: האם עיקרון הפיצול הרעיוני בין דירת מגורים לבין זכויות בנייה חל גם לגבי החבות במס רכישה?

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין לסק (קישור לפסק-הדין).

העוררים רכשו ביום 22.3.2011 בית צמוד קרקע ברעננה שצמודה לו חצר בשטח של כ-200 מ"ר, בתמורה לסך של 2,650,000 ש"ח.
הבית נחשב לדירת מגורים נוספת בידי הרוכשים, ובהתאם הם הגישו שומה עצמית לפיה החבות במס רכישה הינה לפי מדרגות המס שנהגו במועד הרכישה – 5% עד השווי של 1,000,000 ש"ח; ו-6% בגין יתרת השווי (דהיינו, 1,650,000 ש"ח).
במקביל, הוגשה שומה עצמית על-ידי מוֹכרת הבית, בגדרה התבקש פטוֹר ממס שבח, בטענה כי זכויות הבנייה הצמודות לבית אינן ניתנות לניצול מבּחינה מעשית, וממילא אין להחיל את הוראות סעיף 49ז לחוק (שעניינן במכירת דירת מגורים שהושפעה מקיומן של זכויות בנייה בלתי-מנוצלות).
המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, קיבל את השומה העצמית שהוגשה על-ידי העוררים, אך קבע לגבי המוֹכרת שיש לבצע "פיצול רעיוני" באופן כזה שרק חֵלק בשווי 2,100,000 ש"ח משווי המכירה יהיה פטוּר ממס שבח, כאשר יתרת השוֹוי סוּוגה כתמורה עבוּר מכירת זכויות בנייה וחויבה במס שבח.
העוררים הגישו השגה על שומת מס הרכישה שהוּצאה להם (הגם ששומה זו תאמה את השומה העצמית שהגישו), וטענו כי מאחַר שהמשיב ביצע פיצול רעיוני בין רכיב דירת המגורים לבין רכיב זכויות הבנייה הצמודה לה בקשר לחיוב המוֹכרת במס שבח, עליו לעשות כן גם ביחס לחיובם של הרוכשים-העוררים במס רכישה.*

* יצוין, כי המשמעות הכספית הנובעת מעמדת העוררים הינה הפחתה של 1% (5% במקום 6%) במס הרכישה, המסתכמת בסך של 5,500 ש"ח בלבד (וזהו גם הסכום השנוי במחלוקת), אך מטבע הדברים יש למחלוקת האמורה השלכה למקרים אחרים.

המשיב דחה את ההשגה. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי השופט ב' ארנון (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ועו"ד ד' שמואלביץ) דחתה את הערר.

בפסק-דין מפורט בן 26 עמודים קבעה הוועדה, כי אין להקיש מהוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין הממוקם בפרק חמישי 1 לחוק ועניינו בפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזַכה, לגבי החבות במס רכישה.

עוד קבעה הוועדה, כי אכן קיים עיקרון בסיסי בדיני המס לפיו יש למסות עִסקה על-פי תוכנה הכלכלי, אך אין בעיקרון זה כדי לאַפשר החלת הפיצול הרעיוני בעת קביעת החבות במס רכישה ללא קיומה של הוראת חקיקה מפורשת בעניין זה. זאת, כמתחייב, בין היתר, מפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין פלדמן (ע"א 104/74).

בנוסף, קבעה הוועדה, כי אין לקבל את טענת העוררים, לפיה קביעת המשיב לגבי הפיצול הרעיוני צריכה לחול באופן גורף ואחיד לגבי כל סוגי המס החָלים בגין ביצועה של אותה עסקת מקרקעין. זאת, לאור הוראות החוק השונות לגבי החבות במס שבח והחבות במס רכישה.